房地产开发公司财务管理制度

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房地产开发公司财务管理制度

第一条 为了规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》,结合房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。 第二条 企业财务管理的基本任务和方针是：做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析，合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。 第三条 切实做好财务管理基础的工作，在经营过程中，保证企业财产物资的进出消耗都应做到手续齐全，计量准确，同时做好完整的原始记录，定期或不定期进行财产清查。

第四条 企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用.

企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费;开发期间，企业借入资金而不能直接计入某项开发成本的利息支出，计入开发成本;开发产品竣工验收完工后，计入财务费用。

第五条 企业如发生因债权人特殊原因确定无法支付的应付款项,计入资本公积。

第六条 流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等.其中：其他货币资金包括外埠存款、在途资金我；应收及预付款项包括应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付工程款、预付购货款等。

第七条 企业应收票据应按照面值计价，贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用.

第八条 企业年度终了,按照年末应收账款余额的1％计提坏账准备金，计入管理费用.发生的坏账损失，冲减坏账准备金。收回已核销的坏账,增加坏账准备金. 第九条 存货包括各种库存材料（办公耗材、开发经营材料)、库存设备(如暖卫设备、通风设备、照明设备等）、低值易耗品、开发产品、出租开发产品、周转房、在建开发产品等。

第十条 存货按实际成本计价（采用先进先出法）.

第十一条 企业领用或发出低值易耗品按受益对象，采用五五摊销法记入工程成本和管理费用.

第十二条 企业在用的出租房、周转房按其耐用年分期平均摊入成本。

第十三条 低值易耗品是指单位价值在1000以上,2000元以上且在使用过程中保持实物形态不变的各用具物品等劳动资料,如工具、管理用具等.

第十四条 固定资产是指单位价值2000元以上且使用年限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品,单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作固定资产。

第十五条 固定资产按下列方法计价：

<1〉购入的,按照买价加上支付的运费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金等计价。

<2〉自行建造的，按照建造过程中实际发生的全部支出计价。

〈3〉改、扩建的，按照固定资产原价加上改、扩建改发生支出减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。

第十六条 完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，按照工程全部支出数估价转入固定资产，并从交付使用次月起计提折旧；办理竣工决算后，按其实际价值调整原估价入账的固定资产原值和已计提折旧。


第十五条 企业计提固定资产折旧采用平均年限法，净残值率按照固定资产原值的5%确定.

平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为: 年折旧率=(1—预计净残值率）/折旧年限*100% 月折旧率=年折旧率/12

月折旧额=固定资产原值*月折旧率

第十七条 企业固定资产折旧,从固定资产投入使用月份的次月起，按月计提.停止使用的固定资产,从停用月份的次月起，停止计提折旧.提足折旧的逾龄固定资产不再计提折旧。

第十八条 企业发生的固定资产修理支出,发生不均衡的、数额较大的，采用待摊办法。

第十九条 固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与其账面净值的差额，计入营业外收入或营业外支出.

第二十条 企业对固定资产每年盘点一次。盘盈的固定资产,按照原值减去估计累计折旧的净收益，计入营业外收入；盘亏、毁损、报废的固定资产,按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失，计入营业外支出。

第二十一条 无形资产按取得时的实际成本计价，从开始受益之日起，按有效使用期限内平均摊入管理费用.

第二十二条 长期待摊费用主要包括开办费、经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期在1年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。 第二十三条 开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等，自生产、经营月份的次月起,按5年期限分期摊入管理费用;以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期内，分期记入管理费用。

第二十四条 房地产企业开发、销售过程中发生的各项支出，按规定计入相关成本、费用。

第二十五条 企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费用。

<1〉土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

〈2>前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、七通一平等支出。

<3〉建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

<4〉基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

〈5〉公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

〈6〉开发间接费用是指企业所属直接组织，管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。

第二十六条 企业发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。 〈1〉销售费用是指企业在销售产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用，包括应由企业负担的保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、

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