郑州房地产市场分析报告

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2012年1月份商品房成交量大幅下挫，成交量跌至19.8万平方米，达到2011年以来销量的

低谷，环比下降64.8%，同比降幅高达68.9%。成交量大幅下滑的原因之一是由于今年春节较为提前，市民早早进入年货筹备期，购房动作减缓；另一方面则由于经过一年的楼市调控，郑州市较多楼盘推出各种优惠，甚至一些楼盘开始推出“内部特价房”等促销手段以实现资金的快速回笼，价格的变相下滑进一步加深了观望情绪。

开门遇“冷” 1月份郑州市商品房市场供应量下滑

1月份郑州市商品房市场供应量下滑，为37.45万平方米，环比下降34.4%，同比下降53%。1月商品房市场供大于求，供求比达1.89，在市场销售不景气的环境下，预计2012年供大于求的市场行情仍将持续一段时间。

1月份郑州市商品房均价继2011年的低迷继续下滑，达7107元/㎡，环比下降10%，同比下降2.7%。预计随着调控政策的继续，郑州楼市仍会持续一段时间的低迷，未来一段时间内房价会在买卖双方僵持中波动变化。

非商品住宅市场量价齐跌

1月份郑州市商品非住宅市场“量价齐跌”，月成交量仅为3.52万㎡，环比下降高达77.9%，同比下降70.5%；成交均价较2011年12月略有下滑，为11471元/㎡，环比下降10.6%，同比上涨9%。非住宅物业客户多为投资需求，受年关影响此类客户对投资购房动作放缓，导致市场销量下滑，预计随后月份非住宅市场销量会逐渐回温。

商品住宅市场 商品住宅指数：

1月商品住宅成交均价6162元/㎡ 环比上涨12.1%

1月份商品住宅成交量同样滑落至2011年来的最低谷，当月共成交商品住宅16.27万平米，环比下降59.7%，同比下降68.6%。1月份商品住宅供应量33.29万平米，环比下降5.8%，同比下降50.6%。商品住宅成交均价6162元/㎡，环比上涨12.1%，同比下跌6%。

纯商品住宅1月均价为6572元/㎡ 连续四个月下滑后逆市而涨

除去经适房1月郑州市纯商品住宅共成交14.64万平米，较去年12月有较明显的滑落，环比下跌61.8%，同比下跌67.2%；纯商品住宅成交均价则在出现连续四个月的下滑后略有上涨，本月成交均价6572元/㎡，环比上涨7.6%，同比下跌8.7%。


纯商品住宅面积段细分市场：80-90㎡的面积区间为主流

1月份商品住宅成交以80-90㎡的面积区间为主流，交易量达到3.9万㎡；其次为120-144㎡面积段，成交量3.8万㎡；面积段在60㎡以下的公寓类产品市场抗性较大，成交量较低。价格方面，面积在180㎡以上的房源价格最高，达到10248元/㎡，120-144㎡面积段次之，达到6797元/㎡。

纯商品住宅价格段细分市场：6000-7000元/㎡为主流区间

市场低迷下，出手的观望客户多会选择性价比较高的产品，1月份纯商品住宅市场成交价格仍以6000-7000元/㎡为主流区间，区间内商品住宅月销售425套，占总成交套数的10.9%；5000-6000元/㎡价格段住宅成交量次之，销售268套，占总成交套数的6.88%。

区域市场分析

1月郑东新区商品住宅销售引领各区域 金水区商业销售最为火爆

各区域1月销售主要以住宅销售为主，郑东新区商品住宅销售引领各区域，销售面积4.3万㎡，金水区、中原区商品住宅销量次之，分别销售3.8、3.17万㎡。郑东新区办公物业销售1万㎡，居各区域首位。金水区商业销售最为火爆，销售面积0.87万㎡。

1月份二七区商业物业均价最高 办公物业以郑东新区成交均价最高

1月份各区域商业物业均价引领各物业成交均价，其中以二七区商业均价最高，成交均价达到23910元/㎡，主要由万博商城项目拉升，项目1月备案成交均价高达24511元/㎡。

1月份办公物业以郑东新区成交均价最高，成交均价13275元/㎡，区域内主要为升龙广场办公物业的备案，拉升了整体成交均价。

1、 供应

备注：本报告所指土地仅指商品住房用地、经济适用住房用地及商务金融用地（下同） 新年伊始，本月郑州市土地供应量同去年12月相比大幅下滑，郑州市供应土地5幅，供应土地总面积为7.6万㎡，所供应土地均为普通商品住房用地。本月供应土地幅数同比上涨150%，环比下降80%，供应土地面积同比下降30%，环比下降90%。

2012年1月郑州市供应土地分布图

本月供应最大宗土地位于经开区经开第九大街东、经北二路北，地块面积达到2.1万㎡，土地开发程度为五通一平，挂牌起止时间为2012年2月8日至2012年2月21日；另外郑州市二七


区大学路淮河路附近供应土地3幅，总面积3.8万㎡，开发程度均为七通一平，挂牌起止时间为2012年2月10日至2012年2月23日。

数据来源：中国市场网

土地市场的下滑不仅体现在供应量上，郑州市土地出让市场亦呈现为大幅下滑的态势。本月土地出让市场共成交土地12幅，成交面积19.4万㎡，尽管2011年12月成交土地量78%为经济适用住房用地，但相对其59万㎡的普通商品住房和商务金融用地，本月土地成交仍呈现为大幅萎缩。本月成交普通商品住房用地9幅，面积15.5万㎡；成交商务金融用地3幅，面积3.9万㎡。依据出让地块规划容积率，本月出让土地总规划建筑面积88.58万㎡，较去年12月份959万㎡的供应量亦呈现大幅下滑。

2012年1月份郑州市成交土地分布图

从区域分布来看，本月成交土地主要分布于二七区和中原区。二七区成交土地7幅，均位于航海路、祥云路附近，其中6幅由河南上林置业有限公司以挂牌方式取得，取得土地面积9.6万㎡。中原区成交土地4幅，其中位于棉纺西路北、桐柏路西的3幅地块由郑州翰园置业有限公司以协议方式取得，取得土地面积3.48万㎡。

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