产业经济学论文

【#文档大全网# 导语】以下是®文档大全网的小编为您整理的《产业经济学论文》，欢迎阅读！

房地产里的经济学

一、背景介绍

关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产为第二层次的服务部门

改革开放后，我国开始了住房制度改革，住宅商品化工作开始推进。1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始了全价向个人出售住宅的试点。1980年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想。92年南巡讲话后，房地产得到迅速发展。但过度膨胀的房地产热导致投资规模和信贷规模膨胀，引发了新一轮通货膨胀。随后，从1993年7月开始，国家开始整顿金融秩序，控制金融资金流入房地产领域的数量。由此，1992—1993年我国出现了第一次房地产热。

1998年7月3日，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时实行积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放。这标志着我国实行了40多年的福利房分配制度发生了根本性变革，住房供应体系逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。

2002年，为了整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题，国土部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让政策。从此，土地市场走上了规范化发展道路。2003年6月，鉴于新一轮房地产投资可能引发的风险，央行发布“121”号文，规定对手续不全、自有资金不全的房地产项目不得发放贷款，不得使用银行贷款垫资，房地产项目必须主体封顶才能发放按揭贷款等。2004年4月，国务院将房地产开发(不含经济适用房项目)固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同时，国务院办公厅发文要求半年内停止审批农用地转为非农用地，全面清理整顿在建、拟建项目，暂停部分项目的开工建设。

2003年9月，为了促进房地产业持续健康发展，国务院发布“18号文件”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。

为了解决我国局部地区出现房地产热，自2005年3月起，国务院、建设部等政府部门连续颁布“双八条”、稳定房价时间表、《关于加强房地产税收管理的通知》等政策，对房地


产市场进行调控，此次调控最大的不同是将调控重点指向需求，特别是抑制投资性和投机性房地产需求。2006年4月28日，为了抑制投资需求，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（通常称之为“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。随后一系列细则陆续出炉，从九部委十五条调控细则，到住房结构调控的165号文件说明，到规范房地产开发商经营方式的166号文件，再到限制外资入市的171号文件，再到最新的强征个税的108号文。新一轮宏观调控的核心，是做好稳定房价的工作，保障低收入家庭的住房需求，打击房屋投机等非理性需求，促进房地产业理性回归。

二、市场结构

我国房地产开发企业数目众多，排名前十的企业占市场份额很低，只有 2％ ～3％左右。与发达国家及香港相比，我国房地产市场开发商的集中度很低。2004 年美国前10家地产业开发商占全美市场份额高达27．25％ ，是中国前10家地产业开发商集中度的10．5倍。从市场份额来看，市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商，区域范围内的市场占有率分别为23％ 、20％ ，而香港前9位的房地产商的市场内有率达80.7%。(数据来自《房产业发展趋势策略分析报告》)就全国的情况看，2002年在房地产开发百强企业排行榜中高居榜酋的万科，全国的市场占有率仅为0．94％(其中深圳、上海、北京、天津、成都的市场份额分别为2．37％ 、0．97％、0．89％ 、1．68％ 、1．96％ 。而美国前三名的房地产企业的市场占有率达45％ 。可见，我国房地产业还没有形成规模效应，更谈不上垄断了。我国房地产业起步较晚，房地产企业数量多，规模较小，尚处于发展的初级阶段。通过对房地产业市场集中度的比较，可看出中国房地产业每年都在较大幅度的增长，尽管如此，房地产业市场集中度仍然很低，体现出房地产开发企业小、散、差和住房建设的规模化程度低等问题，这样房地产商之间的竞争容易形成一种自杀性、破坏性的竞争格局，导致规模经济效益的丧失，不利于我国房地产业的良性发展。

三、房地产产生的经济学效应

规模经济是指由于生产经营规模的扩大，企业的经济收益水平随之提高的现象。规模经济有规模内部经济和外部经济之分。规模内部经济中的“规模”是指工厂和企业在一定条件下的生产能力和产量。规模内部经济就是指随着生产规模的扩大使单位产品成本下降，收益上升。规模外部经济是指实现规模内部经济性所需的外部条件，如市场规模的扩大，资源供给充足，运输和融资方便等。但通常意义上的规模经济是指规模内部经济。

房地产的一个重要特性是它的单件性，这不同于工业部门的大规模标准化生产，但并不意味着房地产业就不存在规模经济。就房地产品的规模经济而言，目前消费者的需求水平有利于规模化生产的扩大。一般来说住房消费要经过三个阶段，一是住房供不应求，单纯追求住房面积阶段；二是追求面积和房屋质量并重阶段；三是注重房屋的综合品质和环境。目前我国居民住房消费正处在第一阶段向第二阶段过渡时期，从整体市场需求来看同质化消费还是市场的主流，这为房地产品的规模化生产提供了现实市场支撑。就房地产企业经营的规模经济性言，企业层面的经营规模经济性明显，如企业可以通过集团采购来降低成本，增强企业的综合可持续性发展能力等。

因而，充分发挥房地产企业的规模经济效应，扩大单个房地产企业的规模和市场占有率将成为我国众多房地产开发企业的发展趋势。我国房地产业市场集中度逐年上升恰恰体现了这一趋势。

本文来源：https://www.wddqxz.cn/d4884116a45177232e60a226.html