房地产财务管理风险防范与控制

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房地产财务管理风险防范与控制

摘要：几十年的快速发展给了房地产行业巨量财富累积的机会，但也使各类财务管理风险显露端倪。这既有具体管理手段方面的表现，根源却是理念和思想层面的积弊。加强房地产财务管理风险防范与控制首先需要在意识上加以重视，并应加强内部控制、做好预算管理、落实责任制，同时需要加快建立财务管理信息化体系等。 关键词：房地产 财务管理 风险防范 控制

作为企业管理工作至关重要的核心组成，财务管理水平高低具有牵一发而动全身的决定性作用。尤其是在房地产这类监管严格、周期长、操作复杂繁琐的产业领域里，财务管理不仅影响着企业收益与利润，且更会直接或间接地左右企业的生存与发展。 一、房地产财务管理风险的类型和成因 （一）类型

房地产财务管理风险通常可以从狭义与广义两个方面加以分析。狭义的财务管理风险主要指房地产财务管理对于杠杆使用不当，造成投资者收益变动幅度过大，严重者可能引发潜在的破产风险。广义的财务管理风险则是指涉及前期融资、中期作业过程中的资金使用与管理乃至后期利润分配等所有环节不当与失误，给企业盈利甚至生存带来不利影响等。 因此，房地产财务管理风险类型多种多样，涉及到生产经营的每个细节。比如融资阶段不尽合理的资金结构、过度依赖贷款、举债数额巨大。又如多次多量贷款融资后又做不到专款专用、款尽其用，造成企业银行帐户上冗余资金沉淀，既给融资环节造成不必要的巨大压力，又降低了资金流动性，且因存款利息不足以抵消贷款利息而得不偿失。再如企业预算管理工作不到位，往往只在事后进行财务核算，事中和事前的规划与防控力度有限，导致实际投入与消耗远远超过预算限额，这不仅给企业最终收益带来严重负面影响，更潜藏了资不抵债等巨大风险隐患。如此种种不胜枚举。 （二）成因

之所以存在如此众多的风险，一个很重要的原因在于企业高层管理对于加强财务管理和风险防控的意识还不到位。不少企业的高层管理对于财务风险长期停留在粗放式管理的早期阶段，始终将搞贷款、赶工期等置于加强财务管理之前。在这样的不良示范之下，中层管理与基层作业人员自然上行下效，于是错漏和失误百出。加之不少房地产公司功利意识极为严重，对短期收益十分看重，而对需要长期投入的人才队伍培养、财务管理信息化建设等毫无兴趣。如此一来，包括企业财务管理在内的众多管理环节无论观念还是手段均落后于时代发展和市场变化，自然给各类风险以可乘之机。 二、房地产财务管理风险防范与控制的策略 （一）转变观念


防范与控制风险固然不能缺少严密周详的手段，但根源上却是防范意识和警惕性起着决定作用。房地产财务管理风险防范与控制成效的源头乃是管理者、财务人员的思想高度重视、手段坚决有力。因此，突破陈旧管理模式局限的先决条件是转变观念。

包括高层管理到基层财务工作者在内的一众人员都要对新时期内外部环境的巨大变化、政策风向、市场竞争等保持始终如一的关注与警醒，在规划决策阶段就将防范与控制财务管理风险纳入日常重点工作范畴。同时，各级管理人员要与财务人员共同做好风险监测工作，并积极主动地就潜在风险的苗头提出示警及防范意见等。

房地产企业需要将防范与控制财务管理风险作为企业文化建设的重要组成，将其与建筑工程安全管理等共同纳入企业核心管理事务领域。企业“一把手”应当主动承担起财务管理风险防控最高责任人的任务，并将其作为自身业绩考核的一部分长抓不懈。只有当最高层管理者以身作则重视和强调财务管理风险问题，其下属各工作岗位的成员才能引起足够的重视，才能逐渐转变陈旧落后的思想观念，从而使财务管理风险的防控得以落实与践行。

（二）加强内部控制、做好预算管理、落实责任制

任何风险一旦成为事实就只能作为事故加以应急处理，不再属于有效预防的部分。因此防控财务管理风险就需将工作做在事前，这就需要企业加强内部控制、做好预算管理。 尤其是在项目规划设计阶段，企业需要坚持标准化、精细化管理，将每个环节层层细分，制定好相应的资金、费用等定额数值标准，划分出允许合理波动的上下限。同时要坚决实施无预算不操作的规定，任何超越预算或不在预算规定内容内的投入或消耗均不允许通过。特别是当工期压力巨大时，此种内部控制和预算管理更当重视和强化，不能以赶工期为由随意突破预算控制范围。

要使内控和预算管理制度得以顺利推进，一个重要手段就是落实管理责任制。即，各作业环节相应的绩效考核中需加入财务管理风险防控措施的检测得分或以权重代表。一旦出现超出预算或有不当消耗等情况出现时，对应的作业环节直接责任人、间接责任人都将被扣除一定比例的绩效收入。只有当风险防控与当事者切身利益之间建立起直接的关联，才能实现财务管理风险防控入脑、入手，从而使降低财务管理风险落到实处、产生实效。 （三）加快建立财务管理信息化体系

信息时代大背景，技术正在为房地产财务管理风险防控提供越来越全面的保障。比如全局化、整体性的房地产财务管理信息平台。通过将全产业链、作业环节一并纳入平台化管理，房地产财务管理有条件实现即时化、可视化、自动化、智能化。

例如借助大数据和云计算实现财务管理风险的自动预警功能。无论处于作业环节的任何端口，只要操作人员或管理者行为超出了事前规划的标准值允许变动范围，系统即会实时示警，并将相关数据传送到直接当事方和管理方等各环节。同时，按照预先设置的管理程序，这些违反内控制度和预算管理要求的行为、人员都会被系统自动记录为待处罚状态。

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