万科2009年财务分析报告

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财务报表分析报告

万科企业股份有限公司2009年年报分析



信管07-1班 孙启艳 3070826120

一、 公司简介

万科企业股份有限公司（股票简称“万科A”，股票代码000002），成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，1991年1月29日，在深交所正式上市。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

二、 万科A业绩评价结果

万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。万科A总股本为109.95亿，其中流通股为93.92亿。最新分配预案为公开增发A股。最新财务指标为：每股收益0.07元，每股净资产2.97元，净资产收益率2.35%，主营收入增长率27.56%，净利润增长率7.05%，每股未分配利润0.63元。最新股东人数为865,153人，人均持股为12,708.98股，人均持股变动17.82%。

据最新市场估值指标显示，万科A股市盈率为89.36、市净率为56.93、市现率为92.44、市售率为58.69、PEG为85.20；而同期行业均值分别为49.37、45.67、51.77、25.41、83.80。2009年万科实际完成开工面积560.9 万平方米,竣工面积536.4 万平方米。2009 年万科实现营业收入488.8 亿元,同比增长19.2%；实现净利润53.3 亿元,同比增长32.1%。万科A每股收益0.48元,公司业绩基本符合预期。万科的商品住宅销售良好,但是市场份额下降2009年公司销售面积663.6万平方米,销售金额634.2亿元,分别较08 年增长19.1%和32.5%。2009年全国商品住宅销售总额为38,157.2亿元。万科在全国的市场占有率为1.66%,比2008 年减少0.68个百分点。其预收账款丰富,业绩保障性好。截至2009年末,万科尚有374.5 万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计382.3亿元。上述待结算资源绝大部分将在2010 年参与结算,为万科2010 年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。

三、 万科A业绩评价结果分析

1. 利润总额情况分析

2009年，万科利润总额为419,100.54万元；较08年的332,795.64万元上升25.93%；正常营业利润为-7,997,495.24万元，占比为-1,908.25%；投资收益为16,210.62万元，占比为3.87%；补贴收入占比为0.00%；营业外收入为4,591.83万元，占比为1.10%；营业外支出为4,575.98万元，占比为1.09%；影响利润总额的其他科目为占比为0.00%；09年经营盈利情况比较差，主要依靠营业外业务，来弥补经营亏损，企业整体盈利能力不强。而08年上述指标分析别为-2,338.74% 、0.68% 、0.00% 、1.23% 、1.22% 、0.00% 。

利润总额结构及变动表

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项目万元

2008年

2009年

新增%

2008年占比%

2009年占比%

正常营业利润 投资收益 补贴收入 营业外收入 营业外支出

影响利润总额的其他科目 利润总额

-7,783,239.48 2,249.88 0.00 4,096.75 4,049.05 0.00 332,795.64

-7,997,495.24 16,210.62 0.00 4,591.83 4,575.98 0.00 419,100.54

-2.75% 620.51% 0.00% 12.08% 13.01% 0.00% 25.93%

-2,338.74% 0.68% 0.00% 1.23% 1.22% 0.00% 100.00%

-1,908.25% 3.87% 0.00% 1.10% 1.09% 0.00% 100.00%

2. 营业利润情况分析

2009年其营业利润为419,084.69万元，比08年增加86,336.75万元，增长25.95%；营业利润总额增加的原因如下：营业收入增加455,363.94万元，公允价值变动净收益增加116.74万元，投资收益增加13,960.74万元，营业税费减少40,331.67万元，营业费用减少15,773.59万元，管理费用减少24,771.18万元，资产减值损失减少23,241.43万元，共计增加营业利润573,559.29万元；营业成本增加483,589.18万元，财务费用增加3,633.35万元，共计减少营业利润487,222.54万元；营业收入上升，但销售毛利率下降，说明企业采取了降低产品的整体市场价格以换取增加市场份额做法，但是营业成本及税费没有得到相应控制，反而上升，最终导致销售毛利率下降。

营业利润变动表

项目万元 营业收入 营业成本 营业税费 营业费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 公允价值变动净收益 投资收益

影响营业利润的其他科目 营业利润 销售毛利 销售毛利率

2008年 1,725,501.30 1,017,141.15 203,913.83 70,918.33 81,674.39 20,077.06 976.81 -301.67 2,249.88 0.00 332,747.94 1,725,501.30 41.00%

2009年 2,180,865.24 1,500,730.34 163,582.15 55,144.75 56,903.21 23,710.41 -22,264.62 -184.93 16,210.62 0.00 419,084.69 2,180,865.24 31.00%

新增% 26.39% 47.54% -19.78% -22.24% -30.33% 18.10% -2,379.32% 38.70% 620.51% 0.00% 25.95% 26.39% -24.39%

2008年占比% 518.56% 305.68% 61.28% 21.31% 24.55% 6.03% 0.29% -0.09% 0.68% 0.00% 100.00% --- ---

2009年占比% 520.39% 358.10% 39.03% 13.16% 13.58% 5.66% -5.31% -0.04% 3.87% 0.00% 100.00% --- ---

本年度同口径营业利润为338,575.42万元，经营活动现金净流量为982,158.46万元，差额为643,583.05万元，利润质量正常。企业营业利润较08年增加，营业收入增长幅度大于营业利润增长幅度，说明企业主营业务盈利能力增强，由于管理费用等费用支出影响了营业利润的进一步增长。 3. 收入构成情况分析

在收入构成中，收入总额为3,980,936.10万元，较08年增加：27.63%；其中营业收入占



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比：54.78%，投资收益占比：0.41%，营业外收入占比0.12%；而08年上述指标分析别为55.32% 、0.07% 、0.12% 。从现金回笼情况来看：销售现金回笼小于90%，销售工作非常不正常，有可能存在比较严重的虚盈实亏。09年企业经营债权增长幅度小于销售收入的增长幅度，说明企业的售货回款非常好，出现了供不应求的局面。

从单项较08年相比较而言，营业收入大幅增加，增加26.39% ，投资收益大幅增加，增加620.51% ，营业外收入大幅增加，增加16.12% 。

收入结构表

项目万元

2008年

2009年

新增%

2008年占比%

2009年占比%

营业收入

公允价值变动净收益 投资收益

影响营业利润的其他科目 补贴收入 营业外收入

影响利润总额的其他科目 收入总计

1,725,501.30 -301.67 2,249.88 0.00 0.00 4,096.75 0.00 3,119,226.06

2,180,865.24 -184.93 16,210.62 0.00 0.00 4,591.83 0.00 3,980,936.10

26.39% 38.70% 620.51% 0.00% 0.00% 12.08% 0.00% 27.63%

55.32% -0.01% 0.07% 0.00% 0.00% 0.13% 0.00% 100.00%

54.78% 0.00% 0.41% 0.00% 0.00% 0.12% 0.00% 100.00%

纵观收入结构变化可以看出：企业收入来源主要以营业收入为主，经营正常。但投资收益增长速度超过营业收入增长速度，值得引起关注。 4. 成本费用结构分析

成本费用总额为3,958,671.49万元，较08年增加26.87%；其中营业成本及税费为1,221,054.98万元，占比为42.04%；经营管理成本为172,669.78万元，占比为3.43%；营业外支出及资产损失5,025.86万元，占比为-0.44%；所得税102,128.63万元，占比为2.76%；而08年上述指标分析别为39.14% 、5.53% 、0.16% 、3.27% 。

从单项较08年相比较而言，营业成本及税费大幅增加，增加36.30% ，经营管理成本大幅下降，下降21.38% ，营业外支出及资产损失大幅下降，下降451.95% ，所得税有所增加，增加6.80% 。

成本结构及变动表

项目万元

2008年

2009年

新增%

2008年占比%

2009年占比%

营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 营业外支出 所得税 成本费用总计

1,017,141.15 203,913.83 70,918.33 81,674.39 20,077.06 976.81 4,049.05 102,128.63 3,120,202.87

1,500,730.34 163,582.15 55,144.75 56,903.21 23,710.41 -22,264.62 4,575.98 109,077.81 3,958,671.49

47.54% -19.78% -22.24% -30.33% 18.10% -2,379.32% 13.01% 6.80% 26.87%

32.60% 6.54% 2.27% 2.62% 0.64% 0.03% 0.13% 3.27% 100.00%

37.91% 4.13% 1.39% 1.44% 0.60% -0.56% 0.12% 2.76% 100.00%

成本费用总额比08年增加838,468.61万元，增长率为26.87%；成本费用总额增加的原因



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如下：营业成本增加483,589.18万元，财务费用增加3,633.35万元，营业外支出增加526.93万元，所得税增加6,949.18万元，共计增加成本费用494,698.65万元；营业税金及附加减少40,331.67万元，销售费用减少15,773.59万元，管理费用减少24,771.18万元，资产减值损失减少23,241.43万元，共计减少成本费用104,117.86万元；企业支出主要以营业支出及税金为主，支出结构正常。09年固定成本占比为0.12%，08年为0.12%，较08年下降0.00%。

5. 财务效益分析

2009年，在财务效益指标中，销售净利率为12.00%，销售毛利率为31.00%，成本费用利润率

为26.00%，资产利润率为2.00%，净资产收益率为7.00%；而08年上述指标分析别为12.00% 、41.00% 、28.00% 、2.00% 、7.00% 。

从单项较08年相比较而言，销售净利率基本上没有变化 ，销售毛利率大幅减少，减少24.39% ，成本费用利润率有所减少，减少7.14% ，资产利润率基本上没有变化 ，净资产收益率基本上没有变化 。

财务效益指标表

项目万元 销售净利率 销售毛利率 成本费用利润率 总资产净利润率 净资产收益率

2008年 12.00% 41.00% 28.00% 2.00% 7.00%

2009年 12.00% 31.00% 26.00% 2.00% 7.00%

新增% 0.00% -24.39% -7.14% 0.00% 0.00%

由此可见，09年销售净利较08年上升，但销售毛利较08年下降，说明企业总体盈利能力增强，但销售盈利有所减弱，09年成本费用控制能力较08年减弱，经营管理水平不如08年，09年资产盈利能力与08年相同，说明企业在资产利用效果方面并没有多大变化，09年净资产盈利能力与08年相同，说明企业的管理效率及盈利能力较08年并没有变化。 6. 资产运营状况分析

2009年，在资产运营指标中，可以看出应收账款周转天数为16.10，存货周转天数为2,027.78，营业周期为2,043.88，资产周转率为0.18；而08年上述指标分析别为20.07 、2,607.14 、2,627.21 、0.16 。

从单项较08年相比较而言，应收账款周转天数大幅减少，减少19.76% ，存货周转天数大幅减少，减少22.22% ，营业周期大幅减少，减少22.20% ，资产周转率大幅增加，增加12.50% 。

资产运营指标表

项目万元

应收账款周转率 应收账款周转天数 存货周转率 存货周转天数 流动资产周转率

2008年06月 18.19 20.07 0.14 2,607.14 0.17

4

2009年06月 22.67 16.10 0.18 2,027.78 0.19

新增% 24.63% -19.76% 28.57% -22.22% 11.76%


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总资产周转率

0.16

0.18

12.50%

由此可见，应收账款周转天数及存货周转天数较08年都下降，企业营业周期也下降，说明企业销售能力增强并且加大了应收账款的回收力度，09年资产周转率较08年增加，说明企业资产经营能力较08年有所增强，资产效率提高。

7. 偿债能力分析

2009年，在偿债能力指标中，可以看出营运资本为5,617,016.35万元，流动比率为1.9，速动比率为0.55，现金流动负债比率为0.43，资产负债率为19.00%，净资产收益率为7.00% 。 从单项较08年相比较而言， 营运资本大幅增加，增加22.74%，流动比率有所增加，增加8.57% ，速动比率大幅增加，增加30.95% ，现金流动负债比率大幅增加，增加72.00% ，资产负债率大幅增加，增加11.76%，已获利息倍数基本上没有变化，净资产收益率基本上没有变化 。

偿债能力指标表

项目万元 流动比率 速动比率 现金流动负债比率 营运资本 资产负债率 已获利息倍数 净资产收益率

2008年 1.75 0.42 0.25

4,576,213.29 17.00% 0.00 7.00%

2009年 1.90 0.55 0.43

5,617,016.35 19.00% 0.00 7.00%

新增% 8.57% 30.95% 72.00% 22.74% 11.76% 0.00% 0.00%

由此可见，09年企业的流动比率、速率比率较08年都上升，说明企业短期偿债能力增加，09年营运资本较08年增加，说明企业利用长期债务融资的流动性资产增多，偿还短期债务的能力增加，09年资产负债率、净资产利润率都较08年增加，说明企业资产盈利能力较08年有所增强，资产经营效率提高，偿债能力增强，但应关注资产经营效率。

8. 现金能力分析

2009年，在现金能力指标中，可以看出销售现金比率为.45，每股营业现金净流量为.89，全部资产现金回收率为.08，净利润现金含量为10.65，现金债务总额比为.12，营运指数为2.34；而08年上述指标分析别为-0.09 、-0.14 、-0.01 、7.46 、-0.45 。

从单项较08年相比较而言，销售现金比率大幅增加，增加600.00% ，每股营业现金净流量大幅增加，增加735.71% ，全部资产现金回收率大幅增加，增加900.00% ，净利润现金含量大幅增加，增加42.76% ，现金债务总额比基本上没有变化 ，营运指数大幅增加，增加620.00% 。

现金能力指标表

项目万元 销售现金比率 每股营业现金净流量 全部资产现金回收率

2008年 -0.09 -0.14 -0.01

5 2009年 0.45 0.89 0.08

新增% 600.00% 735.71% 900.00%


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净利润现金含量 现金债务总额比 营运指数

7.46 0.00 -0.45

10.65 0.12 2.34

42.76% 0.00% 620.00%

由此可见，09年销售得到的现金流入相对量较08年增加，企业获取现金能力增加，将账面收益转化为实实在在的现金流量；09年每股派现能力较08年增加，每股派息不能大于0.8900；09年资金产生现金能力较08年增强，企业将全部资产以现金形式收回的能力上升；09年资金产生现金能力较08年减弱，企业将全部资产以现金形式收回的能力下降；企业偿还债务总额的能力较08年大幅增加，增加900.00%；09年现金收益质量较08年好，全部经营收益已实现并已收到现金。

9. 发展能力分析

2009年，在发展能力指标中，可以看出营运资本为8,271,498.70万元，可用资本为-571,115.22万元，销售收入增长率为26.00%，净资产增长率为15.00%，净利润增长率为22.00%；而08年上述指标分析别为7,527,823.84万元 、-471,692.64万元 、56.00% 、90.00% 、24.00% 。 从单项较08年相比较而言，营运资本有所增加，增加9.88% ，可用资本大幅减少，减少21.08% ，销售收入增长率大幅减少，减少53.57% ，净资产增长率大幅减少，减少83.33% ，净利润增长率有所减少，减少8.33% 。

发展能力指标表

项目万元 营运资本 可用资本 销售收入增长率 净资产增长率 净利润增长率

2008年06月 7,527,823.84 -471,692.64 0.56 0.90 0.24

2009年06月 8,271,498.70 -571,115.22 0.26 0.15 0.22

新增% 9.88% -21.08% -53.57% -83.33% -8.33%

由此可见，09年企业的营运资本、销售额增长率较08年都上升，并且净利润较08年增加，说明企业资金能力比较充足，并且销售能力增加，较08年有较强的发展能力。另外企业净资产增长率低于销售增长率，说明自身没有能力维持企业发展所需资金，需要对外筹措资金来保险发展需要的资金，发展过程的风险较大。

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