城市危旧小区改造工作调研报告

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城市危旧小区改造工作调研报告

都市危旧小区改造工作调研报告

危旧小区改造是关系广阔群众切身利益的“民心工程”，是建设现代化滨湖大都市的重要组成部分。近年来，在市委、市政府的重视下，我市危旧小区改造的呼声还是很强烈。为此市政协主席会议决定由余成培、李晓梅副主席牵头，市政协联合瑶海区政协组织部分委员，在去年调研的基础上，环绕我市危旧小区改造开展调研。市和区政协调研组听取了市建委、瑶海区政府的事情通报，召开了四个城区危旧房改造办公室负责人座谈会、危旧房改造工程在建项目单位负责人座谈会，实地考察了瑶海区危旧房改造工程，调研组经过研讨，形成以下调研报告。

一、我市危旧小区改造工作的基本事情

近年来，在市委、市政府的重视下，各区和有关部门的共同努力，全市已实施改造危旧房屋建造面积约70万平方米，近8000户居民住房条件得到了改善。从近几年危旧小区改造的实施事情来看，取得了一定成效，但总体状况仍别容乐观。据20xx年四个城区调研摸底，全市待改造危旧小区共214处，需拆除房屋建造面积376.7万平方米，拆迁户5.75万户，涉及人口18.9万人。扣除中央驻胖单位和省属单位项目，市属待改造危旧小区仍有155处，需拆除房屋建造面积301万平方米，拆迁户4.7万户，涉及人口15.83万人。我市的危旧小区，要紧分布在老城区、工厂区和城郊结合部，房屋破旧且别成套，户均居住面积狭小且各类设施陈旧别全，居住环境差且安全隐患重，与现代化滨湖都市建设的要求别相符合，与全市跨越式进展的形势别相习惯。

造成我市存在较多危旧小区和众多危旧房屋的原因：我市国有集体老企业于50年代、60年代建筑的职工日子区，由于使用年限长、建筑标准低、长期失修，都是已成为危旧房；相当一部分直管公房，使用年限较长且多年失修，也成为危旧房；都市经多年扩张以及进行区划调整，市区面积别断扩大，一部分乡镇划入市区，危旧房较多的“城中村”与都市老旧日子小区混杂一起；有一些危旧房是历年积存的棚户区。

我市危旧小区改造工作要紧记忆了两个时期：一是20xx年往常，出台了相关政策，经过项目合作、集资、招标、招商等多种方式，推动了无为路日子小区、自行车二厂日子区、钢铁新村、巢三付、航运南村、东区“八百户”等危旧小区的改造，实施改造危旧房屋建造面积约70万平方米。二是20xx年以来，市政府出台了合政[20xx]50号文件、[20xx]32号文件，进一步推进危旧小区改造工作，全市共有27个项目经过向社会招标（公示）的运作方式降实了开辟建设单位，占地1106亩，房屋建造面积约69万平方米，涉及居民住户约9215户。目前有9个项目已开工建设，有12个项目已动迁或办结拆迁手续，还有6个项目正在办理规划方案的调整及用地和拆迁手续。

二、妨碍我市危旧房改造工作的要紧咨询题

尽管我市危改工作取得了一定成绩，但仍有一些咨询题妨碍着危改工作的推进。 （一）认识咨询题

一是参与指导和推动危改工作的众多政府部门，对危改工作的重要性、迫切性和艰巨性的认识参差别齐。二是改造范围内房屋产权人认识差异大，多数产权人在满脚其合理补偿要求的前提下，可以理解和支持危改工作，但也有少数产权人认为“开辟商赚钞票，别要白别要”，以别愿改造为由或提出过高附加条件，致使危改项目迟迟别能动迁。 （二）体制咨询题 近年来，我市的危旧小区改造分别由各区政府、市工投公司及市房产局三方分头实施，由于缺少市级强有力的组织领导机构和工作协调机制，三方实施主体在政策和规划的相互统一、资金和安置用地的切实保障等方面，协调难度很大，别利于危旧小区的成片改造、都市总体规划的实施以及旧城改造目标的实现，负面作用直接妨碍危改工作的推进。

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（三）政策咨询题

一是合政[20xx]50号文件规定危改项目享受九项优惠政策，在实际运作中或是与其他现行政策有所抵触、或是有关部门认识别统一，存在难降实或别能降实的事情。据座谈会上开辟建设单位反映，政策兑现手续繁琐且时刻长，尤其是土地出让金先征后返政策的降实，由于种种原因迟迟未能兑现。二是按照原地安置要求，多数危改小区实施改造，惟独在较高的容积率下才干自求平衡，但又面临日照要求（2小时日照）、车位要求（1:1配置）与容积率之间难以调和的矛盾。三是现行拆迁货币化补偿标准较低，给拆迁工作带来较大难度。近两年瑶海区住房拆迁货币化补偿，均价高于2700元/每平方米，商业用房拆迁货币化补偿均价在7000元至8000元之间/每平方米，都高于现行政策规定的补偿标准。 （四）拆迁咨询题

一是危改项目采取的是现状招标、毛地供应方式，拆迁工作由开辟建设单位承担，拆迁过程中别可预见因素较多，投资风险较大，开辟

建设单位参与危改的积极性别高。二是多数危旧小区原先建造密度高、户均居住面积小、每户人口多、房屋产权复杂，住户、产权人以及产权单位对安置补偿的要求别尽统一，违章建造和搭盖很难按照现行规定无偿拆除，安置补偿矛盾特别突出。由于开辟建设单位和被拆迁方的利益难以取得一致，拆迁阻力较大，势必加大危改成本、延长改造周期。三是拆迁与土地审批手续在办理程序上存在相互制肘咨询题，一些已降实开辟建设单位的项目因拆迁咨询题处于停滞状态。

（五）用地咨询题

一是有的危旧小区内夹杂差不多撤队转户的零星土地，按照现行政策规定需要报批征用，使得项目别能及时动工。二是关于原地安置项目，存在着用地范围内出让与划拨土地的分割咨询题。三是对被拆迁户原房屋性质为商品住房的，在安置时按照划拨用地安置，别尽合理，极易引发矛盾。 三、几点建议 近期，市委、市政府高度重视危改工作，多次召开会议专题研究危旧小区改造咨询题；市第八次党代会提出了在“十一五”期间危旧小区改造基本结束的总体要求；市委、市政府要紧领导多次亲临危旧小区现场实地考察调研，有关领导率队赴沈阳、抚顺、长春、成都等地考察危改工作；成立了由市委书记任组长、市长任副组长、四个都市区和市直相关部门要紧领导为成员的市危旧小区改造领导小组；按照市委、市政府的部署要求，各区政府对辖区内危旧小区进行了新一轮调查摸底，市规划部门编制了专项概念性规划，市建委完成了对全市危旧小区改造项目进行整合、打捆、经济分析及异地安置点挑选等工作；市建委代拟的《对于进一步加强危旧小区改造工作的意见》和《合胖市危旧小区改造实施方案》，差不多市危改专题会议原则接受，修改完善后将予以实施。即将实施的《意见》，对危旧小区进行了界定，提出了“六个统一”的具体做法，对实施主体、责任主体、资金筹措、安置用地保障、政策措施、组织领导和协调机制等重要咨询题予以明确；《实施方案》提出了具体打算安排，明确了操作程序、安置用房建设标准及资金筹措方式等。较之以往的政策，《意见》和《实施方案》更全面、更有针对性且具有操作性，必将有力地推动我市的危旧小区改造。为使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推动危改工作，调研组经过讨论，提出以下几点建议： 1、尽快完善都市拆迁安置政策法规。拆迁安置是危改工作的难点和重点，为了切实维护被拆迁群众利益、操作中更多地体现以人为本、更好地坚持依法行政、多方面加强拆迁安置监管工作，建议尽快出台《合胖市危旧小区改造土地转拍卖治理方法》、《合胖市危旧小

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