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购物中心指标NOI、NPI、EBITDA
在解释这三个专业术语前，需要先掌握以下会计知识点:
1、投资性房地产是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，可以简单的理解：商业地产就是投资性房地产。
2、折旧：固定资产形成后，在使用期限内发生效用。例如，商场总投资10亿元，能用10年，每年收入1亿元，经营费用5000万。如果不考虑折旧，每年赚5000万，好像在赚钱。实际上，如果把10亿总投资分摊到10年，每年折损1亿元，项目是亏的。
3、摊销的对象非固定资产，通常是无形资产，工程改造等长期待摊费用。所以当发生工程改造等情况时，支出金额并不会一次性计入成本费用。
4、投资性房地产的后续计量
成本模式：用原值（或初始投资额）计量，同时计提折旧；
公允价值模式：指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交易的价格应当反映资产负债表日的市场状况。
举例说明：
某商业地产开发商建了一个购物中心，投资成本是10亿，假设折旧年限是40年。经过三年运营后，经过四大行的评估，这个购物中心估值13亿。问题：三年后，这个购物中心在会计报表上显示价值是多少呢？
解答：
如采用成本法计量，三年的累计折旧=10亿/40年*3年=0.75亿，该购物中心价值=10亿-0.75亿=9.25亿，而累计折旧0.75亿计入利润表的“折旧”，减少公司利润
如采用公允价值法计量，该购物中心价值=13亿，资产增值的3亿计入利润表的“公允价值变动损益”，增加公司利润
从上面这个简单的案例，可以看到，不同的计量方法对公司利润的影响是很大的。OK,现在进入正题。 NOI、NPI、EBITDA都是什么鬼？ NOI：Net Operating Income营运净收入 NPI：Net Property Income物业净收入
EBITDA：Earning Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization,息税折旧及摊销前利润 NOI与NPI是管理指标，非会计指标，而EBITDA在会计准则上是有明确定义的。
这三个指标的核心差异在于：收入、成本费用的构成不同，分解详见下图：
搞这么多不同计算口径的指标是要闹哪样？ 答案是：因为构成不同，所以用处不同。
众所周知，NOI/资本化率是被资本市场普遍接受的商业地产估值方法，为什么资本市场上更认可NOI，而不是使用NPI或是EBITDA呢？
NOI
与项目营运无关的收入与成本全部剔除，所以收入方面剔除了营业外收入，而成本和费用方面主要剔除了：
1、财务费用
不同的融资能力与风险偏好会导致资产负债结构不同，财务费用反映的是公司财务杠杆，而不是经营管理能力；
2、折旧、摊销、资产增/减值
一方面，不同公司对改造支出的处理方式与折旧政策不同，与经营管理无关；
另一方面，固定资产或是改造行为一旦发生，现金已经支付，因此并不影响项目的后续经营； 3、资产管理费与招商佣金
本文来源：https://www.wddqxz.cn/d648b3385b1b6bd97f192279168884868762b885.html
2023-05-08
