万科集团责任成本管理体系

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1. 目的

为提高集团成本管理水平，形成分工负责、有机协调的成本管理体系， 特制定本管理指引。

2. 范围 本管理指引旨在为集团所属各地产公司建立责任成本体系， 适用于万科 集团所属

各地产公司。

3. 职责 3.1

万科集团成本管理委员会负责本管理指引的制订、 修改、 指导、解释与 检查落实，集团财务管理部成本组负责有关具体对接事宜。

3.2 万科集团所属各地产公司负责贯彻实施本管理指引。

4. 方法与过程控制 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4

责任成本体系释义

房地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程， 各个专业过程所确 定、形成的经济支出的迭加构成了房地产成本。

房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作 , 房地产成本管理依 赖于各环节之间有机协调与配合。

万科责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责， 并借助技术 经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。

万科责任成本体系旨在加强不同专业、 不同流程之间的合作和沟通， 形 成分工负责、有机协调的责任成本体系。

4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3

责任成本体系组成要素

责任主体 ：以公司设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主 体，在各业务环节区分主导部门和配合部门。

责任范围 ：建造成本按发生程序划分责任部门， 建造成本以外按成本项 目划分责任范围。

责任目标 ：按公司成本管理宗旨： 以经济合理性最大的成本提升产品的 竞争力，并形成行业成本优势。 各个责任范围内成本管理目标应以经济 合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。

4.2.4 4.2.5

反馈指标 ：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性， 单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性。

评价部门：及时计算并提供反馈指标。 在各部门发表自我评价的基础上， 就各责任成本管理结果是否经济合理， 是否符合成本管理宗旨， 发表评 价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。




426 万科责任成本体系之要素概括表

责任主体



责任范围 土地、报批报建费 建造成本 责

配合部门 评价部门 财务部

项目发展部







1

任

、建造内容、建筑形式合理化 设计部 2、结构指标合理化及施工图质 量

设计部工程部 工程部成本部 项目经理部 销售部

销售部



成本部 成本部

目 3、获取竞争性的合理低价 项目经理部 工程部



招标领导小组 工程部 财务部

14 、现场成本管理、施工质量与 效

标

率

销售费用





管理费用 各职能部门 财务部

4.3 责任成本体系的范例

万科集团

房地产有限公司责任成本体系表

配合部门 销售部

反馈指标

考核部门



主导部门

土地获得成本 开发前期准备费

项目发展部

每平米地价 土地获得财务管理部

时间

报建费用节减率 每平财务管理部 成

--报批报建费 --设计费

--二通及临时设施费

项目发展部 设计部 工程部

办公室 工程部 米设计费 设计部

本管理部

主体建造成本 （主体建筑工程费、主体安装工程费） 社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）：

规划设计 结构、安装设计

工程部 设计部

招标及签约 工程部 材料采购

工程部 设计部

规划设计周期 销售部 项目部



成本管理部

每平米钢筋含量 每平成本管理部 成米含砼量

本管理部

成本部 项目经招标比率 最低价定标成本管理部 成

比率 本管理部 理部 成本部 项目经理部

甲定材料占造价 比率 统购材料购买率 变更比率 签证比率

成本管理部 成本管理部 成本管理部

设计变更



设计部 项目经理部

工程部 工程部

工程签证


工程结算

开发间接费

成本部

工程部 项目部

结算错漏率 工程管理部

--工程管理费 --利息 --营销支持费用

管理费用

项目经理部 财工程管理部 务管理部 销售部 各部门

客户事务部



每平米管理费 每平米营销费

财务管理部

人均行政费用 每平米财务管理部 管理费用 人均销售收入

销售费用 销售部 客户事务部

每平米销售费用 每平财务管理部 米广告费用 人均销售员面积

实际交纳税率 物业实际盈亏额

税金 物业经营损益



财务部



集团财务部 财务管理部

物业管理公 司

上表供各公司建立责任成本体系参考用，其中：责任成本范围至少应包括 上述划分范围，但可作更明细的划分。

4.4 441

责任成本体系建立程序

由公司总经理牵头，成本管理部具体组织，按本指引划分责任成本范围， 确定责任主体和配合部门，并进一步细分职责；

4.4.2 各公司可可根据本指引选择、调整具体反馈指标，可自行协商确定反馈 指标的合理区间。

4.4.3 经各部门讨论、总经理批准，整理形成适用于本公司的“责任成本管理 办法”报总部备案；并在公司内作普及宣传和具体执行；

4.4.4

譬如:

根据本公司管理能力和项目情况，制定适用于本公司的阶段性目标

，

招标金额定价比例 设计变更占造价的比例 钢筋含量的合理控制比率 每平米质量维修成本 规模经济成本优势 每平米售后物业净支出



90%以上 3%以下 90%以上 5元/平米 50元/平米 0元/平米 2.50%

销售费用占销售收入比率

公司司成本管理部会同财务管理部按项目定期公布“责任成本考核报告”，并抄报 集团成本管理委员会。





5.

支持文件

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