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基于公共选择理论视角的高房价成因与对策
[摘要]本文运用公共选择理论对住房价格上涨的原因进行分析，发现政府政策失灵和制度“软化变相”执行是导致高房价产生的主要原因，地方政府在政策执行时的非合作博弈行为和寻租、寻利行为进一步加快了房价的上涨速度，并从政策的设计、完善和执行等方面提出了改进措施。
[关键词]公共选择；房地产公共政策；房价
近年来，我国房地产市场发展迅速，对我国经济的增长起到了明显的促进作用，然而，随之而来的高房价问题成为了社会矛盾的焦点，给中国的经济发展及社会稳定带来诸多负面影响。公共选择理论最早应用于对政府官员以及政府的行为进行研究。将公共选择理论应用于房地产市场，则有助于完善房地产公共政策的设计以及制定，并为房地产公共政策框架的设计提供了依据。本文以公共选择理论为基础，从政府公共政策、房地产利益相关体行为两个方面进行分析。
1房地产公共政策与房价上涨
政府不断采取政治、经济等手段干预和规范房地产市场，然而由于某些原因其执行效果并不理想，甚至在一定程度上对高房价起到了直接或间接推动作用。这种干预手段和政策的失效即公共选择理论中的政府失灵[1]。我国的政府失灵主要表现在以下几个方面：
11由于制度设计受宏观经济环境的影响引起的制度变异失灵自我国实行房改政策以来，房地产市场发展迅速，它强调对于不同收入的家庭实行不同的住房供应政策[2]。然而在执行过程中力度不够、变相执行等问题不断出现。这些问题的出现促使了房地产市场价格的快速上涨。
12由于政府颁布房地产公共政策本身存在冲突而引起的政策失灵我国房地产市场的发展经历了以下几个阶段，如下表所示。发现住房价格在不同阶段均呈现出增长的趋势，针对房价的不断上涨政府相继推出了“18号文”、“土地市场改革”、“国八条”等应对政策。然而由于政府目的不明确，房地产公共政策本身存在冲突和矛盾，如房产限购政策抑制了房价的暴涨，然而由于房产调控政策的瑕疵使二手房出售量增加，这直接导致了房屋供应的增加，这对限购来说是自相矛盾的，使得限购事倍功半。这些问题的出现导致了政府政策失灵，在一定程度上加快了房价的上涨。
我国房地产市场发展阶段时间房价变化特征1998—2003年以住宅为主的房地产市场的快速发展阶段2003—2005年房价由缓慢增长转化为快速增长阶段2005—2007年相对于上一阶段更加快速增长的阶段2008—2009年在全球金融危机影响下的房地产市场停滞阶段2009—2013年房价呈现出井喷式增长势头
13房地产公共政策受制于宏观经济政策，政策效果部分失效政府对房地产
公共政策的制定缺乏长远考虑，且政策的制定受宏观经济政策的影响，政策适用期限较短[3]。由于受全球金融危机的影响，我国内需外需萎靡不振，政府则颁布“国十三条”放松对房地产市场的调控以促进经济的发展。而当房价呈现出井喷式增长势头时，国家则连续出台了严厉的调控政策，如“新国八条”、“新国十条”等，使房地产市场进入到价平量跌，量价微跌阶段。这也是政府政策失灵产生的另一重要原因。
2房地产利益相关体与房价上涨
我国房地产市场存在多个利益相关体，它们之间彼此影响、相互制约。
21保障房制度实施情况及其对房价的影响
经济适用房、廉租房等保障性住房的利润较低，政府缺少对开发商的激励政策导致开发商不会自主开发保障性住房从而使其供应量不足。因此，保障性住房的供给主体转移到地方政府。然而，由于地方政府追求自身利益的最大化，导致其与中央政府产生博弈行为，使得在保障房执行过程中出现政府失灵。同时，这种政府失灵行为也导致一些处于中低收入水平的购房者进入商品房市场，进而推动房价的上涨。
22地方政府在房地产市场的寻利及寻租行为
随着我国土地市场的建立与发展，地方政府作为土地使用权的代理执行者与私人企业一样以追求利益最大化为目的，通过获得土地出让金、土地税费等收入来增加财政的可支配收入。然而，在我国经济快速发展及城市化进程不断加快的大背景下，住房需求不断增加，过高的土地出让金必然会转移到房地产市场进而导致房价的上涨。
23地方政府对调控政策的“软化变相”执行
中央政府出台房地产调控政策，地方政府作为政策执行者具有自利性特点，导致其在政策执行过程中出现与中央政府的非合作博弈行为，这种非合作博弈对国家调控政策的实施效果产生了一定削弱作用。
3治理高房价的对策
制定科学合理的房地产调控政策、从多方面对制度的设计进行完善，并加强政策执行的力度有助于缓解房价不断上涨带来的压力，促进房地产市场平稳发展。
31不断提高调控政策的科学性和可操作性
近年来，在我国经济快速发展、城市化进程不断加快的前提下，房地产业作为我国国民经济的支柱产业有了很大的发展。然而，宏观经济政策对房地产市场
的调控产生一定影响，导致房地产市场呈现不稳定状态。因此，对于市场出现的问题应提出专门的针对性政策，并提高调控政策的科学性和可操作性。
32不断对我国房地产税收政策加以完善
随着政府公共政策的不断出台，对房地产税收政策提出了新的要求，应不断加以完善。目前我国房地产行业存在税收种类繁多、税赋分布不合理等问题。对此，政府应保证房地产在开发、转让等环节的税种分布清晰明了，进而能够准确地发布房地产政策、引导行业发展方向。
33完善保障房制度并促进购房与租房市场同时发展
政府是保障性住房建设的责任主体，对于经济适J用房、廉租房等保障性住房供应量不足等问题，政府有责任建立科学合理的住房供应体系。如政府进一步加大土地供应量并提出一些优惠政策以鼓励开发商对经济适用房、廉租房等项目的开发。当前我国对于二手房交易以及租赁市场的开发和政策相对一手房市场尚不健全。然而，存量房市场和租赁市场的发展对于缓解商品房市场的价格压力起到重要的作用。因此，应积极促进租赁市场的发展，使市场供应结构多元化，发挥市场对房地产业的调节作用。
4结论
房价问题是关系民生的重要问题，同时对国家金融安全和社会稳定产生重要影响。宏观环境以及政策变化引起的政府政策失灵以及地方政府与中央政府在政策执行过程中的非合作博弈，导致了我国房地产市场价格居高不下，这是我国房价过高的主要原因。本文以公共选择理论为基础，从政府公共政策、利益相关体行为两个方面对我国房地产市场进行了深入分析，得出由外部宏观经济环境、政府出台房地产政策的目的及政策手段间的冲突而导致的政府失灵是我国房价快速增长的主要原因。同时，地方政府与中央政府在政策执行过程中的非合作博弈是导致房价上涨的另一重要原因。进一步提出了稳定房价的对策：加强和完善房地产的宏观调控，提高调控政策的可操作性并促进购房和租房市场的同时发展。只有这样，我国房地产才能健康稳定发展，居民的福利才能得到提高。
参考文献：
[1]谭羚雁保障性住房政策过程的中央与地方政府关系[J].公共管理学报，2012（1）：52-53
[2]丁任重中国房地产业的调控效应与走势分析[J].经济学家，2010（5）：21-22
[3]徐利对房地产市场调控政策的反思[J].财政研究，2010（10）：12-13
本文来源：https://www.wddqxz.cn/b0673c32b307e87101f696bb.html
2023-01-21
