永城市物业管理办法解析

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永城市物业管理办法



第一章 总 则

第一条 为规范本市物业管理，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条理》、《河南省物业管理条理》等法律、法规，结合本市实际，特制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。

第四条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、消防、公安、质检、物价等部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

乡镇人民政府、社区居委会负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

第二章 物业服务管理企业设立

第五条 成立物业管理企业应当具备下列条件： (一)有企业的名称、章程和固定的办公场所;

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(二)有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员;

(三)具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力; (四)有三十万元以上货币注册资金; (五)法律、法规规定的其他条件。

第六条 物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照国家有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。

第七条 申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料： (一)物业管理企业资质审查申报表; (二)法定代表人证明书和身份证明; (三)管理章程、经营场所证明及资信证明; (四)各类专业管理人员的资格证书或证明文件; (五)其他有关的文件、资料。

第八条 物业服务企业应建立从业人员培训制度，聘用取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动。

第三章 物业管理服务

第九条 建设单位应当在销售房屋前，通过招标或协议（建筑面积低于3万平方米）方式选聘物业企业进行前期物业服务。

业主委员会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

第十条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按

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照国家规定取得物业服务企业资质。

第十一条 物业企业承接新建物业前，应对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。

第十二条 市房地产行政主管部门负责物业承接查验的指导监督工作。

第十三条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

本办法实施前已出售尚未交付的物业，临时管理规约中未约定查验事项的，视同同意授权物业服务企业代为查验。 第十四条 物业承接查验应当由开发企业、施工企业、业主代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

第十五条 物业服务企业应当就下列资料进行重点清点和核查：

（一）竣工验收资料。包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格等资料。

（二）技术资料。包括供水、供电、供气、供热、通信等的供用合同（使用协议）、消防设施合格证、电梯使用合格证、电子监控系统合格文件、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

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（四）物业管理所必需的其他资料。包括物业的规划、建设、工程验收的各种签证、记录、证明、业主及房屋面积清册、临时管理规约等。

第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第十七条 对查验中发现的问题，物业服务企业应当书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第十八条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向市房地产行政主管部门办理备案手续： （一）物业服务合同； （二）临时管理规约；

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（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单； （五）查验和交接记录；

（六）其它承接查验有关的文件。

第十九条 自物业交接之日起，物业服务企业应当按照物业服务合同和法律法规规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

市房地产行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，建立和完善物业服务履约保证金制度和黑名单制度，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

第二十一条 物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十二条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定或合同约定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、

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本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。

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物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

(一)物业管理区域划分资料；

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (六)业主名册；

(七)结清预收、代收的有关费用；

(八)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。乡镇人民政府、居委会应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十七条 房地产行政主管部门应当加强对物业服务活动

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的监督和管理，及时处理物业服务投诉。



第四章 物业的使用与维护

第二十八条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第二十九条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位或物业服务企业出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，经业主委员会同意后可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停

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车管理的约定。

第三十条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照国家有关规定使用专项维修资金：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的； (二)电梯故障危及人身安全的；

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的； (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

第三十一条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十二条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十三条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十四条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物

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业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

第五章 业主自治

第三十五条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； (二)选举或者更换业主委员会委员；

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

(五)筹集、管理和使用专项维修资金； (六)申请改建、重建建筑物及附属设施；

(七) 决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

第三十六条 业主可以召开业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照国家规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。

未成立业主委员会，发生物业服务企业停止服务或者其他重

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大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地乡镇人民政府、居委会指导协助业主共同决定有关事项。

第六章 法律责任

第三十七条 违反本办法第十八条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第三十八条 违反本办法第二十五条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由房地产行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十九条 违反本办法第二十六条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由市房地产行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；

违反本办法第二十六条规定，新物业服务企业强行接管的，由市房地产行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地乡镇人民政府、居委会应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，乡镇人民政府、居委会应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，乡镇人民政府、居委会应当责令限期改正或者撤销其决定，并通

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告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第四十一条 违反本办法第九条的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处10万元以下的罚款。

第四十二条 违反本办法第六条例规定，未取得资质证书从事物业管理的，由市房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第四十四条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第四十五条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由市房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第七章 附则

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第四十六条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照国家规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定。 本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

第四十七条 本办法由房地产行政主管部门进行解释。 第四十八条 本办法自2016年 月 日起施行。

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