房地产开发企业财务管理要点解析

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房地产开发企业财务管理要点解析

作者：李清雅

来源：《财会学习》 2018年第28期



摘要：作者以实际工作经验为出发点，分别对房地产开发企业资金管理、融资管理、财务销售核算、成本核算、收入核算以及房地产企业计划考核等诸多重点财务管理要点进行了分析阐述，以供房企借鉴参考。

关键词：融资管理；税收管理；财务核算管理；计划考核

对房地产企业开发链条长，资金需求量大，财务成本较复杂等特点，对财务整体管理提出了较高的要求，那么房地产开发企业到底应该从哪些点去做好财务管控呢？以下笔者结合自身工作经验从四个方面谈谈自己对房地产企业的财务管理控制要点梳理解析如下：

一、资金管理要点

资金是房地产开发的命脉和血液。项目开发，企业规模快速扩张，离不开大量资金保障，资金管理的重点就是资金来源和资金支付，资金来源除了股东注册资金的投入、销售回款以外，依托外部融资，是企业快速获取资金的重要渠道。现就目前情况下，房地产资金管理需关注点浅谈以下几点：

( 一) 融资管理

融资是房地产的命脉，主要有前融和开发贷。

1. 项目“前融”

所谓前融，即前期融资，是指房地产土地获取阶段的资金融措。“前融”需关注的节点是：签订土地出让合同，设立项目公司。在签订土地出让合同后就可立即启动前融工作，“前融”在前几年较为盛行，一个好的项目，好的企业在前期土地获取阶段，金融企业的资金配比可以达到1：3，即金融机构可以就一个项目的土地投资投放到75%。随着国家对房地产融资政策不断收紧，宏观政策及监管力度不断升级，尤其对资金流向的穿透监管，禁止金融机构资金投向房地产土地获取，所有对房地产企业的资金投入必须符合“四、三、二”项目的要求，前期所谓的“名股实债”等均已叫停，房地产“前融”成为历史，因此，此处不再过多赘述。

2. 项目开发贷款

项目开发贷目前仍是房地产项目开发融资的主要渠道。开发贷需要关注以下节点，一般银行的开发贷审批节奏是三证审批，四证放款，也有部分银行在两证一图阶段就可以进行有条件审批，那么两证一图即取得《项目土地使用权证》，《项目建设用地许可证》，“总平报建图”；三证即取得《项目建设工程规划许可证》；四证即取得《项目建设工程施工许可证》。所以在新项目获取后，首先是地毯式搜索了解项目所在地各银行房地产开发贷政策，选定目标银行，完成项目立项审批，在项目取得“两证一图”后就可以快速上报审批资料。同时，开发贷还需注意几个关键问题，①自有资金的占比问题，大多数银行要求自有资金占比必须达到总投的30%，因企业或项目地域的不同，有些银行也会要求自有资金占总投的35%-40%；开发贷的自有资金是指报表中在所有者权益科目下反映的金额，包含注册资金和资本公积、未分配利润等；②土地及在建工程抵押的评估值，有些银行是按土地评估值的70%，在建工程抵押物的评估值的50% 与项目实际投资额二者熟低原则，确定放款额度，也有银行对土地及在建工程抵押


的评估值统一按50% 考虑。以上这些节点和问题的关注会大大节约时间，为项目快速实际放款做好提前和奠定基础。

( 二) 销售回款管理

销售回款是项目预售后的一个重要资金来源。销售资金回收主要有以下两点，销售首付款和个人按揭，销售首付款需通过每月下达资金清欠计划来实现，个人按揭贷款是销售回款管理的重心。

据不完全统计一般城市购房客户中有60%-70% 的人选择按揭贷款方式购房，个人按揭贷款从贷款性质上是开发商提供阶段性担保，以在售的房屋做为抵押，为客户做的一项个人贷款。个人按揭贷款也是开发商快速回笼，解决资金问题的重要渠道，因此按揭管理也是资金管理的重要环节，按揭管理重点在：①多点开发按揭银行，实现东方不亮西方亮；即在按揭银行选择时，针对各行风险偏好点不尽相同等特点，广泛选择按揭银行，满足不同层次、不同情况的客户按揭需求。②标准化、规范化进行按揭资料提报管理；即，将合作按揭银行所需资料进行清单管理，格式化、流程化，最大限度的缩短客户准备资料时间及反复，高效提供资料，实现快速按揭放款。③在按揭审批环节，执行梯队管理，即在按揭资料上报、待审批及待放款环节均有源源不断的客户，确保按揭放款的持续性、连续性。

二、财务核算管理要点

财务核算是企业财务管理的基础，房地产企业财务核算主要包括资源管理、销售核算管理、成本核算管理、收入核算管理几个关键点。

( 一) 资源管理

资源管理是财务核算的基础，资源管理的有力抓手是资源统计，资源统计台帐的内容需涵盖每栋楼、每套房子的资源面积，新签合同金额、销售单价、签订日期，每个时点的回款、结算情况、面积差信息，这样就能根据资源台帐管理清楚的知道项目资源的销售、资金回收、欠款、结算收入确认情况，为财务每月准确下达项目清欠任务、财务的指标筹划等打好基础，做好铺垫。

( 二) 销售核算管理

销售核算的管理要点主要是按实际业务科目设置为诚意金、定金、房款；精准分类准确核算是准确计算缴纳税金的前提。增值税下，诚意金不属于收到的房款性质，因此可暂时不预缴增值税，而定金和房款按规定是要按一定比例预缴增值税和土地增值税。另一方面当项目体量较大、分期进行开发建设时，需按照单体进行核算，且个别项目可能存在按简易计税和一般计税分别计税的情形，就很有必要对销售核算进行细化。同时房款还需按项目分业态做好辅助核算；土地增值税的预缴分不同业态，预缴税率不同。

( 三) 成本核算管理

成本核算为房地产开发企业财务核算链条上至关重要的一环，成本的归集与分摊是成本核算管理的核心和关键点。在成本归集时，要充分考虑成本与受益对象的科学合理匹配。基于房地产开发周期较长，项目具有分期开发，分批次竣工交付等特点，在部分批次竣工交付时，要将项目所涉及公共配套( 如物业用房、社区活动用房及供电设备等) 和基础设施( 小区绿化、道路等) 提前根据合同或概算等可计量的依据进行暂估入账，确保成本归集完全完整。即对项目整体成本进行初步核实，确保前期竣工项目的成本相对准确，避免项目因全成本不全而形成


成本核算重大漏项。成本的归集和分摊也作为年报审计事务所重点关注的审核点，主要核查点项目成本分摊是否合理，前后分摊标准是否一致。

( 四) 收入管理要点

遵循《企业会计准则》收入确认原则的前提下，结合房地产开发企业特点，房地产企业收入确认应同时具备以下几个条件：①项目取得竣工备案报告，即工程已完工具备交付条件，工程完工也就意味着成本能可靠计量；②全款结清的房屋销售款项结算单和全额的房款发票；③书面交付通知或客户的验房单；即完成交付风险转移。此处交付的确认需重点关注的还有，商品房买卖合同对交付时间的约定，如果合同有明确规定在某个时间点交付，因客户原因未来收房的视为正常交付，这时如果客户没来收房，即没有验房单，开发商可根据交房公告或交房通知书，以视同交付做收入确认。

三、税收管理

鉴于房地产开发涉及税收较多，每个税种都会涉及相当大的专业篇幅，此处仅提示各开发结点上需关注的税种。签订土地出让合同时起就需缴纳土地使用税，印花税；办理土地证缴纳契税；房地产预售开始预缴增值税、土地增值税及其对应的城建税及教育税附加等；签订销售合同、设计、施工合同，融资借款合同等还需缴各类印花税。竣工验收或销售达到85%时应开始进行土地增值税清算准备。

四、计划考核管理

房地产开发周期链条长，环节多，包括土地获取、策划设计、证照办理、施工建设、开盘销售、竣工交付等多个环节，每个环节紧扣，关系密切，做好各环节工作的节点把握对项目整体开发周期进度至关重要，也就直接影响周转速度和资金成本，项目的计划节点控制是房地产项目开发管理的重要环节，笔者所从事的房地产企业计划考核工作归口在财务部门，因此在此也浅谈一下计划考核的管理要点。

项目的计划考核重点是项目运营计划目标和年度预算计划目标，项目的运营计划制定，根据项目可研的预期盈利指标，财务指标，倒推项目开发目标，具体步骤是：制定项目的里程碑节点计划，明确项目设计策划节点，证照办理进度、开发建设进度及销售计划，销售计划需包括推盘节奏，销售单价和与之相匹配的费用计划；建设进度计划需有与之相对应的投资付款计划，也就能明确项目的单方成本计划等，据此排布项目开发过程中每个环节的资金需求，制定资金计划。最终制定项目的目标责任书，规定相应的奖惩。项目完工时根据实际完成情况进行对比及考核兑现。此处需注意的是，为了将项目目标落到实处，项目目标责任书是需要层层分解的，即分解为具体的年度经营计划，再将年度经营计划分解到季度和月度，将关键节点具体分配到不同责任部门、责任人，设置不同的权重，通过逐年逐月的目标分解考核来保证项目的目标利润。

综上所述，房地产企业财务管理的控制点较多，涉及项目开发的方方面面，结合企业及项目实际，抓住关键，多角度全方位有针对性的制定科学管控制度，是促进资产使用效能，全面提升项目运营，提高房地产企业效益的重要手段。

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