玉泉路建材城项目市场调研合作

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玉泉路建材城项目市场调研合作

可行性分析报告



一、项目6大不利因素：

1.项目地处非传统商圈，周围无任何可协同搭载共同商业题材； 2.项目体量不大，仅一万三千平方米，无法独自搭建完整的商业体系，形成独立闭合式商业体；

3.项目周围一公里半径小区居住人口数量不够，按社区型商业中心要求半径一公里步行距离内人口不足二十万人不足以支撑社区型商业形态； 4.因本商场是业主自购房自发组织委托，商场内外硬件条件不完善，招商运营启动经费等筹集困难，道路又是盲道（半截路）交通条件不利； 5.项目原开发商为村委会，能力有限无法提供过多的政策资金帮助； 6.确定项目后宣广费用投入巨大，市场培育运营期需时很长，业主回本愿望期待较强，能给予的帮助配合较少。

二、综上所述困难，再结合针对项目进行的周边综合市场调研结果，本项目招商运营可行性评级为D级，既无收益且经营风险程度极高，不建议公司接受该委托！但考虑有二百余业主迫切止损愿望，因前期失败经营空置期后各业主心态较好，为维护社会安定，我们经再三研讨，提出以下解决方案仅供各位业主参考：

1.你方需成立合法业主法人代表组织为主体，要求全体业主必须保证其法人代表合理授权内容完全能得到执行和保障；

2.开发商方面由业委会负责协调完成项目内增设两部直行观光电梯建设、一部货运电梯建设、消防设施完善验收事项及项目所属停车场、物


业管理等全权交付受委托招商运营方进行统一经营管理；

3.项目第一年外立面形象改造，前期招商、宣广、办公、项目运营人员工资等费用（约一百万元）应由业委会负责筹集预付于受托方，并提供招商车辆一部至招商结束。如业委会一次性众筹所有费用有困难，可与受托方进行协商支付办法，但首次支付额不得低于五分之一（约二十万元）；

3.为保障委托方及受托方双方利益，共存共贏，委托方需保证受托方招商经营方式方法不受委托方限制干扰！如：为快速招商受托方可能采取龙头商户免费联营进驻、租一年送一年、前期各种招商优惠政策等策略手段进行招商运营；

三、因项目实际操作困难性，委托方应做好心理准备。受托方招商运营计划时间表，人员招商运营资金投入及为业主投入回收计划时间表： 1.因项目实际情况，受托方计划项目前三年为市场培育期，为无贏利期， 2.受托方招商运营管理人员配备为：总经理1名，招商运营总监1名，行政1名，招商经理1名（后期转运营经理兼物业经理），招商主管3名（后期转运营商管），水电维修工2名（兼售水电），保安人员3至4名招商后期招聘。

3.第一年招商期因招商有提成（常规为每平方一个月的租金额须支出为租金总额的8%约30多万元）+工作人员工资（每月六万左右，年约70余万元）+招商期办公招待费用较大（招商车辆、招待费约50万元），月费用约需十五万元以上！广宣费用月计划为十万元，全年费用预计约支出为三百万多万元，租金收入为快速招商应定为均价二十元左右，租一年送一年，等于前两年年租金平均十元每平方收入，约等于年收入为


两百万元，差额约一百万元（前文所提费用原因）。第二年进入运营期后月工资办公约六至七万元，广宣地推费用在商场培育期内不能减少，每月计划还为十万元，全年争取收支相平，不能平衡情况下由第三年收益进行补贴。第三年与第二年支出延续一样，收取第二次租金约等于四百万元，但第一次正式收费期肯定会出现商户情绪波动，须在收费期前进行年会活动、优秀商户评选活动或举行大型促销活动等手段进行安抚及针对主要商户给予适当优惠补贴等分化手段，会造成收入减少和支出增多，最后最多约能节余百万元，如果第二年支出超标由第三年补贴实际剩余的可能更少，剩余部分金额全部应为受托方三年工作奖励。 4.第四年起应进入经营平稳期，受托方尽量将租金均价推高至25元/月/平方，全年收入约为460-480万元，扣除每年工资70余万元和20余万办公费物业维护等必须支出后开始向业委会返款。按一二三层13000平方购买时价格均价5000元每平方计算，总购房款约为6500万元左右，按二十年收回本金每年约须返款325万元。每年节余金额由委托方和受托方按50%对半结算，结余越多分配越多，委托方应在扣除办公和工资费用后将剩余金额当做红利分配于各业主。所返全部款项由委托方按各业主在总返款金额中所占比例按年在业委会领取。

四、其他具体细节由双方具体协商，在委托招商经营管理协议中予以约定体现！

策划人：赵毅志 2018年1月9日

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