试论城市更新项目关键成功因素

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试论城市更新项目关键成功因素

摘要：本文主要对城市更新项目关键成功因素进行探讨。我国的很多城市中建筑老化、违法建设、公共服务设施与基础设施不足、交通拥堵等“城市病”不断蔓延加重，再加上土地资源紧缺的供需矛盾日益突出，城市发展急需由外延式走向内涵式。因此城市更新作为一种自我调节机制，是我国城市可持续发展的必然选择。

关键词：城市更新；关键成功因素；概述 一、城市更新的概述

城市更新是城市发展过程中必然会面临的问题，由于城市发展经历的不同阶段变化以及全球城市化背景的非一致性，城市更新的原因动机、实施策略、目标结果等不断演化，呈现出多样化的发展形式。随着城市的发展，城市经济产业转型的需求不断凸显，“城市企业主义”逐渐成为城市更新的主流思想，以企业经营的思想与方式进行城市治理是最有效的模式，政府应在充分发挥市场力量的基础上，将经济增长与城市竞争力的提升作为主要目标。城市更新是用以解决复杂城市问题的一项综合性的、整体性的行动，涉及到多元主体以及复杂的利益诉求，可以说城市更新是一项系统工程，其管理应得到高度重视。城市更新发展初期主要采用开发商主导的实施模式，缺乏有效的居民参与途径，使得城市更新中的综合发展和利益统筹难以得到平衡；虽然PPP模式的推行解决了城市更新中政府的资金问题，提高了城市更新推行的效率，但却因为权利主体和开发商更关注自身利益，无法综合统筹考虑全局和未来发展定位。 二、关键成功因素

关键成功因素（CSFs）的概念是来自于Daniel提出的“成功因素”的概念，他认为成功因素是指企业或组织为了取得成功而必须完成的重要工作，之后由

Rockart对其发展和完善，提出将关键成功因素作为管理者获取必要信息的一种新的方法，并对其组织过程进行定义。Rockart将关键成功因素定义为：确保组织成功地获取竞争性绩效的有限个影响因素，是管理者在管理工作中必须满足的部分，如果这些因素无法得到满足，可能会导致最终的结果偏离组织的期望，因而关键成功因素需要得到管理者持续的关注。之后不断有学者对关键成功因素的概念进行研究与扩展，认为关键成功因素是那些需要施加特别影响和关注从而增加组织或项目成功概率的关键要素及活动。

三、社会网络分析的城市更新项目成功因素

社会网络分析（SNA）是一种源于社会学的分析方法，是当代学术界对结构性和系统性关注的产物。社会网络分析常常用于构建及测量行动者之间的相互影响及作用关系。具体而言，社会网络分析法是把复杂多样的联系表征为相应的网络模型，基于图论和数学计算模型，对行动者之间的相互关系、网络本身的结构以及行动者的角色进行分析，并最终来解释存在的现象或行为。

SNA的研究也并非局限在社会学领域，管理学、经济学、政治学、医学、情报学等多个领域也相继开始运用社会网络分析方法进行相关问题研究。随着社会网络分析方法的发展，SNA在建设项目管理领域也开始得到广泛使用。社会网络分析法可以对复杂系统中难以从表面直接看出的网络结构问题及角色问题进行研究，从而对真正的根源性问题进行深入分析。社会网络分析方法的运用范围不断拓展，在建设项目管理领域得到了广泛运用。 四、城市更新项目关键成功因素分析


根据因素的影响作用的不同，将因素进行角色分类，其中F9（政府策略性思维）、F6（政策法规的系统性及可操作性）、F5（良好的经济发展水平与市场环境）以及F10（城市更新专职组织的统筹）四个因素的影响力指标得分靠前，属于根本因素。F1（各方存在共同更新需求）、F7（有效的激励与支持措施）以及F11（利益相关者之间的信任与沟通）的中介作用排名靠前，属于链接因素。F22（开发商城市更新相关经验）与F12（合理的治理结构）的影响力与中介作用均较强，属于核心因素。下图表为网络视角下城市更新项目关键成功因素分类：

五、促进城市更新项目成功的建议 1.完善城市更新政策法规

城市更新政策法规应该是多方面且易操作的，因此应当从两个维度进行考虑，一是政策法规的层次，既要有具有较高效力的法规层次，也要有配套的对于实施具有较强指导作用的政策层次、技术标准层次以及操作指引层次，从而保障政策法规本身应有的效力同时也具有较强的操作性；二是政策法规的完整性，城市更新包括了项目决策、规划编制、土地使用权获取、开发建设等步骤，同时还涵盖公共利益、历史文化保护等多方面的利益矛盾。应当从更新方式选择、更新范围划定、公共利益保障、相关激励政策、征收补偿方式、历史文化保护等方面制定完善的城市更新政策。 2.制定多元激励措施

城市更新是多方主体利益博弈的过程，政府与市场主体间的利益博弈是决定城市更新实施与否的首要环节，在政府与市场主体利益博弈中，对城市更新项目的激励措施是政府让利的一种方式，通过这样一种让利，一方面能够吸引众多市场主体的加入，另一方面能够促进公共利益的实现。经济激励措施是通过增加更新主体的获利程度，实现其激励作用。空间激励措施则更多的是将公共利益与市场主体的利益相关联，引导市场主体参与公共设施项目的建设，有助于城市更新项目中公共利益的实现。 3.编制城市更新专项规划

城市更新项目对象复杂多元，各类关系矛盾交织，然而城市更新必须符合城市发展整体策略，融合到城市产业、经济发展和形象塑造中去。因此，城市更新的战略性思考是至关重要的。政府作为公共部门，一方面是公共利益的代表，另一方面也有提升区域竞争力等自身的利益诉求，应当对城市更新项目进行综合把控，从宏观层面对城市更新进行必要的调控和引导，提出城市更新的总体目标和策略。

4.提升公民素质

可以采取小区讲坛、报刊宣传、公共宣传栏、媒体网络等方式对公众素质进行培育。鼓励公众成立多元化的组织，以组织的形式进行自我教育和实现对公众利益的维护。同时社区组织或者第三方组织、行业协会等机构也可举办意见征集、规划设计大赛、实地参观、听证会、协商会等多种形式的活动，广泛收集公众意愿的同时，促使公众更加积极有效地参与更新活动，提高了公众的参与程度。 5.优化协商机制

城市更新项目具有多元的更新目标与复杂的利益关系，各方利益诉求不尽相同，构建适当的协商机制是相互合作的基础。在相互信任的基础上，重视尊重各方尤其的建议，为不同主体和不同层级群体提供对话和参与途径，并且有效创造和分享成果，分担责任，确保各方利益的平衡。 参考文献：


[1]盛广耀.城市治理研究评述[J].城市问题.2012（10）

[2]王桢桢.城市更新的利益共同体模式[J].城市问题.2010（6）

[3]邓堪强.城市更新不同模式的可持续性评价[D].华中科技大学，2011.

[4]王廷魁，邓兢兢.城市更新项目方案决策专家系统框架研究[J].城市发展研究.2016，23（9）：

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