昆明房地产市场发展现状及趋势分析

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房地产业的关联性很强，不仅自身的发展能推动国民经济前进，还能带动建筑、家电、装修、交通等行业一起发展。民生问题一直是政府工作的重中之重，然而房地产业所解决的就是住房问题，是基本生活必需品。显然，房地产已成为重要的产业部门。随着我国快速的城市化，房地产业迅猛发展，也越来越受到各方关注。但最近，我国房市出现投资过热、房价偏高，及受到全球经济衰退、调控政策、市场低迷等因素的综合影响，开发商、购房者开始回归理性，房市出现整体下滑的势头，并被宣告进入一段调整期。昆明房地产市场是否过热？是否会出现房地产泡沫？我们作为房地产行业内的人或是消费者，对昆明房地产市场未来的发展到底应该持怎样的态度？针对这些问题，有必要对昆明房地产发展状况及趋势进行分析和判断。

一、昆明房地产市场现状分析

昆明的房地产市场于上世纪80年代中后期起步，历经10多年培育，自90年代末20世纪初发展迅速，目前仍处于快速发展阶段，需求有持续上升的潜质，但随着大批房地产企业的进入，导致这片热土上的竞争异常激烈，最后到底会朝怎样的方向发展，我们翘首期待。

近年，昆明的总体经济指标稳步增长，伴随着“深入房改政策”、“活跃三级市场”、“优厚的银行按揭条件”、“实施安居工程”等一系列宏观政策指引，昆明房市随即巨大的发展潜力和惊人的能力。房地产业逐渐发展成为昆明重要的支柱型产业。就土地出让来看，昆明城区主要被分为两类：一类主城区城中村改造，地段好、容积率高、规划建设城市综合体，拆迁上较难；一类配套差地价偏低的呈贡新城及周边，潜力大供应多。拥有高端属性且地价低的滇池片区，供应较少。

昆明房地产市场2013年上半年的发展现状。供求平稳：整体供应量较充足，其中南市区的供需都相对较大；底价主导：整体土地价格依旧是多数以底价成交。低地价利于减轻开发商的费用成本，对于延缓房价上涨抑或是使房价回落都至关重要；市场活跃：上半年土地成交18380亩，过规建面1587万方，土地市场活跃；整体态势明朗：2013年新盘占据市场，开盘项目保持着小步快跑的势头，新增刚需量大，但改善型需求不多；价栺增长：市场成交价稳中有升，8863元/㎡，二环内开盘均价普遍上万，且没出现前年以价换量的局势；主力刚需：购房的大军主力仍以刚需为主，公寓、小户型受到更多青年上班族亲睐。此外，注重人居品质的客户渐增，在满足大量刚需的同时，改善型购房者正期待着能受到更多关注。

二、昆明房地产市场发展趋势分析

1、昆明城市特点，预示房地产市场好的发展前景

昆明为云南省会，是云南省的政治、经济、科技、文化、交通中心，是国家重要的旅游和商贸城市，是西部地区重要的中心城市！昆明还是国家一级口岸城市，滇中城市群的核心圈和亚洲5小时航空圈的中心，是中国面向南亚、东南亚的门户和唯一面向东盟的大都市。作为省内经济、配套最发达的城市，拥有绝对核心的地位，对各个州市都有着极强的吸引力、辐射力。并因全国最小的年温差，其气候特征使昆明以“春城”的美名享誉中外，非常适宜居住，其养老房地产将成为城市的一大特色。这些特点，预示着昆明房地产市场巨大的发展潜力。

2、昆明市稳步上升的整体经济，保障房地产市场的不断发展

近几年，昆明宏观经济一直保持在7%以上快速发展，尤其是2000 年以来，发展加速趋势明显。经济发展改变了昆明的居民人口分布，城市化率在不断提高；也改变着居民的收入状况，可支配收入在不断上涨。种种变化，使人们对居住的要求不断提高，形成非常强势的有效需求，为昆明房地产发


展提供着最为有效的原动力。根据国外经验，人们在满足“吃、穿、用”的需求后，对“住与行”的需求就会明显上升。

3、政策方面，规范和推动房地产市场的发展

在市政府管理下，城市建设更加的高效，尽管限板楼、限高、车位配比高等为住宅的开发带来难度，但同时也拉动了大量住宅需求。昆明新政4项大举措：治堵，城中村的重建，挑梁招商，精简审批。另外，预售条件宽松，落户条件放宽，90/70不严格，建花园城市，全地下1:1的车位配比，经济适用房等政策或举措，都起着规范房市，扩大需求，使昆明房地产市场朝着更健康更成熟的方向发展的作用。

4、人口的结构化和人口增长，扩大市场需求

昆明城市化水平很高，地州城市化水平普遍偏低，城市配套很不完善，地州靠矿产、水电、烟草等资源积累了大量财富，但由于自身的建设不完善，促使消费都集中于昆明释放。随着昆明人口不断增长，也给昆明的房市带来不少刚需。

5、昆明房地产企业未来竞争格局分析

少数优质本地开发商占据较大市场份额，其土地储备优质，但除俊发、银海外，产品力普遍较弱。全国品牌房企大举进军昆明，但品牌和口碑还未成型。今后房地产业将得到进一步整合：优胜劣汰，小开发商在紧缩环境中会出局，集中度会被提高，好的开发商品牌力将更强，带领整个市场朝更成熟的方向发展，最终形成寡头垄断的局势；房产中介面临重新洗牌和筛选；市场秩序将得到进一步规范。

三、结束语

人口、购买力足够，市场有扩容潜质；政府虽有不合理干预，但整体行业环境宽松；随着地铁建设，缓解交通压力，外围区域将逐步得到升值；不少全国品牌房企进入，本地开发商虽一直占据优质资源，但只少数有产品力，易于形成竞争和资源优化配置。昆明城市化加速和居民可支配收入提高均刺激房市需求，市场虽历经一系列调控，但在未来一段长时期内，房地产仍会处于支柱产业的地位。

参考文献：

[1]昆明市统计局[编].昆明统计年鉴[M].昆明市统计局,992.

[2]黄书雷.房地产市场化程度与市场热度研究[D].云南财经大学,2009. [3]李煜.昆明市房地产产品及消费者特征研究[D].昆明理工大学,2007.

[4]冯春玲,喻红莲等.浅谈昆明市房地产行业的现状与发展策略.人文社会科学专辑第34 卷,2008.（

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