3财务评价与财务管理建议

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财务评价与财务管理建议

（一）财务评价

从上面的分析可以看出，深圳万科的各年财务业绩保持稳步增长，效益更是获得长足进步，但同时企业也存在一些急需解决的问题。其原因是多方面，有行业方面的，也有自身经营战略和管理水平的问题。针对上面的分析，对深圳万科的财务状况进行总结并提出一些建议。

1、万科在 2006 年、2007年主营业务收入都取得了 20％以上的增长，尤其是 2006 年，主营业务收入年增长率达到 39.47%.可以相信万科凭借其自身的优势，在 5 年内保持年 30％的增长速度是可能的。目前万科已成为中国内地市值最大的房地产上市公司，虽然在国内的房地产市场的占有率只有 1.06%，但万科的“王者之气”似乎已经越来越足。

2、万科的各项财务指标在房地产行业以及整个上市公司中都是很好的，各项指标一般来说都很平稳，同时有所进步，充分表现了万科立足于稳健上升的经营风格。

3、万科的存货问题需要加以重视，特别是已完工开发产品这一部分。如果解决不好，很可能为其埋下未来的隐患。在存货的分析中我们也发现万科的土地储备大幅增长，这为其高速扩张奠定了坚实的基础。

4、万科每年在利息支出项目上，现金流量表的数字与损益表上的数字相差很大，公司公告对此项的解释为利息资本化，但我们知道存货项目是不能进行利息资本化的，因此，希望万科对这一部分有个明确的说法。万科的现金有些紧张，这是与其高速扩张相应的，但有理由相信，凭借万科的资信等级和其谨慎的筹资决策，在资金的筹集上万科应该有个很好的筹资方案，能够解决其发展中的资金紧张问题。

（二）财务管理建议 1、存货管理

在房地产行业中，已完工开发楼盘、未完工开发楼盘和土地储备占了总资产


很大的一部分，这些都计入企业的存货。存货不仅说明一个房地产开发商的实力，而且可以揭示房地产开发商未来的发展空间和风险，因此，存货对于房地产行业有着重要的意义。从前面的分析可以看出，近年来，深圳万科的存货不断上升，存货过多将增加企业管理的困难，且占用公司大量流动资金，如何加强存货管理，是当务之急。2007 年末，由万科控制开发的项目资源储备总量由 2006 年末的建筑面积 744 万平方米增加至 844 万平方米，其中本年度新获项目资源储备合计 397 万平方米。年末公司项目储备和在建项目合计达 1050 万平方米，比 2003 年增加 17.4%。因此，如何采取各种营销手段，销售其现房和期房，将是万科面临的一个严峻考验。建议万科应拥有一套完整的战略与战术思想，如快速客户反应(ECR)战略、适时管理(JIT)方法等，同时，对原材料等实行供应链管理，必须转变传统观念，将企业间传统的对立关系转变为合作关系。 2、应收帐款的管理

首先，对应收帐款的帐龄进行分类分析，根据帐龄情况提取坏帐准备；其次是对债务人的构成进行分析，对信用较差、时间较长的应收款采取有力措施，尽早追回，必要时提取坏帐准备，对临时性的债务人信誉状况应特别注意；第三，对形成债权的内部经手人构成进行分析，对形成债权具有重大影响的内部经手人作出合理的安排，以便收回债权。第四，建立折让制度：在规定时间内提前偿还债务的，给予折让，提前时间越多，折让越大；在规定时间内不能偿还的，给予罚款。从行业发展趋势分析可知，由于房地产业竞相逐鹿者越来越多，蚕食市场空间的战争将愈演愈烈。2005 年，万科将继续推进由珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈及其他区域经济中心构成的“3+X”战略布局，主要开发项目将达 43 个。虽然万科被机构投资者公认为地产股的龙头，但市场经济规律是无情的。随着央行调整住房贷款利率政策的出台，房地产行业将会重新洗牌,万科正应受宏观调控的考验，如何在未来的发展中继续脱颖而出，保持行业领先地位，是万科今天的课题。万科要想提高盈利水平，必须加强经营管理，降低经营费用和经营成本，从而取得在价格上的竞争优势。同时，战略调整（城市经济圈聚焦），加强服务特色和产品创新，并重视对竞争对手和消费者（客户细分）的研究，进一步强化定位意识。

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