从财政学角度看我国房地产业相关问题

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从财政学角度看我国房地产业相关问题

摘要；近几年，随着我国经济的发展，房地产业已经成为我国经济新的增长点，不仅带动了其他相关产业的发展，而且在拉动内需、促进经济增长等方面也发挥着重要的作用。然而，当前我国房地产业的发展一度出现不和谐的状况，本文主要从财政学的角度对我国房地产业相关问题进行探讨，主要分析我国房地产业存在的问题，探讨出现这些问题的原因，并试图提出一些建议措施。

一，房地产业现存问题

（1）2004年至今日年房价持续走高，远远超过了居民的购买力

据调查显示，2004年至今日年我国城镇居民人均可支配收入年均增长8.4%左右，但是许多城市商品房价格年均增长远远超过了这一数字，2004-2011年期间我国住宅平均价格高达20%左右。房地产价格的快速上涨，远远超过了居民的购买力。按照国际经验，房屋价格与家庭可支配收入比为5:1左右较为合理，其中世界银行的标准是5:1，联合国的标准是3:1，而我国这个比例大约是10:1—15：1，已经远远超过了国际警戒线 。 房地产价格的迅速上涨，已经成为我国经济发展过程中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，持续上涨的房价是我国房地产市场不和谐的最突出表现。

（2）房地产业泡沫经济 历史上三次房地产泡沫

美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机 日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条

东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”

房地产开发商为追求高额利润，往往将自己的项目投向高档住宅、别墅、商业用房，而对于老百姓真正需要的普通住宅、经济适用房、廉租房却不愿进行建设，这一方面造成高档房屋的空置率不断提高；另一方面中低价位普通住宅和保障性住房供不应求，抬高了商品住房的平均价格。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期。部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动需求，抬高了土地和商品住房的价格。 一些地区投机炒作现象严重，投机性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资，或者担心房价继续上涨而提前入市，导致过度投资。 （3）国家如何正确引导房地产业发展

在过去的2013年，宏观调控是房地产业的焦点，随着一系列政策出台，现是国务院发布新“国五条”实施细则严控楼市，然后3月份，国务院再次发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，当中对各地公布房价控制目标的时间表、对限购政策的执行范围以及二手房税费等方面做出了明确规定。面对国家一项又一项新政策的实施，我们可以拭目以待在这些政策下的房地产业将会有怎样新的发展和挑战。


二 ，针对问题的对策

（1）

改善供给和供应结构，建立面向满足国内居民基本居住需求的住房供应体系，加快租赁市场的发展，形成租售并举的居民住宅消费机制。可以借鉴新加坡住宅供应模式，将面向市场需求的高档商品房与面向国内居民基本居住需求的经济适用房、保障性住房、公租房分开供应。对于后者，适度扩大公租房比例，从公积金贷款和售价等方面给予优惠，确保房价符合本国居民消费能力。而对于前者，则全部采用市场化，根据市场变化而自动调节。 （2）

遏制投机性需求。要把政策落到实处，必须推行购房实名制，确保一个地区或一个城市房地产市场全面联网，买卖房屋、抵押贷款等相关信息都能通过适当的法定程序查阅，对短期内反复买卖住房的投机者加强税收征管，加大对偷逃税收的查处力度。 （3）

政府的角色应该是房地产市场政策的制定者和监督者，而不应该过度干预房地产市场，对房地产市场进行调控的时，重点应放在金融和税收这些间接调控手段上，比如2011年出台的强化差别化住房信贷政策，这一政策对抑制投机性购房需求起到了明显限制的作用，房价渐渐回归平稳的状态。此外，国家可以考虑继续完善税收体制，出台物业税，提高拥有住房的成本，这样也可以合理引导住房消费，有利于控制房价。

三，总结

综上所述，我们只能从财政学的知识分析出其问题的本质和问题存在的原因。若要真正解决房地产业所出现的问题，我们应该利用财政学分析出的结果，从人民、企业、国家、三方面一次解决问题根本，进而改变房地产现状。

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