房地产公司财务风险的成因及对策研究

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房地产公司财务风险的成因及对策研究

作者：梁芳臻

来源：《现代经济信息》 2018年第13期



摘要：目前，我国房地产正处在转型起步期，仍然属于资金驱动型行业，在发展过程中必将面临诸多风险，其中财务管理风险最为关键，关乎企业生死存亡，需要企业高层领导给予高度重视，防患于未然。作为房地产企业财务部门来说，企业财务管理风险控制需要时刻铭记在心，尽早识别财务管理风险，对其进行科学分析和研究，并对其进行有效控制或转移。对于房地产企业全体员工来说，需要增强财务管理风险控制意识，配合财务部门做好风险防控，全员参与，才能更好实施企业财务管理风险控制策略。

关键词：房地产公司；财务风险；成因；对策

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)019-0199-02

引言

房地产企业财务管理风险一般与收益呈正比关系，属于微观经济范畴，是在企业生产经营活动中产生的。财务管理风险的概念可以从两个角度进行理解，即广义和狭义。从广义角度来说，房地产财务管理风险是指企业在整个财务活动中，包括筹资、运营以及收益等，受到外界或者内部因素的影响，给企业造成一定经济损失，甚至致使企业无法正常运行，企业的预期收益与实际收益相差较大。从狭义角度来说，房地产企业财务管理风险是指企业负债经营，导致无法按期偿还债务的风险。

一、财务管理风险的特征

财务管理风险的特征主要具有四个方面：客观性、全面性、不确定性以及双重性。第一，客观性。财务管理风险存在于任何一个企业，并贯穿企业整个生产经营过程，不可能通过任何手段消除或者转移，但是可以通过技术手段进行削弱或者规避；第二，全面性。财务管理风险不是存在于企业经营某个阶段，或者某个时期，而是存在于企业经营活动的各个环节，例如筹资、决策以及权益分配等。因此，财务管理风险不仅仅存在于企业财务部门，同时还存在于企业其他部门，需要企业所有人参与进来，这便是财务管理风险的全面性；第三，不确定性。由于企业面临的内部环境以及外部环境时刻在变化，影响企业财务管理风险的因素也在时刻变化，致使企业财务管理风险具有一定的不确定性，这种不确定性可以被预测出来，但是很难进行准确估计。

二、房地产企业财务风险分类

房地产企业财务风险分为筹资风险、投资风险、资金回收风险。

1. 筹资风险

房地产企业在筹资过程中，以银行信贷为主要的筹资渠道，同时还利用信托融资、股票以及基金等方式进行筹资。但是我国的房地产行业还缺乏一套科学的金融体系，导致房地产企业的筹资方式有限，而且限制很多，银行贷款给房地产企业，其收益仅仅是固定利息收益，但是却担负着房地产行业的高负债风险。而且由于我国房地产行业的风险和收益呈现出一种极度的不对等现象，因此存在着各种违规贷款，导致银行面临着巨大的风险。截止目前，我国房地产金融体系依然不够完善，知名的抵押贷款机构以及投资机构非常有限。


2. 投资风险

随着我国政策环境的变化，房地产行业的投资环境也是在不断变化的。在房地产企业的发展过程中，可能会遇到各种投资风险，例如未来经营费用风险、收益现金流风险、时间风险、机会成本风险等，房地产企业之所以会面临这么多的风险，主要是由于一些房地产企业对于市场调研缺乏重视，而且投资的项目缺乏先进工艺的支撑，导致产品销量不佳；投资项目规划不够科学、行业扩张速度过快也是造成风险的主要因素，此外资产负债率过高，使得企业投资项目的实际收益和预期收益不相符，外部环境变化变化较大等，都会使得房地产公司面临风险。

3. 资金回收风险

房地产企业的资金回收主要有两个流程，分别是产品到结算资金的转化和结算资金到货币资金的转化，这两个环节中，不管哪个环节出现问题，都会导致企业不能按期回收资金，进而引发财务问题。而且如果不能定期回收部分甚至全部资金，就会使得企业出现资金周转不灵的现象，甚至出现资金链断裂的现象，会给企业造成严重的经济损失甚至破产。

三、房地产公司财务风险的成因

1. 国家宏观政策的调整直接影响影响房地产企业的现金流

政府希望靠房地产拉动经济，增加税收，同时又要平衡房价，正是这种矛盾，导致房地产企业与政府之间存在微妙的关系。房价在政府反复出台政策的环境中震荡上升。在这种宏观环境下，房地产企业往往会在房价下跌之时，受调控政策影响，销量下降，造成资金回笼困难，为了缓解资金紧张的矛盾，房地产企业不得不降价或采取更多优惠吸引客户以扩大销量，或向

银行增加借款，加重企业的偿债压力，而房价上涨之时，房地产企业又会出现无房可卖的情形。

2. 房地产企业资产负债率过高，筹资渠道单一

房地产企业无论是购地、设计、项目建设还是并购等行为，都需要大量资金的支撑，而利息较低的预收账款仅在销售环节存在，除此之外，银行贷款是房地产企业的首要选择。虽然负债能解决企业的资金，为企业带来更大的效益，但同时风险也是不可避免的，企业将要承担更多的利息和金融手续费；银行为了监控房地产企业，可能会设定很多贷款条件，比如设立监控账户、所有的收入支出要通过银行审批、银行入股等，企业可能要承担失去经营自主权的风险。另外，有些房地产企业为了获得更多资金，向民间借贷，这意味着企业将承担更高的利息成本，造成资金流困难甚至不能偿还本息。

四、房地产企业财务风险的防范措施

1. 财务管理风险识别

对于财务管理人员来说，识别管理风险是进行财务管理工作的前提。房地产企业在进行经营活动过程中，要根据当时的市场环境，并结合自身的实际情况，对财务管理中可能遇到的风险进行初步的甄别，同时还要尽可能多的收集一些与财务管理风险相关的信息。就目前来说常用的方法有两种分别是问卷调查法和财务指标分析法。问卷调查法就是通过制定一些科学合理的问卷进行调查统计，并根据统计的结果进行分析。而财务指标分析法就是通过企业的年报来了解企业的财务管理状况，并对一些波动较大的指标进行定性分析。

2. 做好税收筹划，加强税收核算


税收筹划又称合理节税，是企业采用合法的手段进行纳税方面的有利于纳税人的税收安排。房地产企业在每个项目开始前，就应做好税收筹划。应健全企业的涉税会计核算体系，财务人员应对会计准则与税法核算上的差异进行分析，尽量使财务核算接近税法核算，避免核算上的偏差带来税务风险。房地产企业的高层领导应重视税收核算，加强财务人员及其他管理人员的税法培训，使企业全员重视税法，降低企业的税务风险。

3. 扩大筹资渠道，降低房地产企业负债率及财务费用

房地产企业在融资过程中，不能只靠单纯的银行贷款，而且要将资本结构控制在相对合理的比例之内。银行贷款的利息高，企业负担较重，像利用债券，不仅利率低，而且稳定，偿还期还长，是一种非常好的融资工具，但是国家对于房地产行业会限制债券的发行。而股权筹资的方式，没有利息，但是会导致企业的经营权的分散。因此房地产企业在筹资过程中，要明确各种融资工具的利弊，灵活应用，不断拓宽企业的融资渠道。当然还可以采用内部员工跟投、发行债券的方式，通过内部员工的跟投制度，可以将企业和员工的利益捆绑在一起，一来企业筹集到了资金，二来可以极大的提高员工工作的积极性，一举两得，当然在此过程中，要注意平衡股东的权益，保证公司和股东利益。

4. 提高财务人员素质，培养核心管理团队

不管何种工作，其核心要素都是人。因此要想降低房地产企业财务管理风险，首先就要有一批优秀的财务管理人员。企业要定期对财务人员进行培训，使其能够很好的胜任自身工作，为良好的财务评价管理打下坚实的基础。房地产企业以市场反应为衡量指标，无论是否经济环境恶劣或国家政策紧缩，都存在着经营状况良好的企业，关键原因在于房地产企业是否有着核心的管理团队。在房地产企业利润逐年下降的环境下，只有通过科学的现代企业管理制度、集体主义的团队精神和专业化的职业经理人，房地产企业才能盈利和发展。

五、结语

近年来，我国的房地产业蓬勃发展，由于该行业能带来巨大的利润空间，许多企业纷纷涉足房地产业甚至改行开发房地产。但是，收益和风险通常对等，可以说，房地产业是一个投资、回报、风险都较高的行业，因此，控制和防范风险是房地产企业中的重要工作，只有重视风险，才能识别风险、防范风险，抓住机会。在房地产业的诸多风险中，财务风险直接影响着企业的利润。

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