财务管理实务——案例分析

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企业财务管理环境分析“楼市奇才”与玫瑰园 位于北京以北昌平境内的玫瑰园别墅区始建于 1992 年，是北京市第一个赴 港招商的房地产项目。在它身上，几乎浓缩了中国早期房地产业成长的历史，也 承载着曾经是香港第一楼市奇才的邓智仁兵败京城的辛酸血泪。 1984 年，香港人邓智慧仁创立香港利达行，并很快成为与中原物业和美联 物业齐名的香港三大地产代理商之一。 1992 年12 月，北京市昌平县房地产开发总公司与中国飞达房地产共同投资 建设飞达玫瑰园，董事长刘常明。玫瑰园项目是由北京市政府批准兴建，该项目 规划建设别墅800 余套，每套售价300 万元以上，总投资3.5 亿元。邓智仁接手 后，凭借其出色的营销能力和人缘，项目一开盘就卖出了 80 套，但这时候发生 了刘常明挪用首批购房款的丑闻。 1993 年中，利达行向刘常明支付 8000 万港元，买下玫瑰园的开发权。从 房地产代理业进入房地产开发业后不久，邓智仁就突然发现，刘常明提供给他的 许多批文竟多处违规，玫瑰园的销售许可证是刘打通高官关节由北京市特批的， 可是审批文件则是昌平县的地方文本而并未得到北京市政府的复核。在北京没根 没底、原本指望靠刘常明的钻营借梯上楼的邓智仁很快掉进了跑批文、走关系的 旋涡中。此外，刘常明留下的一堆烂账也超出了他的想象，别墅还没卖出几套， 经济纠纷就冒出了 10 多起。就在此时，由于各地脱离实际大上工程，以至于通 货膨胀提前到来，宏观景气突然逆转，中央提出了“宏观调控，治理整顿”的方 针，并严令停建“楼堂馆所”，像玫瑰园这样的外销别墅项目首当其冲地遇到冲 击。银根紧缩导致业已开业的项目停停建建，陷入进退无度的窘境。邓智仁只得 一次次地拿利达行的钱给玫瑰园输血。在北京呆了一段时间的邓智仁渐渐明白了 “官效应”的重要性，为了取得土地出让证，他四处寻找有较深政府背景的公司 做靠山，可在与这些公司的合作中又屡屡受骗吃亏，打起官司来更是回回落败。 他颇为感慨地对朋友说：“在大陆做房地产，不仅要应付市场，还要应付政府、 应付银行、应付形形色色的人。我已经厌倦与人打交道�6�7�6�7” 1994 年，在邓智仁的上百次奔波下，北京市土地管理局终于与利达行达成了 土地出让协议。但是他一面要支付源源不断的工程建设款，一面要缴清巨额的土 地出让金，邓智仁欲哭无泪，只好走上负债经营的道路。然而，在银根日益紧缩 的大环境中，邓智仁的借款都是通过非正常渠道拆借的短期高息资金，他不熟悉 大陆在资金运作中的种种猫腻，这些钱层层转借到他的手上，已是息上加息高得 吓人，不知不觉中已是债台高筑了。 熬到 1997 年，玫瑰园的第一期工程终于完工，第二期工程也已完成了主体 建设，然而此时，玫瑰园已欠下了6.5 亿债务，邓智仁已无后续资金继续运营。 月份,在一家公司答应为他偿还部分欠款的条件下, 邓智仁将玫瑰园及北京利 达行几乎白送给了这家公司, 一无所有地黯然离京。 个人简介： 1984 年以贷款港币1 千成立香港利达行房地产代理公司。1990 年成立香港利达行投资公司，专管外汇、期货、股票业务。 1992利达行房地产成为全港最庞大之物业代理机构，员工 500 人，在港分行 50 间，另台湾、美国、澳洲设有分公司。利达行投资公司也成为全港最大外汇 交易商之一，员工1500 1993年初投资北京玫瑰园别墅。 1993 年底成立北京利达行房地产咨询公司，员工达500 1996年香港利达行被债权人香港至祥公司兼吞。 1997 年北京利达行及玫瑰园无偿转让给陆苍先生。 1997 年中玫瑰园被法院查封。 1998 年代表香港至祥入股现代城并策划现代城之销售工作。 1999 月受聘为万博苑之总顾问。1999 月受聘为中银建置业有限公司总顾问。1999 年10 月受聘为中国第一商城总顾问。 为全国之第一个外销项目深圳金田别墅之策划人；上海第一个外销项目浦 东世界广场之销售策划人；北京第一个外销项目玫瑰园之策划人。

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