邻里中心

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邻里中心

含义：邻里中心又称街坊中心，是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施的综合性市场。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“区域性商业服务中心”、“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。

中国邻里中心发展历程及发展趋势：

发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，由苏州工业园区率先引入国内。苏州工业园区结合自身园区商业开发，并通过多年实践已摸索出一整套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式，苏州工业园区邻里中心也成为了集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的。“邻里中心”也成为了中国第一个社区商业服务的品牌商标，其品牌及软件已面向全国输出。

现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。

典型案例一——



1.苏州工业园区邻里中心

是国内最早最成功的邻里中心。苏州工业园的邻里中心以全方位、多功能、各层次的综合性社区商业服务业为发展主线，并按照邻里中心规划先行原则，在园区内规划了17个邻里中心，目前已成功运营了四个综合性商业服务中心：邻里中心湖东大厦、邻里中心新城大厦、邻里中心贵都大厦和邻里中心师惠大厦。

服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。

物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。

配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。

业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。

运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。

招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。

2.成都邻里中心（成都目前还没有真正的邻里中心，有如下2种类似于邻里中心的社区基础商业） 一是：罗马假日广场，位于成都市一环路南段与高升桥东路交汇处。该商业物业是成都市最早推出的邻里购物中心，一经推出，便火爆发售。但是，由于街区划分的短视，虽然好又多有旺盛的人流，但临街的商铺却不能很好地利用这一资源，使得现有的商铺经营状况惨淡。

二是：玉林生活广场，是集餐饮、娱乐、休闲、购物与办公为一体的欧式风情的超大街区式邻里型购物中心。在开发之时，玉林生活广场定位是玉林社区唯一的一个高档次邻里型购物中心概念，改变传统的小门面经营模式，服务社区邻里生活。但实际的情况确是成为餐饮娱乐的强势口岸。




邻里中心特征如下：

核心优势：邻里中心是一个区域或组团的基础商业，解决了新兴住区基础配套的难题，优化了住区与商业矛盾，还能带动地价的迅速攀升。

配置标准：邻里中心大多按人口配置，通常按6000-8000户或2万人组团配置一个邻里中心，沿海城市的邻里中心面积配置标准为1000-1500m2/千人，由于内地经济、人均收入及消费均不及沿海城市，内地的面积配置标准应在此基础上略微降低，可按850m2/千人配置,辐射直径为0.5-1.5公里。

物业形态：综合型大厦或内街外廊建筑，层数不超过四层，应注重人流导入及交通动线规划。

功能定位：应结合商业、文化、体育、卫生、教育于一体，并以80%服务业为主（其中40-50%为餐饮业）。

开发进度：应随整体住宅项目的开发进度及入住人口的实际情况适时控制，避免出现上海联洋社区邻里中心大面积空置现象。

运营模式：已突破原有初始阶段的社区服务模式，上升到了一种以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、由房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。应以三权分离为核心，导入功能定位及城市规划理念，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。

招商模式：主要针对品牌连锁商家。应以低租金及优惠招商政策吸引商家。 销售模式：结合地缘特征，邻里中心可以采用包租（承诺投资回报）+旗舰带动型的销售模式。

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