从货币超发角度分析中国房价飞涨的原因

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从货币超发角度分析中国房价飞涨的原因

作者：宗海怡

来源：《经营者》2017年第02期

摘 要 我国的房地产市场在2014年和2015年增速渐缓的背景下在2016年又攀升了新的高度。本文结合货币超发问题，从利率、预期、投机和资产价格四个渠道分析了房价飞涨的成因，并提出了相关的建议。 关键词 货币超发 房价 利率

2016年，关于中国经济问题的争论空前激烈。2014年和2015年，房地产投资增速连续显著放缓，销售面积和销售额同比下滑，房地产行业利润减少、周转减缓、规模增长失速等现象都一并出现，但在2016年第三季度，房价在部分一、二线城市加速上涨，市场的焦点转移到了房地产泡沫。其中，房价指数同比涨幅达50%以上的城市依次有廊坊（燕郊）、天津、上海、石家庄、厦门、北京、东莞、武汉等。其中，廊坊（燕郊）的同比涨幅在100%以上，居全国首位。

房地产是房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，指土地及其上的永久建筑物，其有区域特征性，信息不对称造成的不完全竞争，投机性强，政策性强，银行和中介的参与性大等特点。目前，我国房地产市场节节开花，增长强劲，整体市场化程度得到了较大的提高，但与此同时，涌现出的房价过高和供给结构性矛盾等问题，也非常值得关注和探讨。以下将从货币超发的影响路径来分析中国房价飞涨的原因。

一般而言，各国央行以流动中货币（M0）、狭义货币（M1）和广义货币（M2）来观测本国的货币流量与规模。相比而言，M2能比较全面且准确地反映出一国的货币数量状况。根据广义货币发行量的相关数据统计后显示，我国在2009年达到了60.62万亿，超过美国；2014年5月末达到118.23万亿；2015年6月末为133.34万亿元；2016年1月末为141.63万亿元，给市场注入了大量流动性货币。

著名经济学家吴敬琏在2016年长安讲坛300期上表示，目前房价过高，最主要的原因是货币超发和信用膨胀。以此为契机，可以来讨论一下货币超发对房地产市场价格的影响渠道。 第一，利率渠道。现今市场上相当一部分购买者采取的是贷款渠道，所以利率的高低直接影响购房者的买房成本，若市场存在货币超发，货币供应量的增加会导致利率下降，直接造成购房成本降低。这样，一方面提升了消费者的购房意愿，导致市场需求增加，从而抬高房价；另一方面，由于储蓄所获利息减少，导致居民储蓄意愿降低，多余的资金注入市场也会对房地产的市场需求带来一定的增长。


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第二，市场预期渠道。预期主要反映在货币超发之下，消费者的货币保值需求。根据供需原理，市场上的钱多了，钱就越来越不值钱，在此背景下，货币保值就是个现实。而在中国股市跌跌不休、黄金涨跌难测、利率不断下降等情况下，同时结合我国消费者的保守心态来说，买房便成了几乎唯一的保值手段。另一方面，我国作为世界第二大经济体，经济持续发展的看好以及人民住房的刚性需求仍然存在，而房产，特别是一线城市的房产会被消费者认为是最安全的资产，这是一个基本的动力。

第三，投机需求渠道。有一些人认为房价上涨主要源于货币超发和资产泡沫，可以称之为“泡沫”派。“泡沫”派认为，房价上涨主要是由于在宽松的信贷环境下，大量资金流入房地产市场，催生了房地产泡沫，而泡沫最终将会破灭。“泡沫”派也认为，2016年一线城市的房价快速上升，主要是投机需求在驱动，之后北京、上海的房价将出现大跌。虽然目前的供求关系不改变，一线城市的房价难以预期，但“泡沫”派理论也反映出货币超发导致了过高的货币流动性，从而使住房投资和投机需求大幅飙升，房地产市场因此日益偏离于基本居住功能，成为了金融投资的场所。

第四，资产价格渠道。这一渠道可以从世界这个大市场来反映货币超发对我国房地产市场价格的影响。货币学派认为，货币供应量影响包括利率在内的众多资产价格，从而通过相关资产价格及真实财富的渠道影响经济，其中比较重要的资产价格有汇率和股票价格。首先分析汇率渠道。当市场存在货币超发，当局使用一系列政策工具使货币供应量增加，导致利率下降，国内本币存款的收益吸引力低于用外币计价的存款收益，本币的相对价值下降，即本币贬值，国内房地产价格相对于国外房地产价格下降，国外资金涌入购买国内房产，增加了对国内房地产的需求，致使国内房地产价格上升。其次分析股票价格渠道。货币供应量的增加，使居民持有更多的货币，居民通过对股票的投资来减少手中货币的持有量，对股票需求的增加提高了股票价格。由于财富效应的存在，居民持有的金融资产价值上升，消费者毕生财富量增加，于是增加消费。房地产消费作为居民消费的一部分，对房地产需求增加，导致房地产的价格上升。 针对货币超发这一问题，提高资源配置效率、实现优质增长是有效手段。改革有一个过程，也就是说，有一个分层的渐进过程。例如，一些企业或者政府的一些负债，抑或是存在效益不好、回报率差的项目或部门，改革中，首先要分好类，把最差的清算掉，相对来说没那么差的部门或项目，只能先让其存活下来，给它提供一些运营所需的金融资源，再在下一轮改革中对它们进行清算，所以它有一个过程。在这个过程当中，货币超发起到过渡的作用，这意味着市场仍需大量资源的注入，但货币超发问题可以从两个方面来改善：一方面，逐渐让货币超发过程降温，实现所谓软着陆；另一方面，通过实体经济部门改善资源配置效率，实现更加优质、高速的经济增长速度来让货币超发的现象逐渐得到缓解。这样，结构转型、经济的可持续发展其实是一回事，逐渐通过提高效率，释放经济增长的潜力来化解中、长期的问题。 货币超发其实也只是房地产飞涨问题的一个影响因素，这背后反映的是消费者的一个更公平、更合理、更市场化的交易需求。首先，短期而言，增加优质金融资产是吸收超额货币的有效途径。我国金融工具和投资渠道十分有限，国民缺乏专业的金融知识以及投资保值渠道保守，所以我国应借鉴国外经验，营造良好的投资环境，提供多元化的金融工具和投资渠道，吸

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