【#文档大全网# 导语】以下是®文档大全网的小编为您整理的《房地产企业财务管理风险及防范》,欢迎阅读!
房地产企业财务管理风险及防范
1房地产企业特性 1.1受宏观政策影响较大
房地产业的发展离不开政府的宏观政策引导,政府常以房地产税收、贷款利率、限购限贷等政策调控引导房地产业避免过快或过慢发展。如贷款利率的调增或调减会迅速影响到消费者和投资者的需求;税负的增减也极大地影响消费者的投资兴趣;未来不动产登记、房产税的征收将作为房地产调控的长效机制发挥作用。 1.2属资金密集型企业
房地产业是典型的资金密集型产业,具有资金投入大、生产周期长、资本回收慢等特点。一个开发项目从投资拿地、筹资建设、销售回款等环节,均需要环环相扣,否则极易产生资金链断裂的风险。万科、万达等一流房地产企业开发模式已经非常成熟,最快有在拿地半年内实现开盘销售、一年半可交付使用的,而其他多数房地产企业开发周期大约在2年或2年以上,开发周期长、资金需求大,对于房企来说财务管理存在许多不确定的风险。
2房地产企业财务管理风险 2.1房地产企业财务管理风险的概念
房地产企业财务管理风险,主要分为宏观政策风险和管理、技术风险,这些风险会导致企业的实际财务收益与预期产生偏离,使企业蒙受经济损失,对企业持续发展造成重大影响。外部的宏观政策风险对房地产企业本身而言是不可控制的,企业只能通过积极预测市场动态,做好应对。对于企业的内部管理和技术风险,是可以通过企业加强内部管理、加强风险防范等一系列措施来有效规避的。 2.2房地产企业发生财务管理风险的种类
1融资风险。房地产企业一般以自有资本金取得土地款,在建设期以在建工程抵押取得贷款,在销售期获取客户首付款及按揭贷款。而银行贷款和按揭贷款均需要房地产企业五证齐全、工程达到一定进度后才能办理。一些中小房地产企业由于自有资金不足,即使有较好的项目,也得不到好的收益,一方面支付了土地款,资金被长时间占压,另一方面新的资金筹集不到,开发项目迟迟不能有序进展,形成了融资风险,最后往往是转让项目,或落入被大地产商收购的境地。
2还贷风险。有关调查显示,我国大部分房地产企业都是借鸡下蛋,普遍负债累累,少有企业的负债会低于60%,有相当一部分企业的资产负债率高于70%,甚至高于80%。而且,同一企业中存在不同项目之间拆借资金的情况,三角债、资不抵债的情况较为严重,
一旦企业之前的拆借资金难以回收,企业将不得不面临资金链断裂的后果,即会产生还贷风险,这对企业将是最沉重的打击。
3日常资金管理风险。有些上市房地产企业通过资产证券化、增发股票、发行公司债等方式在金融市场上进行融资,降低了融资成本、调整了融资结构,然而如果缺乏有效的资金管理,以及内部管控机制,如未按照预算执行、拖延开发周期、未形成有效的成本控制体系等,造成了日常运营期间的财务管理等风险,也会使企业蒙受损失。 2.3房地产企业发生财务管理风险的原因
1投资市场分析不到位、预算管理不够严谨。自2021年至今,房地产业逐渐从“黄金时代”进入“白银时代”,房地产行业的利润率也已逐渐接近社会平均利润率,房地产暴利时代不复存在,取而代之的是精细化管理。房地产开发前期可行性分析不客观、工程投资回报测算缺失、预算管理制度不完善等,都会造成各种财务损失。
2资产负债率过高、利润减少经营风险增大。房地产企业并不是筹集到资金就能挣钱,有些房地产企业的负债率远远高于其自有资金或资产,高额的负债使企业的经营陷于被动局面,甚至无法持续经营。同时,高额的负债也意味着高额的借款利息,利息作为融资成本挤占了企业的利润空间,有的房地产企业最后算算账,就是给国家交了税、给银行支付了贷款利息,利润几乎没有剩下多少。另外,金融机构为了扩大自己的业务量,会不断地降低标准贷款给房地产企业,这样就加剧了债务的累加,形成恶性循环,如果出现次贷危机,将对我国经济造成不可估量的损失。
3内部控制不完善、财务管理成本增加。房地产企业在开发运营过程中,会遇到各种问题,如果内部控制制度不完善,会在各开发环节产生相互推诿、扯皮的现象,容易造成施工期和销售期不能良好的衔接、资金流转不畅,最终导致开发周期拖延。由于内部控制制度不完善,不仅增加了财务利息成本支出,还会增加诸如人工成本、设计规划修改及变更成本、资金的时间价值等成本。在房地产开发过程中,内部控制和财务管理控制水平,都是隐性的成本构成项目。如果各环节能够良好衔接,资金能够按时到位、财务能够按照进度和合同及时付款、合理控制成本等,开发周期、开发成本才可能按照预期和预算执行;反之,财务管理成本会相应增加,发生隐性或间接的财务管理成本支出。因此,房地产开发企业要不断完善各项内部控制制度,不断提高财务人员日常管理资金的水平,才能有效防控财务管理的风险。
1提高对财务管理风险的认识程度
房地产企业投资应根据自身资金状况和融资能力,在进行充分的国家政策研究、市场调研和分析基础上才能开展,从源头控制风险,做好一切风险控制准备,如控制资产负债率在合理的范围内,合理规划资金结构,分散风险,对潜在财务风险和危机提前做好相应的应急预案和解决措施等,只有高度重视,提高风险防范意识,才能防患于未然。 2强化预算管理,完善成本控制体系
本文来源:https://www.wddqxz.cn/12e2393c0b75f46527d3240c844769eae109a319.html