融创中国

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融创中国, 一个什么样的存在?

作者：暂无

来源：《中国商界》 2017年第8期



文/ 彭婷婷

先是花150 亿元为乐视解了“燃眉之急”，现坐稳乐视网“老大”之位；后又斥资600 多亿元拿下万达集团酒店项目和文旅项目资产包，外界惊问“孙宏斌哪来那么多钱“？对于近期的频频大手笔并购，孙宏斌依然表示“不差钱”，截至6 月30 日，融创账面上还“趴着”900 多亿元的现金。那么，“老孙”手上的钱怎么来的？到底够不够？

据孙宏斌透露，“去年年底，我们账上的现金流是698 亿元，上半年账上有900 亿元现金，我们能动用的大概有500 亿元，我们的现金流压力并不大。”并同时放出“豪言”，今年将实现超过3000 亿的销售额。在接下来的几个月，若融创中国能保持6 月的销售数据，再加上之前收购的相关地产项目发力，全年3000 亿元的销售目标或许并不遥远。

业内人士认为，“融创中国让资本市场充满信心的，正是近期不断攀升的业绩”。截至7 月5 日，已经有20 多家上市房企公布了2017年1 月至6 月的销售业绩。市场机构的统计数据显示，被称为“并购王”的融创中国今年1 月至6 月合同销售额达1118.4 亿元，位列中国房地产销售榜第七位，并以6 月合同销售额285 亿元创单月销售新高。超过年度业绩目标的50%。

2016 年全年业绩显示，融创中国当年的销售业绩超过了1500 亿元，同比增长121%；销售单价达到了20480 元；综合实力排名行业第七位。当年，融创在多个维度实现了大的跨越：销售突破千亿规模、综合排名至行业第七、成功并购并实现充裕土地储备、区域布局基本成形、入股乐视实现跨行业战略投资等。

截至2016 年底，融创手持现金698 亿元， 较2015 年底的271 亿元提升了158%。同年，融创成功开拓广州、深圳、青岛等一二线核心城市，逐渐形成了北京、华北、华中和海南等八大区域、40 余座一线、环一线和核心城市的全国布局。截至2017 年3 月25 日，公司总土地储备量为7912 万平方米。

融创中国2014 年年报显示，公司当年获取12 幅土地，土地储备共计21.62 百万平方米。截至2014 年12 月31 日，公司仍集中在中国五大区域开发房地产物业，即北京、天津、上海、重庆及杭州，且在所聚焦的各个城市销售排名均位居前列，其中在天津、上海、重庆、无锡的销售金额均位居榜首。

强大的销售能力，将进一步改善融创中国的财务结构，提振公司的抗风险能力。2015 年，融创进入到了济南、南京、成都、西安和武汉等地。2015 年, 融创中国共获取土地27 幅，截至2015 年12 月31 日，公司拥有的土地储备为27.2 百万平方米。

在当年年报中，融创中国称将继续坚持区域聚焦发展战略，巩固已经形成的优势布局：一方面继续巩固公司在京、津、沪、渝、杭的领先地位和竞争优势；另一方面，对新进入的广深区域、南京、济南、武汉等城市需要更多的发展机会。同时， 公司“ 在新项目投资上会保持审慎，将在现金流绝对安全的前提下，同时关注公开市场和发挥本公司在并购市场的优势，通过灵活的方式继续获取价格合理的土地储备”。

据了解，除了对乐视的投资外，融创基本都是股权拿地，利用在房地产市场中高端的产品溢价能力通过股权投资获得相对低价土地，达到企业快速发展的目的。




从与万达的此次合作来看，融创收购的13 个文旅地产项目均位于热点二三线城市，每平方米平均成本不到1600 元。根据公开信息查看，售价最低的项目为6800 元/ 平方米，售价最高可达23000 元/ 平方米。对比售价，如果仅参照公告中的作价和可售面积粗略计算，这笔收购相当划算。据德意志银行分析报告称，13 个文旅项目拥有4973 万平方米的可售建面，按13500 元/ 平方米的售价可以产生大约6500 亿元的销售。

此外, 考虑到收购的土地成本非常低，项目将产生10% 至15% 的净利率，且销售的回款也将会很好地覆盖收购支出。

不过，一位券商分析师表示，融创的销售回款并不能用来偿还债务。银行有预收款专户管理制度，这部分资金会放在预收账款里拿不出来，除非是现房销售。孙宏斌也坦言，待万达并购完成后，融创负债率或将更高，因为前者的资产包有450 亿元负债，但未来可通过销售来偿还。

有资深投行人士则认为，融创这种“不停用未来资产来填补”的方法与其收购的逻辑相似，都是套未来的钱，只不过收购之后可以先抵押给银行套现，用套出的钱来填补“窟窿”。但这种做法是有风险的，若某个时点银行断供，企业就会面临“断粮”。

孙宏斌表示，今年会是融创负债率的拐点，收购万达酒店和文旅项目资产负债是450 亿元，之后有可能对融创负债产生影响，但影响不大，今年以后融创的负债率将会下降。

此外，根据申万宏源的统计，融创中国于2015 年以总代价300 亿元新增项目约30 个；2016 年以1000亿元新增项目约150 个；2017 年上半年土地储备已覆盖50 余个城市，权益面积达5500 万平方米，平均土地成本为5800 元/ 平方米。

新旧项目相加，融创将收获大量货值。融创称，2017 年计划开盘82 个新项目，总货值预计1883 亿元，加上2016 年尚未出售的资源和现有项目的二次开盘，总体货值预计将达到4185 亿元。

多家证券机构预测，在2018 年至2019 年，融创将会迎来利润的大幅度爆发增长。“并购的财务成本消耗期过去，利润增长将大幅度体现，大量优质货值的销售将逐步兑现利润。”

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