房地产估价理论与方法第一章试题

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一、单选 1.

济损失评估D.价值减损评估『正确答案』C

『答案解析』房地产征用征收导致停业停产损失， 并不直接导致房地产本身受损， 有C有“损失”字样。参见教材 2. 毛收入的 修完成后需放置 失为（）元。 A. 6）

=65547.57 （元）参见教材 P20-21。 3.

务 C.房地产价值

提升评估业务D.房地产价值减损评估业务 材P4。 4.

B.发现C.创造D.确定『正确 答案』B

『答案解析』估价师运用估价的理论与方法，

对房地产市场进行调查， 模拟市场价格运行机

P6。

制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。参见教材 5.

同一估价目的、

相同，这主要是因为（）。 A.

掌握的有关信息不同 B.做出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 『正确 答

（估

案』A

『答案解析』由于信息的不完全与不确定， 使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值 价不可避免）。参见教材P8。

房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。

A.发明

『正确答案』B

。分摊，属于价值分配的业务范畴。参见教

『答案解析』注意题干中的提示：分摊的“分”

高层建筑物地价分摊， 属于（）。A.房地产咨询业务 B.房地产价值分配业

49627 B.57647 C.65548 D.65920 『正确答案』C

『答案解析』该住宅因被水淹造成的损失为 50000 X 1.005-1.5+3000 X 0.9/0.005 X （ 1-1.005-P4-5。

3000元，，运营费用为有效

而是属于

由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。注意：题干中有“停产停业损失”字样， 选项中仅

评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统评估业务B.价值分配C.相 关经

某套住宅的月有效毛收入为 10%。因楼上装修漏水使 3个月方可使用。若月报酬率为

该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为 50000元，在装修期3个月内均匀投 入，装

0.5%,则该住宅因被水淹造成的损

不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价时点下的评估价值通常不 完全

6.

上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（ 象的真实价值 B.估价对象的重置价格 价结果『正确答案』D

『答案解析』注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示， 确的，但是有了操作性的限制，贝U只有 D为答案。参见教材 P9。

C.估价对象的实际成交价值

从科学可操作性）。A.估价对

D.合格估价师的重新估

A也是正


7. C.

目评价

在贷款期间需要提供的房地产估价服务是（）。A.房地产抵押价值评估 B.抵押成数测算

抵押房地产价值动态评估 D.房地产贷款项『正确答案』C

P15。

『答案解析』ABD都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材 8.

价的需求是

金额B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额 确定保险期间保险标的的价值 教材P18。 9.

『正确答案』A

在投保时，房地产保险产生的对房地产估

（）°A .确定保险标的的价值和保险

C.确定保险事故发生后的保险标的的价值

D.

『答案解析』BC是保险事故发生后出现的估价需求。 D是保险期间出现的估价需求。参见

李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染

3000元，运营费

的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 元。 A.

5000 B.12574 C.12650 D.13911 『正确答案』B

用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%,则室内空气质量不符合国家标准给李某造成 的损失为()

『答案解析』损失之和 =污染治理费用+损失的租金净收益的现值。 5000+3000 X ( 1 — 15%) X(P/A , 0.5%, 3) = 5000+3000 X (1 — 15%) X 1/0.5% X【1 — 1/( 1+0.5%) 3】=12574.13275 参见教材P22。

10. 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( 值 B.

等在内的企业价值

的变化D. 了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 要进行房地产估价。但是如果是房产税， 关。本题的综合性较强。

了解某企业包括房地产及特许经营权C. 了解某地区地震后房地产价值 『正确答案』D

就需要了，因为计税依据和房地产价值有

)。A.了解某宗房地产的出租人权益价

『答案解析』前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算 的，不需

11. 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价 机构和估价委托人，其中()是估价主体。 A. D.

估价报告的使用者 B.估价服务的需求者 C.估价委托人

房地产估价师和估价机构

『正确答案』D

包括估价人员、估价机

估价委托

『答案解析』估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人， 人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。 12. 下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是( 人B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人 估价委托人一定是估价报告使用人

『正确答案』B

构和估价委托人。其中， 估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；

)。A.估价委托人一定是估价对象权利 C.估价报告使用人一定是估价利害关系人

D.

『答案解析』可以用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处的房地产，法院就不是估价对象 权利人，排除A;估价报告的使用者不见得一定是估价利害关系人，

还是上面的拍卖的例子，


法院就不是估价利害关系人，排除 C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人

可能是也可能不是估价委托人或

为贷款人。故排除 D;估价委托人可能是，也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、 估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人； 估价报告使用人。参见教材

P28。

()决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告

『正确答案』D『答案解析』估价目的来源于委托人的估

13. 一个估价项目中的估价目的，本质上是由 使用者D.估价委托人的估价需要 价需要。参见教材 P29。

14.

定的。A.估价委托合同签订时间 目的 C.

一个估价项目中的估价时点，本质上是由( B.估价

D.委托人的意愿『正确答案』B

)决

实地查勘估价对象的时间

『答案解析』本题中 C是具有很强干扰性的选项，因为在现实估价中，确定估价时点就是

依据实地查勘估价对象的时间确定的。 但是本题中问的是本质上是由什么决定的。 估计时点 是估价对象所评估的价值对应的时间， 提出的角度。参见教材 P31。

它取决于估价目的。再次强调审题的重要性，看问题

15.

出评估价值的先后次序的说法，正确的是（

关于确定估价时点与得）。A.确定估价时点

在先，得出评估价值在后 B.得出评估价值在先，确定估价时点在后 C.确定估价时点与得出 评估价值应同时进行 D.

值没有先后关系，谁先谁后都可以 『答案解析』参见教材 P31。

确定估价时点与得出评估价『正确答案』A

16.

人B.估价师C.估价目 的D.估价对象『正确答案』C

一个估价项目中的价值类型， 本质上是由（）决定的。A.估价委托

『答案解析』同一估价对象可以有不同的价值类型，其价值内涵各不相同。 市场价值；价值类型主要是由其估价目的决定的。参见教材 二、多选题 1.

答案』ACD

『答案解析』专业估价与非专业估价的五大不同。参见教材 2.

专业估价的特性有（ C.供给有限

D.价值量大 E.保值增值『正确答案』AD

『答案解析』参见教材 P11。

P2。 P32。

如市场价值、非

与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）

A. 是一种专业意见 B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任 E.估价作业日期 长『正确

下列房地产特性中，决定房地产需要）。A.独一无二

B.寿命长久

3. 可以用于判断房地产估价是否存在估

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