我国房价快速上涨的原因研究

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我国房价快速上涨的原因研究

自2002年以来，我国城市房价飞涨，买房已成为普通百姓的沉重负担，本文从国民经济增长、市场发展扭曲、居民心理、相关利益群体等不同角度揭示了当前我国房价快速上涨的原因。



标签： 房地产 房价 供求矛盾

自2002年以来，我国大中城市房价一路高歌猛进，比如，北京市2002年商品房平均销售价格为每平方米4761元，2007年第四季度北京最贵商品房单价突破6万元/平方米，五环以内住宅期房均价没有低于10000元/平方米的。深圳全市商品房成交均价已达15487元/平方米。上海某名盘更是卖出了每平米十几万元的均价，面对动辄几十万、上百万的房子，普通民众积蓄一生，也不一定能买到一套房子，更有甚者，几代人为一套房子进行奋斗，高房价已成为普通民众的不能承受之重。



针对房价高涨的原因，我认为主要有以下几个方面的原因：

一、国民经济快速增长

1.居民可支配收入的快速增长

近些年来我国国民经济始终保持着7%~10%的快速增长率，居民可支配收入也因而增长较快，有力地支撑了房地产业的发展和房价的持续走高。根据国际经验，当一个国家人均GDP在800美元～4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000~8000美元时，房地产进入稳定快速增长期，当一国人均居住面积在达到30平方米～35平方米之前（2006年底城镇居民人均住房建筑面积为27平方米），城镇居民将保持旺盛的居住需求。根據国家统计局不久前公布的2006年国民经济统计，2006年我国人均GDP达到了2042美元，因此，我国房地产业已进入高速发展期。



2.城市人口的迅猛增加

目前我国正处于城市化进程加速阶段，城市人口的显著增长，自1998年以来，我国每年以超过2个百分点的速度推进城市化，据估计，在2020年以前，我国的城市化率都将保持较快的增长。大量人口进城居住和就业，使新增的房屋需求不断上升，房价随之上涨。目前我国城镇化水平较低，总体上只有43％左右，而世界平均水平是50％左右。



3.物价的上升

2003年以来，由于物价上升较快，引起劳动力价格和钢材、水泥、沙石等房地产建材价格的持续上涨，使房屋建筑成本上升，导致房地产价格的快速上升。






二、房地产市场发展扭曲

1.供求矛盾

房价上涨,主要仍然是供求之间的矛盾。一方面, 随着城市人口的迅猛增加，住房消费需求旺盛；同时,由于对房价上涨的预期,住房投资性、投机性需求也很大。另一方面,住房供给结构存在失衡问题，由于大户型、高价商品房的利润高于中小户型、中低价位商品房,因此开发商出于趋利性更愿意开发大户型、高价商品房。长期以来,房地产市场上大户型、高价商品房居多，而中小户型、中低价位商品房供应量少，所占比重不断下降。同时，经济适用房和廉租房建设没有得到应有的重视，供应量也严重不足。正是这种失衡的供给结构，导致住房有效供给不足，加剧了房市供应紧张的局而，抬升了住房价格。



2.房地产企业竞争不充分

房地产市场是一个竞争不充分的市场，因为要进入房地产行业，需要具备大量资金来征地、屯地、开发，有很高的进入障碍；消费者与开发商之间信息还不对称，即房地产开发商掌握着比普通购房者更多的市场信息，针对普通购房者缺少信息渠道和“买涨不买落”的心态，抛出了“地荒论”、 “别墅消失论”、“房价将持续上涨”等各种宣传攻势，营造涨价气氛，进行投机炒作，促使房价快速攀升。



三、消费者的心理因素

1.投机炒房心理

房地产市场供不应求引发一批人“炒楼盘”、“炒楼花”，使得供求矛盾进一步加剧，房价不断上升。



2.越晚买越吃亏心理

由于房价节节攀升，许多人在犹豫观望中，错过了买房的最佳时机。某些跟房地产有利益关系的机构，不断地释放国家紧缩土地供应、房价还会节节上涨，甚至“还会再涨二十年”的信号。面对继续不断上扬的房价和新闻媒体、业内人士对的报道和分析，加剧了人们购房的紧迫感，认为越等越涨，晚买不如早买，纷纷借贷买房，更加剧了房价的上涨。



四、相关方的利益驱动

1.银行利率及放贷政策

近些年来，我国银行一直实行低利率政策，银行存款利息还要交纳利息税，而物价又保持较快的增长（虽然自2005年以来，银行存贷利率多次调整，但都被物价上升所抵消），使居民存款的实际利息为负，一般居民的投资渠道又较少，




买房子既可以保值又可以增值，所以银行的实际负利率政策吸引大量的闲置资金纷纷流入楼市。



此外，银行对房地产等暴利行业无序发放信贷，也是拉动房价走高的一种直接动力。现在，房地信贷大多成为银行盈利率较高的优绩资产，银行为了维护这么多优质资产的良性运转，当然不愿看到房价走低和房地产业紧缩导致信贷资产的缩水，我国房地企业的自有资金大多只有三、四成，一般是靠官员批项目骗取贷款，用贷款批租土地，再用预售期房价款和施工项目再抵押贷款进行开发建设。因此，不少城市房地产开发商占用的信贷资金占全部信贷总额的五、六成。



2.政府经营土地

中国的城镇土地一级市场由政府垄断，二级市场交易受到严格限制。当初为了解决居民住房难、扩大内需而启动的房改也带动了“土改”，赋予各级政府制定各类政策措施的权力，并给地方政府事实上的土地所有权，由土地而产生的资产性收益和大部分税费也归地方所有，逐渐形成了地方政府对土地收益的高度依赖。这使一些地方政府成为房地产发展中最大的受益者。他们从农民手中低价征地，然后高价转给开发商，土地价格高涨直接加重了房地产开发的成本，引起了商品房价格的飞涨。



3.官员评价机制

我国素来是以是GDP 增长速度来衡量政府官员政绩的。房地产投资一般占全社会固定投资的20%左右，个别热点城市在40%以上，如2005年度北京高达53.9%。投资是拉动GDP 的重要因素，导致许多地方党政官员将房地产开发作为促进增GDP 高速增长的发展模式，不惜用公有土地和国资银行贷款去支持和放任房地产业的无序开发和暴利经营。这种主要靠房地产开发拉动GDP增长的政绩追求,已经背离了“以人为本”的施政理念和谐社会的发展目标，地方官员为达到为官一任的短期政绩目标，对中央平抑房价的宏观政策置若罔闻。所以，如果不能扭转片面追求 GDP 增长的惯性，不能改进和健全对地方官员的政绩考核办法，不能扼制地方官员只追求一已私利的利益驱动机制，也就不可能推动地方政府按中央部署和人民的利益去调控房地产业和平抑房价。



参考文献：

[1]张定一:《浅析当前房价上涨的若干原因》[J].中国房地产，2004，9：10

[2]陈一雄:《破译房地产调控失效“密码”》[J].中国房地产金融，2006，7：39-40



[3]汤正刚:《房价为何居高不下》[J]．中国改革，2007，6：51-52

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