养老地产的选址决策模型

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绪论

现阶段，我国的老龄状况不容乐观，根据国家统计局公布的第六次全国人口普查结果：我国60岁及以上人口突破1.77亿人，占人口总量的13.26%，其中65岁及以上人口接近1.2亿人，占8.87%。预计到2015年，60岁以上老年人口将达到2.16亿，占全国总人口的16.7%。养老问题是一个迫在眉睫、亟待解决的问题（[1]黄雪辉. 关注时下养老地产热[J]. 科技智囊,2010,08:28-35.）。目前居家及社区养老配套设施严重滞后，难以满足大多数老人的居家养老需求。另一方面，养老地产蕴藏着巨大市场，尤其是在养老住宅供应方面，全国才刚刚起步，社会化养老模式势在必行。（[1]孙秀娟. 我国养老地产开发模式研究[D].北京交通大学,2011.）。面对新一轮的市场机遇，养老地产项目的选址问题正在被提上日程。

所谓养老地产是指由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适合老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面的因素；二是对于住宅的规划设计方面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。因此，对于老年人这一特殊的客户群体，老年住宅项目的选址问题显得尤为重要。

很多人现在都在研究如何投资养老设施，也有一些公司在积极研究如何能够建设养老院，但是选址在什么地方，这是房地产业内人士都需要关心的。现在养老地产往往选址选到了荒野地区，地价便宜，但这些地方缺乏基础设施，建筑医院也很费劲，老人生活很不方便，年轻人把父母送到这里心里有一种歉疚感，觉得对老人不孝顺。老人为了不给子女增加负担，大义凛然，走向荒山野领，这种方式并不好。

Eddie研究指出，目前很少学着涉足房地产项目选址的研究（[1]陈安明. 基于主成分分析的住宅项目特征定价模型[J]. 重庆大学学报(自然科学版),2006,06:144-148.）仅有部分从效益、营销、风险等角度概括研究了项目选址问题，如：阮连法、刘渊（[1]阮连法,刘渊. 提高房地产投资效益的几个关键因素[J]. 浙江大学学报(人文社会科学版),1999,03:106-111.）在研究房地产投资效益时从环境的角度分析了选址的重要性；刘友平（[1]刘友平. 大型购物中心物业营销策划初探[J]. 江苏商论,2005,09:50-52.）在研究房地产营销策划时认为选址要考虑一般条件和竞争性条件；陈弘（[1]陈弘. 房地产投资风险分析[J]. 经济评论,2004,02:104-108.）从房地产开发风险角度认为选址的关键问题是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。另外，Eddie（PLASTEIA


F. Static competitive facility location an over view of optimization approaches[J].

European

journal

of

operational

research,2001(129):461-470）还指出目前对房地产项目选址的研究方法主要有建模和概率分析。对于这两种方法，Plastria评价认为：建模是研究的主流，但无法确定大部分复杂的定位问题。养老地产的投资决策涉及到很多因素，这些因素表现出模糊性和不确定性，它是个灰色系统，具有线性和非线性的双重特性，李德毅院士在传统模糊理论和概率统计基础上提出定性定量转换模型-云模型（[1]李德毅,孟海军,史雪梅. 隶属云和隶属云发生器[J]. 计算机研究与发展,1995,06:15-20.），它把模糊性和随机性有机集合起来，实现了定性概念与其定量表示之间的不确定性转换。



一般来说，房地产项目可以分为住宅项目和商业项目，两者在考虑选址问题时具有较大的区别，由于篇幅所限，仅研究养老地产项目的选址决策问题。综合国内外的研究成果，要科学进行房地产项目选址决策，必须解决以下两个问题：

1. 构建一个系统的房地产住宅项目选址决策评估指标体系，解决选址决策的标准问题。要能科学地进行养老地产项目的选址决策，必须确定一个客观、普适的选址决策评估指标体系，它是决策的基础；

2. 系统的评估指标体系基础上，选择科学的方法建立一个有效的决策模型，解决“大部分的复杂定位问题”。运用该模型能快速有效地作出拟建地址是否合理、最优的判断，为养老地产项目开发提供科学的选址决策依据。



一、 构建养老地产项目选址决策评估指标体系

养老地产项目在选址决策过程中收到诸多因素不同程度的影响。对于开发商而言，更多是基于自身成本、收益的考虑，主要关注地价高低和项目的市场前景；而站在目标客户及老年群体的立场，则更多考虑项目的交通配套、医疗配套、基础设施和生活服务等方面；若立足于施工时的便利性，则更愿意选择地质条件较好的地块；因此，如何考虑这些繁杂的影响因素，建立一套科学、合理、系统、全面反映养老地产项目选址本质特征的决策评估指标体系，是首先要解决的问题。

对于房地产项目选址决策应考虑的评估指标，国内外学者也提出了不同的观点。Cureeent(CURRENT J M N H, SCHILLING D. Multiobjective analysis of facility location decisions[J]. European Journal of Operational Reasearch, 1990(49):295-307)从功能定位的角度上认为选址应考虑成本最小


化、需求的方向、利润最大化及环境问题。Owen(PLASTEIA F. Static competitive facility location an over view of optimization approaches[J]. European journal of operational research,2001(129):461-470)则从静态决策的角度指出选址应注意：如何使交通距离（包括时间、成本）最小化、如何使覆盖面最大化、如何确定中心、如何处理多重目标及不受欢迎的功能。刘友平（[1]刘友平. 大型购物中心物业营销策划初探[J]. 江苏商论,2005,09:50-52.）基于项目运营的考量，认为选址必须为招商和销售考虑，就选址影响因素提出了“一般条件”和竞争性条件。一般条件包括：1）经济指标，包括项目所在城市的人均GDP，年社会零售总额，职工平均年收入；2）人口指标，包括项目所在城市总人口、城市人口、项目地块3km人口和5km人口；3）交通指标，包括地块面临的主干线道路宽度、公交线路数量、车流量和人流量等；4）地块指标，包括项目地块的面积、形状、临街面宽度和深度等指标。竞争性条件主要包括项目地块的商业竞争环境和城市发展规划。

本文从养老地产的目标客户出发，分析目标客户的需求，选取决策指标。注明的营销大师菲利普.科特勒把产品定义为五个层次。及核心利益、基础产品、期望产品、附加产品及替代产品及潜在产品。

基于已有的研究成果可知，由于土地资源的稀缺性，决定了房地产住宅项目选址要遵循“帕累托最有原则”（0），所谓“帕累托最优”，通俗的解释就是在资源化配置过程中，经济活动的各个方面，实现效益最大化。

二、 建立住宅项目选址决策模型

目前关于选址模型方面的研究，他们有的只判断了拟建地址是否合理，没有考虑多个选址的情况，有的只对多个选址直接进行排序，没有排除多个选址都不合理的风险。一个科学有效的选址决策模型必须具备2个条件，一是能准确判断各选址方案是否合理；二是能对多个合理的选址方案判断哪个最优。建立了如图1所示的养老地产住宅项目选址决策模型。首先根据拟建项目的具体情况，从上文归纳的评估指标体系中确定该项目选址的评估准则，引入层次灰色关联度方法评价对象优劣，

如果有多个选址通过筛选，模型进一步运用灰色关联度评价方法，对多个拟建选址进行排序，得出最优的选址决策。（[1]胡石元,李德仁,刘耀林,李德毅. 基于云模型和关联度分析法的土地评价因素权重挖掘[J]. 武汉大学学报(信息科学版),2006,05:423-427.）

[1]罗本成,原魁,眭凌,马小军. 基于灰关联度评价的投资决策模型及应用[J]. 系统工程理论与实践,2002,09:132-136.

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