万科2009年财务分析报告

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财务报表分析报告

万科企业股份有限公司2009年年报分析



信管07-1 孙启艳 3070826120

一、 公司简介

万科企业股份有限公司(股票简称“万科A,股票代码000002,成立于19845月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,1991129日,在深交所正式上市。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:万科成为行业第一个全国驰名商标,旗下四季花城城市花园金色家园等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;司研发的情景花园洋房是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

二、 万科A业绩评价结果

万科为专业化房地产公司,主要产品为商品住宅。万科A总股本为109.95亿,其中流通股为93.92亿。最新分配预案为公开增发A股。最新财务指标为:每股收益0.07元,每股净资产2.97元,净资产收益率2.35%,主营收入增长率27.56%,净利润增长率7.05%,每股未分配利润0.63元。最新股东人数为865,153人,人均持股为12,708.98股,人均持股变动17.82%

据最新市场估值指标显示,万科A股市盈率为89.36、市净率为56.93、市现率为92.44、市售率为58.69PEG85.20;而同期行业均值分别为49.3745.6751.7725.4183.802009年万科实际完成开工面积560.9 万平方米,竣工面积536.4 万平方米。2009 年万科实现营业收入488.8 亿,同比增长19.2%;实现净利润53.3 亿元,同比增长32.1%。万科A每股收益0.48,公司业绩基本符合预期。万科的商品住宅销售良好,但是市场份额下降2009年公司销售面积663.6万平方米,销售金额634.2亿元,分别较08 年增长19.1%32.5%2009年全国商品住宅销售总额为38,157.2亿元。万科在全国的市场占有率为1.66%,2008 年减少0.68个百分点。其预收账款丰富,业绩保障性好。截至2009年末,万科尚有374.5 万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计382.3亿元。上述待结算资源绝大部分将在2010 年参与结算,为万科2010 年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。

三、 万科A业绩评价结果分析

1. 利润总额情况分析

2009年,万科利润总额为419,100.54万元;较08年的332,795.64万元上升25.93%;正常营业利润为-7,997,495.24万元,占比为-1,908.25%投资收益为16,210.62万元,占比为3.87%;补贴收入占比为0.00%;营业外收入为4,591.83万元,占比为1.10%;营业外支出为4,575.98万元,占比为1.09%影响利润总额的其他科目为占比为0.00%09年经营盈利情况比较差,主要依靠营业外业务,来弥补经营亏损,企业整体盈利能力不强。08年上述指标分析别为-2,338.74% 0.68% 0.00% 1.23% 1.22% 0.00%

利润总额结构及变动表

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财务报表分析报告

项目万元

2008

2009

新增%

2008年占比%

2009年占比%

正常营业利润 投资收益 补贴收入 营业外收入 营业外支出

影响利润总额的其他科目 利润总额

-7,783,239.48 2,249.88 0.00 4,096.75 4,049.05 0.00 332,795.64

-7,997,495.24 16,210.62 0.00 4,591.83 4,575.98 0.00 419,100.54

-2.75% 620.51% 0.00% 12.08% 13.01% 0.00% 25.93%

-2,338.74% 0.68% 0.00% 1.23% 1.22% 0.00% 100.00%

-1,908.25% 3.87% 0.00% 1.10% 1.09% 0.00% 100.00%

2. 营业利润情况分析

2009年其营业利润为419,084.69万元,比08年增加86,336.75万元,增长25.95%;营业利润总额增加的原因如下:营业收入增加455,363.94万元,公允价值变动净收益增加116.74万元,投资收益增加13,960.74万元,营业税费减少40,331.67万元,营业费用减少15,773.59万元,管理费用减少24,771.18万元,资产减值损失减少23,241.43万元,共计增加营业利润573,559.29万元;营业成本增加483,589.18万元,财务费用增加3,633.35万元,共计减少营业利润487,222.54万元;营业收入上升,但销售毛利率下降,说明企业采取了降低产品的整体市场价格以换取增加市场份额做法,但是营业成本及税费没有得到相应控制,反而上升,最终导致销售毛利率下降。

营业利润变动表

项目万元 营业收入 营业成本 营业税费 营业费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 公允价值变动净收益 投资收益

影响营业利润的其他科目 营业利润 销售毛利 销售毛利率

2008 1,725,501.30 1,017,141.15 203,913.83 70,918.33 81,674.39 20,077.06 976.81 -301.67 2,249.88 0.00 332,747.94 1,725,501.30 41.00%

2009 2,180,865.24 1,500,730.34 163,582.15 55,144.75 56,903.21 23,710.41 -22,264.62 -184.93 16,210.62 0.00 419,084.69 2,180,865.24 31.00%

新增% 26.39% 47.54% -19.78% -22.24% -30.33% 18.10% -2,379.32% 38.70% 620.51% 0.00% 25.95% 26.39% -24.39%

2008年占比% 518.56% 305.68% 61.28% 21.31% 24.55% 6.03% 0.29% -0.09% 0.68% 0.00% 100.00% --- ---

2009年占比% 520.39% 358.10% 39.03% 13.16% 13.58% 5.66% -5.31% -0.04% 3.87% 0.00% 100.00% --- ---

本年度同口径营业利润为338,575.42万元,经营活动现金净流量为982,158.46万元,差额为643,583.05万元,利润质量正常。企业营业利润较08年增加,营业收入增长幅度大于营业利润增长幅度,说明企业主营业务盈利能力增强,由于管理费用等费用支出影响了营业利润的进一步增长。 3. 收入构成情况分析

在收入构成中,收入总额为3,980,936.10万元,较08年增加:27.63%;其中营业收入占



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比:54.78%投资收益占比:0.41%营业外收入占比0.12%08年上述指标分析别为55.32% 0.07% 0.12% 。从现金回笼情况来看:销售现金回笼小于90%销售工作非常不正常,有可能存在比较严重的虚盈实亏。09年企业经营债权增长幅度小于销售收入的增长幅度,说明企业的售货回款非常好,出现了供不应求的局面。

从单项较08年相比较而言,营业收入大幅增加,增加26.39% 投资收益大幅增加,增加620.51% ,营业外收入大幅增加,增加16.12%

收入结构表

项目万元

2008

2009

新增%

2008年占比%

2009年占比%

营业收入

公允价值变动净收益 投资收益

影响营业利润的其他科目 补贴收入 营业外收入

影响利润总额的其他科目 收入总计

1,725,501.30 -301.67 2,249.88 0.00 0.00 4,096.75 0.00 3,119,226.06

2,180,865.24 -184.93 16,210.62 0.00 0.00 4,591.83 0.00 3,980,936.10

26.39% 38.70% 620.51% 0.00% 0.00% 12.08% 0.00% 27.63%

55.32% -0.01% 0.07% 0.00% 0.00% 0.13% 0.00% 100.00%

54.78% 0.00% 0.41% 0.00% 0.00% 0.12% 0.00% 100.00%

纵观收入结构变化可以看出:企业收入来源主要以营业收入为主,经营正常。但投资收益增长速度超过营业收入增长速度,值得引起关注。 4. 成本费用结构分析

成本费用总额为3,958,671.49万元,较08年增加26.87%;其中营业成本及税费为1,221,054.98万元,占比为42.04%经营管理成本为172,669.78万元,占比为3.43%;营业外支出及资产损失5,025.86万元,占比为-0.44%;所得税102,128.63万元,占比为2.76%08年上述指标分析别为39.14% 5.53% 0.16% 3.27%

从单项较08年相比较而言,营业成本及税费大幅增加,增加36.30% 经营管理成本大幅下降,下降21.38% ,营业外支出及资产损失大幅下降,下降451.95% ,所得税有所增加,增6.80%

成本结构及变动表

项目万元

2008

2009

新增%

2008年占比%

2009年占比%

营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 营业外支出 所得税 成本费用总计

1,017,141.15 203,913.83 70,918.33 81,674.39 20,077.06 976.81 4,049.05 102,128.63 3,120,202.87

1,500,730.34 163,582.15 55,144.75 56,903.21 23,710.41 -22,264.62 4,575.98 109,077.81 3,958,671.49

47.54% -19.78% -22.24% -30.33% 18.10% -2,379.32% 13.01% 6.80% 26.87%

32.60% 6.54% 2.27% 2.62% 0.64% 0.03% 0.13% 3.27% 100.00%

37.91% 4.13% 1.39% 1.44% 0.60% -0.56% 0.12% 2.76% 100.00%

成本费用总额比08年增加838,468.61万元,增长率为26.87%;成本费用总额增加的原因



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如下:营业成本增加483,589.18万元,财务费用增加3,633.35万元,营业外支出增加526.93万元,所得税增加6,949.18万元,共计增加成本费用494,698.65万元;营业税金及附加减少40,331.67万元,销售费用减少15,773.59万元,管理费用减少24,771.18万元,资产减值损失减少23,241.43万元,共计减少成本费用104,117.86万元;企业支出主要以营业支出及税金为主,支出结构正常。09年固定成本占比为0.12%08年为0.12%,较08年下降0.00%

5. 财务效益分析

2009年,在财务效益指标中,销售净利率为12.00%销售毛利率为31.00%,成本费用利润率

26.00%,资产利润率为2.00%,净资产收益率为7.00%;而08年上述指标分析别为12.00% 41.00% 28.00% 2.00% 7.00%

从单项较08年相比较而言,销售净利率基本上没有变化 销售毛利率大幅减少,减少24.39% 成本费用利润率有所减少,减少7.14% ,资产利润率基本上没有变化 ,净资产收益率基本上没有变化

财务效益指标表

项目万元 销售净利率 销售毛利率 成本费用利润率 总资产净利润率 净资产收益率

2008 12.00% 41.00% 28.00% 2.00% 7.00%

2009 12.00% 31.00% 26.00% 2.00% 7.00%

新增% 0.00% -24.39% -7.14% 0.00% 0.00%

由此可见,09销售净利较08年上升,销售毛利较08年下降,说明企业总体盈利能力增强,销售盈利有所减弱,09年成本费用控制能力较08年减弱,经营管理水平不如08年,09年资产盈利能力与08年相同,说明企业在资产利用效果方面并没有多大变化,09年净资产盈利能力与08相同,说明企业的管理效率及盈利能力较08年并没有变化。 6. 资产运营状况分析

2009年,在资产运营指标中,可以看出应收账款周转天数为16.10,存货周转天数为2,027.78,营业周期为2,043.88,资产周转率为0.18;而08年上述指标分析别为20.07 2,607.14 2,627.21 0.16

从单项较08年相比较而言,应收账款周转天数大幅减少,减少19.76% ,存货周转天数大幅减少,减少22.22% 营业周期大幅减少,减少22.20% 资产周转率大幅增加,增加12.50%

资产运营指标表

项目万元

应收账款周转率 应收账款周转天数 存货周转率 存货周转天数 流动资产周转率

200806 18.19 20.07 0.14 2,607.14 0.17

4

200906 22.67 16.10 0.18 2,027.78 0.19

新增% 24.63% -19.76% 28.57% -22.22% 11.76%


财务报表分析报告

总资产周转率

0.16

0.18

12.50%

由此可见,应收账款周转天数及存货周转天数较08年都下降,企业营业周期也下降,说明企业销售能力增强并且加大了应收账款的回收力度,09年资产周转率较08年增加,说明企业资产经营能力较08年有所增强,资产效率提高。

7. 偿债能力分析

2009年,在偿债能力指标中,可以看出营运资本为5,617,016.35万元,流动比率为1.9速动比率为0.55,现金流动负债比率为0.43,资产负债率为19.00%,净资产收益率为7.00% 从单项较08年相比较而言, 营运资本大幅增加,增加22.74%流动比率有所增加,增加8.57% 速动比率大幅增加,增加30.95% ,现金流动负债比率大幅增加,增加72.00% ,资产负债率大幅增加,增加11.76%,已获利息倍数基本上没有变化,净资产收益率基本上没有变化

偿债能力指标表

项目万元 流动比率 速动比率 现金流动负债比率 营运资本 资产负债率 已获利息倍数 净资产收益率

2008 1.75 0.42 0.25

4,576,213.29 17.00% 0.00 7.00%

2009 1.90 0.55 0.43

5,617,016.35 19.00% 0.00 7.00%

新增% 8.57% 30.95% 72.00% 22.74% 11.76% 0.00% 0.00%

由此可见,09年企业的流动比率、速率比率较08年都上升,说明企业短期偿债能力增加,09年营运资本较08年增加,说明企业利用长期债务融资的流动性资产增多,偿还短期债务的能力增加,09年资产负债率、净资产利润率都较08年增加,说明企业资产盈利能力较08年有所增强,资产经营效率提高,偿债能力增强,但应关注资产经营效率。

8. 现金能力分析

2009年,在现金能力指标中,可以看出销售现金比率为.45,每股营业现金净流量为.89全部资产现金回收率为.08净利润现金含量为10.65现金债务总额比为.12营运指数为2.3408年上述指标分析别为-0.09 -0.14 -0.01 7.46 -0.45

从单项较08年相比较而言,销售现金比率大幅增加,增加600.00% ,每股营业现金净流量大幅增加,增加735.71% ,全部资产现金回收率大幅增加,增加900.00% ,净利润现金含量大幅增加,增加42.76% 现金债务总额比基本上没有变化 营运指数大幅增加,增加620.00%

现金能力指标表

项目万元 销售现金比率 每股营业现金净流量 全部资产现金回收率

2008 -0.09 -0.14 -0.01

5 2009 0.45 0.89 0.08

新增% 600.00% 735.71% 900.00%


财务报表分析报告

净利润现金含量 现金债务总额比 营运指数

7.46 0.00 -0.45

10.65 0.12 2.34

42.76% 0.00% 620.00%

由此可见,09销售得到的现金流入相对量较08年增加,企业获取现金能力增加,将账面收益转化为实实在在的现金流量;09年每股派现能力较08年增加,每股派息不能大于0.890009年资金产生现金能力较08年增强,企业将全部资产以现金形式收回的能力上升;09年资金产生现金能力较08年减弱,企业将全部资产以现金形式收回的能力下降;企业偿还债务总额的能力较08年大幅增加,增加900.00%09年现金收益质量较08年好,全部经营收益已实现并已收到现金。

9. 发展能力分析

2009年,在发展能力指标中,可以看出营运资本为8,271,498.70万元,可用资本为-571,115.22万元,销售收入增长率为26.00%净资产增长率为15.00%净利润增长率为22.00%08年上述指标分析别为7,527,823.84万元 -471,692.64万元 56.00% 90.00% 24.00% 从单项较08年相比较而言,营运资本有所增加,增加9.88% ,可用资本大幅减少,减少21.08% 销售收入增长率大幅减少,减少53.57% ,净资产增长率大幅减少,减少83.33% 净利润增长率有所减少,减少8.33%

发展能力指标表

项目万元 营运资本 可用资本 销售收入增长率 净资产增长率 净利润增长率

200806 7,527,823.84 -471,692.64 0.56 0.90 0.24

200906 8,271,498.70 -571,115.22 0.26 0.15 0.22

新增% 9.88% -21.08% -53.57% -83.33% -8.33%

由此可见,09年企业的营运资本、销售额增长率较08年都上升,并且净利润较08年增加,说明企业资金能力比较充足,并且销售能力增加,较08年有较强的发展能力。另外企业净资产增长率低于销售增长率,说明自身没有能力维持企业发展所需资金,需要对外筹措资金来保险发展需要的资金,发展过程的风险较大。

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