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房地产物业费ABS项目操作手册
目录
一、物业费ABS概述 二、物业ABS底层资产
三、物业费ABS基础资产入池标准 四、物业费ABS交易结构设计 五、物业费ABS四个核心实操问题 一、物业费ABS概述
物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同，一般而言物业合同期限较长，物业费用相对稳定. 二、物业费ABS底层资产
物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同. 1、物业服务合同的法律特征
物业服务合同是一种特殊的委托合同。由于物业管理行业的特殊性,在物业服务合同的履行过程中，参与各方（无论是物业公司，业委会或个别业主），均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同，只有在符合法律规定或合同约定的解除条
件时,才可依法解除物业服务合同。
物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等.物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务企业完成了约定的服务行为,其余风险由业主承担. 2、备案及双备案
物业服务合同是要式合同，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案。地方性物业管理规定中通常规定前期物业合同到主管部门进行双备案，即在县级以上建设局或房管局备案，以及在物价局备案。但物业合同的生效不以备案为前提,亦不因未办理备案而无效。 例如,深圳经济特区物业管理条例(2008版）“第七十五条 物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。" 未及时办理物业合同备案可能会使物业服务企业面临行政处罚。 3、收费政府指导价
通常，普通住宅的物业服务收费需要执行政府指导价，并需要报当地价格主管部门备案；非普通住宅的物业费收费标准根据市场调节,由物业合同委托人与物业服务企业在物业合同中进行约定。如住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指导价，物业公司面临行政处罚风险，收费合规性对基础资产现金流的稳定性构成影响。住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指导价，存在物业公司被行政处罚、影响现金流稳定性的风险.
本文来源：https://www.wddqxz.cn/cd2da0330422192e453610661ed9ad51f01d541f.html
2022-10-28
