中国住房问题之我见

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中国住房问题之我见



杜甫曾诗曰：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，道出了住房对民生的重大意义。《蜗居》的热播，折射出住房成为判断当代中国人民生活质量水平的重大标准之一。近几年来，我国政府十分重视我国的住房问题，积极介入，初步建立了住房保障制度，对解决中低收入居民的住房困难发挥了关键性的作用。在当前中国市场经济的前提下，住房在市场力量的作用下，价格不断高涨，中低收入阶层居民的收入增幅远远跟不上房价的增长，住房的供给结构失衡，住房消费两极分化现象日趋突出。而所谓的住房保障制度是指国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权利给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展，居民收入的两极分化及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。 住房是一个有着普遍性的社会问题，在社会主义的中国，城市住房问题的形成和发展具有一定的独特性和特定的原因。本文分析了中国住房问题形成的原因，并对解决住房问题提出了一定的建议。

伴随着我国经济制度的改革，社会主义的经济不断发展，城市化进程不断推进，然而伴随着城市的不断发展出现了越来越多的问题和挑战，其中住房问题便是其中之一。城市住房困难，房价不断上涨等问题严重影响着城市居民的生活。解决住房问题仍需要我们的不断努力。 一、中国住房问题形成的原因 1、中国城市住房短缺

中国城市住房短缺问题主要是由于国家投入的不足、低租金政策和住房建筑标准的提升造成的，而这些政策和制度安排是“生产第一，生活条件在后”的发展战略和“住房是社会主义国家中一种不寻求经济回报的社会福利供给”的执政理念的直接产物。同时现今的现状还有就是城市土地供应的不足，土地不能放开供给，这就直接导致了住房的短缺。 2、城市住房不平等

中国政府的早期成就之一就是使不同类型的城市居民在住房分配中达到较大的平等。但是笔者认为，随着中国经济的不断发展，一种新的住房不平等模式逐渐产生了。其中城市住房不平等主要表现为两个方面：第一，在有限的住房投资情况下，大多数资金又都是投到国有企业管理下的住房，这种依据中国城市中的三种住房所有权类型而形成的住房投资分配的不平等是造成城市住房不平等问题的重要原因。同时，由于国企工人已经在收入、福利设施和工作保障方面得到了好处，住房不平等的这一形式强化了城市人口不同群体中原有的不平等。第二种住房不平等源于租金补贴分配方式的不合理性。租金补贴不是根据每个家庭的财政状况进行分配的，而是以每平方米为依据发放的，不论家庭居住面积有多大。这意味着居住面积越大的家庭得到的政府补贴就越多，其后果就是带来了在住房和租金补贴分配中的持续的不平等。

3、房价居高不下


①供求关系的影响

在房地产市场上，供求关系仍然是影响房价的关键性因素。从供给的角度来说，土地资源的稀缺性决定了国家供应房屋建设用地逐年减少，这与我国加快城市化进程的速度呈负相关。即城市迅速发展所带来的住房需求往往超过土地的有效供给。这供给量不足客观上导致了房价的高涨。从需求的角度来说，我国的房地产市场存在着巨大的潜在需求，而这种潜在需求可在一定条件下可转化为有效需求。这种潜在需求仅仅是一种住房需要，只有当消费者在各种可能价格下愿意并且能够购买该商品时才是一种有效的需求。而随着国家经济的发展，国民的收人水平的不断提高，广大居民要求改善居住条件的愿望也不断地加强。因此，这种主观欲望与客观条件的结合，必然导致住房需求的膨胀，进而出现“卖方市场”，这样，房价的上涨也就顺理成章了。

②国家宏观政策的缺陷

国家的宏观调控政策主要包括：严格控制土地供应、取消住房贷款优惠利率、房地产税改革、国八条、禁止期房转让、房贷利率上调、国六条等。这一系列宏观调控政策在对我国形成统一、有序的房地产市场起到了积极的作用。但是，这些政策在房地产牛市面前，多少有点显得苍白无力。“招、拍、挂”土地出让政策影响土地出让价格上涨，另外“国八条”中把“稳定房价”提高到了政治高度，对于“稳定房价”而言，笔者认为，政府在对待房价的态度上不够坚决，尤其是对有些地方政府而言，有意推高房价的现象时有发生，因为推高房价的间接后果是推高地价，增加政府的财政收人。在住房保障制度方面，政府的力度还不足，特别是对中低收人阶层的扶持还不够。这些在一定程度上导致了房价的上涨。 二、中国住房问题的解决措施 1、解决住房短缺的措施

破解这一难题最好的方法就是挖掘土地的潜力。笔者以为这个潜力是存在的，这就是长期被人忽视的农村宅基地问题。农村宅基地是我国乡村政府批给农民的住宅用地，这本来是农民安身立命的重要保障，但是我国目前农村的宅基地却存在分散、占地过大的缺陷。一方面是城市土地严重短缺，另一方面是农村宅基地存在绝大的浪费，笔者以为可以采取市场手段进行土地置换，具体地说就是减少一块农村宅基地，增加一块城市土地用地，这样就可以在不减少土地的情况下实现城市用地敞开供给。

土地置换方式的操作路有三：第一，由购房者自主成立住房合作社，到农村购宅基地，由民政部门监管，在给予农民高额补偿并使宅基地达到复耕条件后，每取消一块农村宅基地相应地增加同等面积的城市住房用地；得到土地后，合作社采取招标方式委托房产建筑商(不是开发商)建造，房屋建成后根据协议在合作社成员中分配；第二，由开发商出面，按照建设新农村的思路，用为农民建造集中居住的农业新村的方式换取差额的土地“指标”，然后在政府监督下用这个指标换取城市建设用地，开发楼盘；第三，由地方政府直接出面，组成专业公司，按照规划，利用银行贷款首先建设农业新村，获得用地指标，然后将该指标用挂牌出让方式卖给开发商，所得款项一部分用来归还银行贷款。 2、解决住房不平等的措施

破解这一难题最好的方法是依靠政府的力量。政府在政策上为住房平等创造良

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