商业地产如何招商

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商业地产如何招商

1、 商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象； 3、确定经营模式：投资

经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业项目部进行客户分类、确定重点； 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；

商业地产销售话术

1、 商业地产销售话术项目优势（strength）分析

区位优势

项目地处西平城市核心中心地段，依托多条城市主干道，与城市核心商圈相融合，共享庞大的消费人流，蕴藏着无限商机。 交通优势

多路城市公交途径该地，到汽车客运站及火车站仅五分钟的车程，交通优势十分明显。 配套优势

新建商业物业自身综合配套比较完善。

项目周边商业氛围浓厚，属于城市成熟商圈，对项目打造知名度及形象等有很大的提升作用。 品牌优势

信达地产在西平是知名开发商之一，同时享有很高的声誉，先后开发了多个大型的住宅小区，市场的信誉得到消费者的认可。目前与深圳波特公司专业团队的强强联合，其品牌影响力持续加大，营销水准进一步得到提升。从前期调研的数据表明，70%的经营者比较关注本案项目，32%经营者明确表示会投资本案项目，27%的经营者会考虑进驻本案项目，侧面为项目的推广和经营提供了一定的支撑。 人文优势

本地块属于城市中心核心地块，有着独特的区位优势，如今在原印刷机械厂及城市体育场址上所建的大型商业综合体，代表城市建设的一个新历程，具有很大的地域人文优势，加上建筑及商业步行街本身融入一部分人文因素，将对项目的整体优势有一定的促进。 规模优势

项目的规模及地段优势，可打造形成西平中心区唯一的城市综合体商业地产项目。

城市主要商业零售网点基本沿东风大街分布，信达商业综合体的建成将成为未来西平的核心商业中心地标，大型商业对地区的人流产生巨大的吸引作用，强大的人流必然蕴藏巨大的商机。 2、商业地产销售话术项目劣势（weakness）分析

项目开发周期过长，受市场不确定因素影响，不可控风险增大； 体量大，将面临招商和销售的严峻考验； 受周边成熟商业市场的直接竞争威胁。

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

3、项目机会点（opportunity）分析 区位发展前景良好

项目地具有良好的交通条件，优异的人文条件，完善的配套设施，确保了该区域的消费基础。大润发的进驻将为项目的后期提供大量的人流，加上项目本身的市场影响力，可以做到项目与项目之间相互促进、相互影响、共享资源、优势互补，从而带动区域商业环境的整体提升，提高区域市场的综合竞争力，逐步改变城市民的消费习惯，使项目成为西平新的商业核心。 城市远景发展战略

随着西平市经济改革步伐的进一步加快，全市的经济发展已进入一个发展的快车道，为项目的远景发展提供了强力的经济支撑，近年来西平市加快城市化建设进程，城市人口有所增加，在增强城市综合实力的同时进一步加大了城市的吸纳能力，城市所产生凝聚效益得以显现。

西平城市东风大街已成为西平城市商业主轴。目前西平市主要商业中心不但集中在东风大街上，而且主要集中在中心广场商圈周边，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势。地处核心区域的新型业态的综合体项目在城市化发展进程中将迎来历史性的发展契机。

强大的推广力度

项目在运作过程中为确保项目的良性发展，提高知名度，加大市场影响力，最终实现将规模效益、社会效益、品牌效益转化为经济效益。开发商凭着自己强大的社会影响力和经济实力，加大市场推广力度，进行营销推广、招商推广、经营性宣传等，确保项目的可持续经营，增强市场的财富凝聚能力。 主力店的带动作用明显

大润发、麦当劳的强势介入片区商业市场，将对本项目的启动带来绝好的发展契机。 4、商业地产销售话术项目潜在威胁（threat）分析 城市规模偏小，商业极容易达到饱和

各处投资物业近期涌现较多，分食小容量房地产投资市场，使原本市场需求较少的市场将更加激烈。 投资型物业竞争加剧

随着西平城市建设的加速，越来越多的有实力的品牌开发商进驻，近年产生大量的商业物业供应，对项目的前景会有一定的影响。 宏观政策影响

由于全国房地产市场的高速发展，造成局部房价增长过快，政府为了遏制房地产价格的过快增长，采取了积极的财政政策和金融政策。就现在房地产市场正处在宏观调控周期中，政府为抑制房价的过快增长，实施积极的行政政策和金融控制政策，对投资性物业影响巨大，一部分地产投资客选择其它投资渠道，一部分处于持币观望。 高供应量

发达城市的可开发资源进一步减少，纷纷进军国内二线、三线城市，经济增长的幅度不高，因而买方市场并没有同步增长； 商业物业消化量有限

当地消费习惯目前还没有形成商业投资或经营的消费心理。商业地产销售话术 ◆商业地产发展新趋势：

主题地产——城市综合体、奥特莱斯综合体、旅游地产、休闲观光地产、工业地产、区域新城开发地产。

1、 城市综合体核心——主力店如：沃尔玛、家乐福、大润发等的引入。 2、 旅游地产核心——自然景观资源、人文资源的题材。

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3、 休闲、观光地产核心——现代生活内涵诠释、社会新贵生活内涵潮流、现代士大夫儒雅品味诠释。 ◆商业地产新动向——城市综合体：

1、二、三线城市，位置在交通便利，项目总商业面积20-30万平方米为佳 2、规划设计要有城市综合体风格，时尚休闲元素要多 3、以商铺养商业，城市综合体前期投资大，但回报也很丰厚 4、以主力店、次主力店提升商铺价格，但入市时机非常有专业性

5、专业运作是市场的要求，很多开发商对城市综合体、奥特莱斯理解太简单，导致项目失败 ◆二、三线城市大型项目核心运作思路：

1、项目规模足够大——10万平以上，能涵盖多个业态、业种

2、项目规划设计除了时尚、满足各业态功能需要外，必需与开发流程，销售、招商流程一致，特别重要是能满足招商的可执行性，所以方案评审很关健

3、必需引入知名连锁百货、超市大卖场，为招商、销售提供丰富题材 ◆商业地产运作全程服务

1、 城市综合体项目选址商业服务 2、 城市综合体项目可行性研究服务 3、 城市综合体项目开发规模研究服务 4、 城市综合体项目商业元素提示服务 5、 城市综合体项目商业规划建议服务 6、 城市综合体项目运作流程商业服务 7、 城市综合体项目业态、业种组合 8、 城市综合体项目时间切入点研究服务 9、 城市综合体项目投资风险评估商业服务

10、 城市综合体项目物业形象、市场形象及社会形象定位 11、 城市综合体项目内容、内涵诠释、包装推广服务 12、 城市综合体项目招商、运营商业服务

13、 城市综合体项目自营、出租、出售三部分最佳组合研究服务

14、 城市综合体项目主力商家、次主力商家客户组合、配比、选择、招商引入服务 15、 城市综合体项目商铺、写字楼、酒店、公寓、住宅等部分的出售、出租代理顾问服务

商业地产运营三种模式：全部出售、租多售少、只租不售

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