融创中国研究报告

2023-04-30 21:48:15 文档大全网 [ 字体：小中大 ] [ 阅读： ]

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融创中国的研究报告

融创中国我在香港市场最看好的一家中小市值地产公司，去年曾在2元、1.2元、1.5元等价位上大力推荐过该公司。4月18日公布了年报，以下是我对该家公司的一个简要分析。

说起融创中国就不得不说孙宏斌，这个几起几落的男人，就像当年贝恩资本投资融创中国时所说的“他们是在投资一个东山再起的故事”一样。我也和大多数人一样先知道孙宏斌后知道融创中国，相信那样一个曾经狂飙突进的人是不会安于平淡的，而他已经犯了足够多的错误。而且从融创的发展过程中可以看出他已经充分吸取了当年的教训，进取而不失稳健。专注于受地产调控较小的高端地产，专注于北京、天津、重庆、苏南四个地区、专注于精品的打造，地产行业作为一个资金密集型的传统行业，老板的个人特质毫无疑问会对公司的发展产生巨大的影响。

公司2011年收入106.04亿，相比去年增长59%，略高于之前50%的预期。净利润增长23.56亿，同比增长54% 。公司2011 全年实现合约销售金额约192 亿人民币，远超过年初180 亿的销售目标，实现同比增长130%。主要得益于前几年积累项目的在去年的大幅放量以及西山一号院的在下半年的耀眼表现。这是公司聚焦在四个区域中的6个城市，仅有14个在售项目的情况下取得的, （且其中6个项目为下半年开盘销售），2012年的推盘项目预计为18个。

物业销售增加主要由于公司2011年交付的物业的每平方米平均售价由二零一零年的每平方米人民币9,267元上涨52.3%到二零一一年的每平方米人民币14,112元，上涨主要归因于(1)2011年公司在不同城市交付不同类型的物业组合；(2)年内销售及交付的平均售价较高的物业所佔比例为60%较二零一零年的43%幅增加17个百

分点；及(3)2011年度交付的以西山一号院为代表的交付物业的品质得到了提升。

优异的销售成绩源于：第一，公司战略布局的每个区域都进驻多年，使得公司相对于竞争对手可以更好地理解和把握客户的需求，能够做出当地高端客户认同的产品；第二，公司对二零一一年艰难的市场环境提前做好充分准备，高素质的销售团队和灵活的销售策略使得公司能够更好的适应艰难的环境近三年的合约销售金额实现了74%的复合增长。

公司账上现金及现金等价物为人民币3,867.1百万元，较2010年底的人民币4,249.0百万元减少9.0%，主要由于(1)经营业务的现金流出净额人民币2,079.0百万元（预售及销售物业的所得款项不足以完全抵销支付与公司新增的物业发展活动有关的新推出项目的土地出让金、税项、建设成本及其他经营开支）；(2)投资业务现金流出净额人民币1,479.1百万元（主要原因為收购重庆亚太及北京融创恒基导致现金流出净额人民币378.1百万元及投资联营公司导致现金流出净额人民币1,078.4百万元）； (3)融资业务的现金流入净额人民币3,176.1百万元（主要为借贷净增人民币3,178.2百万元）所致。营运资金及财务资源足以确保可见将来的业务增长。

充裕的现金流使公司从容的把握了获取优质土地的机会，成功以合适的价格在现有城市取得了包括天津的融创君澜、融创中央学府、棉二地块，北京的来广营地块和重庆的融创伊顿庄园等5个新项目，新增优质土地储备约200万平方米；同时，成功购得西山壹号院项目剩余65%权益，使之成为公司全资子公司，提升了公司在北京市场的地位。公司在新项目获取时也引入了保利中国和方兴地產等战略合作伙伴，為公司下一步的发展赢取了更多的机会和更高的平台。