普通投资者的炒房之路：十年从300万炒到2000万

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普通投资者的炒房之路：十年从300万炒到2000万

2012年12月24日



唯有买了房子，并敢于买房的人，才没被时代“甩下”。秦晓天炒了近10年房，成功地让自己的财富实现了增长，却未能成为《穷爸爸·富爸爸》里的罗伯特·清崎，实现财务自由。

秦晓天(化名)第一次买房是在2003年底。

当年在北京的郊区，有一个案名叫碧桂园、但跟知名上市公司毫无关系的楼盘。她以5万首付、总价不到24万，买下一个121平米的三居室，2008年出手时，卖了80多万。秦晓天由此开启了炒房之路。

近10年时间里，她买了近10套房子。买了卖、卖了又买，没有一笔投资失败过。少则赚几十万、多则赚几百万。算下来，自己投入的本金不超过300万，但秦晓天目前拥有的房产价值已超过2000万。

但她时常感慨自己不是成功的投资者。 普通投资者的炒房之路

秦晓天曾在建国门买过两套高档公寓，但“地段决定房屋价值”的法则似乎不那么灵验。2007年时，嘉华世纪轩售价仅为16000元/平方米左右，但2009年出手时只涨了不到15%。高达7.5元/平方米的物业费吓退了很多人。也有很多温州人买了嘉华世纪轩后，2008年经济危机时迫不及待平价出手。秦晓天卖掉嘉华世纪轩之后，买进同样位于建国们的高级公寓东方瑞景，230万买入，一年后以275万卖出。

她回忆说，那些年涨得最疯的房子不是这些高级公寓，而是普通住宅。比如2004年东四环外国美第一城开盘时只有4000元/平方米左右，现在二手房均价达到28000元/平方米左右。

秦晓天不是那个守到最后一刻，实现价值最大化才出手的人，也不像知名投资人张羽冲那样囤积数十套富力城和华腾园，她自称是大多数寻常炒房族中的一员。

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她认为自己抓住了一些机会，却错过了更多的机会。在不限购，也不限制贷款的时代，可以频繁地买卖获利。她曾经买了房之后，又拿房子去典当行抵押，再买下一套房。“光付给典当行的利息就有40多万。”她说。在炒楼花盛行的年代，秦晓天也曾经参与过。用2万块或者3万块买一个号，和售楼小姐合作倒号，2004年刚出校门的秦晓天，通过倒房号就赚过10万块。

但她也和一些“赚大钱”的良机失之交臂。当年买经济适用房，只要给售楼小姐一点好处费，就可以拿到号。东三环有些经济适用房项目从3000元/平方米涨到30000元/平方米，但她错过了。

唯有买了房子，并敢于买房的人，才没被时代“甩下”。秦晓天炒了近10年房，成功地让自己的财富实现了增长，却未能成为《穷爸爸·富爸爸》里的罗伯特·清崎，实现财务自由。原因何在？

如高和投资董事长苏鑫所观察，2005年至2009年间，是中国的全民炒房时代。典型事件便是著名经济学家谢国忠所经历的“保姆辞职炒房”。不管是否具有专业眼光，什么职业，只要买房就赚钱。但苏鑫认为这样的赚钱绝对属于“机会型”投资，因为普通住宅根本就不具备投资属性。随着中央一系列的调控政策，住宅的投资收益也应声下跌，普通住宅去投资化的趋势已不可逆转。

从2002年开始，苏鑫不断接触投资不动产的人群。最初1000-2000万就是大客户，到2005年4000-5000万才能称为大客户，再到2009年销售三里屯SOHO的时候，1亿才是大客户，几千万的客户都排在后面轮不到选房。

苏鑫常常会被问及，“现在是不是投资房地产的最佳时机？”“投资什么样的房子增值潜力最大？”许多人渴望听到的建议是具体楼盘名称，甚至是找哪个朋友可以获得最低折扣。这好似人们投资股票时渴望获得潜力股的股票代码一般。

但苏鑫心中最真实的想法是，投资是一种心智考验，投资人的性格、思想和理念决定了他的投资收益。如果想要真正改善投资收益状况，首先要改变的是投资理念。当多数人选择“投机会”时，你选择了“投趋势”，独到的投资眼光、稳健的投资理念才是真正开启不动产投资“圣杯”的钥匙。

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那些大获成功的炒房者，只是极少一部分人。 十年后，投什么

即使在2010年，所谓史上最严厉的调控政策出台后，买房子仍旧是一件有利可图的事情。比如，秦晓天2010年在富力城对面买下一套二手房，三居室价格345万，2012年9月以500万卖出。但她明显感觉到，银行的钱越来越难贷了，无论是买和卖都有限制。

国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌，最近劝老百姓和开发商不要抱有幻想，不要指望房地产再像过去那样的暴涨，不要用过去的房地产数据模型来推导今后的房地产市场，不要用股市的分析方法来分析房市，特别是现在，制度在胶着状态，但方向是明确的，以后买房住绝对是支持的，但是投机，肯定会被限制。

秦晓天偶尔也会关注专家们的言论，但过去10年有太多所谓“砖家”，相信他们的言论，错过的会是更多，经济学家多数不是富翁。她对各种言论都持三分怀疑的态度。

她还遗憾自己错过了投资商业地产的黄金期。过去两年北京写字楼租金经历了一轮暴涨，仅2011年CBD顶级写字楼租金的涨幅超过75%。散售的写字楼售价也大幅上涨。她称自己未来要多关注商业地产，如果说CBD的写字楼没有投资机会，她会关注一些社区商铺的动向。

今年10月，秦晓天和家人去加拿大考察，考虑移民，“去加拿大住真正的别墅。”

但正如经济学家、北京科技大学教授赵晓所言，他在美国生活一年多，感受最深的是，“好山、好水、好无聊”，国内却是“好脏、好乱、好开心”。在国外，能有许多时间看书，听取各方言论，但全世界经济发展最快的地方还是在中国。

和大多数人一样，秦晓天不确定自己是否能够适应加拿大的生活，但她确定，未来10年一定会再投资房产，“没有什么更好的投资渠道。”2007年，上证指数飙升到6000点时，她也曾投身股市，但亏了十几万以后，她表示还是更喜欢看得见、摸得着的房子。她相信未来十年里，房子还会涨。

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