小产权房治理几点建议

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小产权房治理几点建议

作者：谢志强

来源：《人民论坛》2012年第19期

小产权房引发的社会问题

小产权房的出现及大规模的发展，有着深刻的现实原因。而且，其存在又引发了许多社会问题。第一，小产权房的大量和长期存在既是对合法购房者权益的忽视，更是对国家法律权威性和严肃性的侵犯；第二，大量开发“小产权”房不仅带来了大量耕地的流失，也给失地农民的基本生活保障带来了较大威胁；第三，由于没有相关证件，使小产权房既无法律保障，也不可以上市转让，很难维护购房者自身利益；第四，小产权房是非法利用集体土地进行的开发，造成与合法开发商之间的不公平竞争，最终不利于房地产市场的有序、健康发展。

治理小产权房的建议

一是要坚决制止新增违规小产权项目的建设和销售。对于违法违规占用农地开发建设小产权房项目的行为要给予严厉惩处，这是处理小产权房问题的重要内容，也有利于减轻处理小产权房问题的难度和压力。2012年4月18日，国土部公布了几例违规小产权房的处理结果，包括延庆县在内的五处违规小产权房建设案件被依法处理，行政处罚和对相关责任人的党纪政纪处理已落实，部分责任人被追究了刑事责任。这表明了政府部门对违规建设小产权房的严厉态度和治理的坚定决心。这就要求土地执法部门和其他相关部门加强对小产权房问题的有效管理，做好预警和监督，禁止小产权房的进一步发展。

二是要坚持分类处理的原则。目前全国小产权房数量众多，且待建、在建、完工和已经入住等各种形式都有，因此，不能简单地全部拆除或者没收，应在尊重事实和法律制度的基础上，分类处理，坚持原则性与灵活性的统一。对于符合城乡发展规划、土地利用规划，且未占用耕地的小产权房，应研究相应政策，逐步合法化。对于违反占用耕地或不符合城乡规划的小产权房，也应本着节约资源和减少矛盾的态度进行处理，不宜一拆了之。比如，可以通过占补平衡的方式要求开发商和农村集体组织另行开发出相同数量、质量的耕地作为补偿，或者对部分小产权房进行没收，作为保障性住房向低收入群体开放，做到物尽其用。对于已售、已住小产权房，也应在尊重现实的基础上，通过补缴土地出让金及相关税费的方式，实现其合法化。要对村民、村集体、开发商之间承担费用的比例做出明确规定。

三是可以将部分小产权房纳入城市保障性住房体系，减少政府压力。小产权房与保障性住房的购买者或使用者主要是城市中低收入群体，这就使得小产权房与城市保障房有着天然的联系。当前我国各地保障房建设任务十分艰巨，普遍面临着建设资金缺口较大、土地供应紧张两大突出问题。如果能将大量存在的小产权房部分纳入城市保障性住房的体系内，既能解决保障


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性住房建设的问题，又缓解了政府建设保障房的压力，减少了财政支出，同时降低了农民工进入城市的门槛，有助于提高城市化水平。

四是要深化土地制度改革。小产权房问题的凸显，与城乡二元土地制度密切相关。因此，要从根本上解决小产权房问题，必须深化农村土地制度改革，明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权。要统一国有建设用地和集体建设用地市场，达到“同地、同权、同价”。从制度上保障农民分享城市化成果，享受土地增值收益的合法权利。

治理小产权房，一是决心问题，二是方法问题。只有决心没有科学的方法，好事也会办成坏事；只有好的方法，没有坚定的治理决心，治理就会变成一阵风。面对极其复杂的小产权房，必须拿出我们的智慧和勇气，最大限度地减少治理阻力，破解治理难题，达到整治与发展的共赢。

(作者分别为中央党校社会学教研室副主任、教授)

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