住宅房地产项目设计管理探讨

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住宅房地产项目设计管理探讨

摘要：作为房地产住宅项目开发过程中，一旦有了项目用地，开展一切工作的前提就是要做好设计管理。而且目前的市场竞争压力非常大 ，可以看出设计管理工作非常重要。当进行的过程中，主要是统一进行管理协调和设计相关的活动，项目设计管理不仅是管理工作，而且 也是技术工作，对此应该在房产企业中，如何进行设计管理，本来就针对此问题进行深入的探讨。 关键词：房地产项目；设计管理；流程标准化；成本控制 1建设项目设计的基本原则

1、贯彻国家的经济建设方针和政策；2、遵循国家和地方的法律法规，符合国家和行业的技术标准、规程和规范；3、合理利用资源，节能 减排；4、重视技术进步，选用的技术要先进适用；5、坚持安全、经济、可靠；6、坚持质量第一；7、重视生态环境保护和水土保护；8、 满足市场需求及实现开发商的预期目标。

2提高住宅房地产项目管理效益的措施 2.1建立标准化的设计管理流程 2.1.1组织标准化的建立

在进行建立管理组织过程中一定要遵循标准化原则，首先是对管理架构进行建立，如图1就是两种架构。架构1就是管理部门设计比较直观 ，可以统一进行协调控制，实现分权管理，但是组织内部中横向联系就不能有效利用，所以架构1常常应用在中小型房地产项目，在实际实 施的过程中对于管理者应该和其他的部门，积极的进行相关工作的联系以及协调。架构2，可以在相同的时间内，进行管理，具有完善的制 度，以及流程，可以集中的对组织内部横向联系进行利用，灵活性比较高。但是常常在各个部门中出现责任推卸的现象，所以当进行使用 的过程中，一定要注意时间节点，以免在责任问题上常常出现推脱，所以架构1常常在一些大型的房地产项目公司中进行使用。

架构1

架构2

2.2加强关键点的控控制

整个世纪管理过程中，主要是根据委托设计任务书，将设计进度有效的进行安排，而且在关键节点的进度计划过程中主要参考相关的深度 要求，以及相关标准，对此相关的事迹管理部门应该进行检查，如果有必要，可以进行相关的探讨。对于一些不确定的问题，可以进行咨 询相关部门的意见，针对发现的问题，及时的进行解决。 2.3设计结果的审核

设计结果审核是将设计意图图纸化，设计审核属于房地产住宅项目设计管理的最后环节，此阶段的成败直接决定着后期设计方案的变更、 工程签证数量，因此，房地产企业需要高度重视此阶段的工作。根据设计方案、设计图纸的大小，提前2-3d将设计方案下发到评审部门， 促使评审人员能够了解设计方案，进而提升评审效率。评审过程中还应该提升各部门的参与度，同时还应该邀请有关专家的参与，确保评 审机制的有效性。评审部门需要严格开展评审工作，提升各部门的重视程度，以便为后期的设计工作奠定基础。


2.4明确设计要求

房地产设计管理部门应该将产品要求转化为设计语言，在设计前期，应该加强规划用地指标，分析地域的价值，对周边的竞争楼盘进行深 入分析。设计任务书需要纳入企业领导层的规划意见，营销部门的产品定位、物业、客户的意见等，预算部门还应该提供相应的勘测报告 。在施工图纸设计阶段，设计任务书应该按照之前的设计成果，报批工作中的反馈意见，预算部门也应该加强成本预算控制。在项目设计 的不同阶段，设计任务书的重点也不同，例如：设计前期重点是政府规划，设计后期重点在于各类报批意见、成本控制等。若是在设计环 节某个部门未能参与，那么后期的评审工作也难以发挥出针对性效果。 2.5加强设计变更控制

由于执行率比较低，而且工作效率降低的原因。常常在进行设计变更过程中因为会有更多的责任方牵扯，而且也有其他部门的影响。对此 就会在设计过程中，因为滞后而导致进度受到影响，所以相关的部门一定要在设计变更过程中做好管理流程的建立。在进行变更的过程中 ，应该根据国家的相关规范，确保食用功能可以得到保障。变更涉及的主要内容包括，和国家规范不符合的内容，变更过程中所涉及的难 以实现的部分，达不到功能，要求的部分，客户需要改善的部分以及和目前的需求不符合的地方。 2.6注重设计的整合管理

各个房地产公司需要加强住宅项目设计管理人力、资金、物力的投资力度，提升住宅项目设计管理工作的地位，重视住宅项目设计管理工 作。同时公司还应该构建区域化管理机制，合理安排相应的住宅项目设计方案，鼓励工作人员积极开展相关工作，确保各项工作的有序开 展。同时，建筑企业还需要结合实际的情况，组建高素质的管理队伍，定期开展工作人员的培训工作。同时政府还应该加大对住宅项目设 计管理工作 的资金投入，确保设计阶段的管理工作能够落到实处。随着科学技术的迅速发展，在设计管理过程中，需要结合当前 时代经济的发展，不断地引进新技术、新材料、新工艺，全面提升住宅项目设计方案的整体质量，进而提升建筑行业的市场竞争力，确保 建筑行业的可持续化发展。可以借助现代模型技术，针对工程进行中的问题、不足进行提前预见，以便及时解决其中的问题，减少工程施 工过程中的设计方案和实际施工之间的误差。

2.7加强关键点的控制

在设计管理过程中，需要根据设计进度加强阶段成果的审核，加强设计项目关键点的监督，针对关键节点需要安排设计管理部门开展检查 工作。若是一些特别关键的环节，可以组织各部门参与研讨，若是不确定性问题需要加强各部门意见的收集，及时发现设计中的问题，采 取最佳的方式解决各类问题。 3应用实例 3.1项目概况

金湾花园高层住宅项目位于位于东莞市虎门镇。小区总用地面积112108m2，整个小区总建筑面积为174949m2（含己建别墅和小高层面积） 。本期建设高层住宅（123#，125#，126#，128#，129#，130#，131#）总建筑面积109015.73m2（含地下，架空，屋面面积）。其中：地上 总建筑面积为94019.63m2，其中含住宅建筑面积为88956.67m2，商业（餐厅加商铺）面积为1341.62m2，幼儿园面积为1876.41m2，架空和 屋面面积为1844.93m2；地下建筑面积为14996.1Om2（含地下车库、设备用房、人防地下室），总户数684


户；首层为商场、餐厅及幼儿园 ，1至3单元二层为幼儿园，其余二层以上为住宅。本期建设指标—G型经济技术指标一览表总用地面积：12326.182m2；总建筑面积： 109015.73m2（计容建筑面积+不计入容积率面积）；地上建筑面积：94019.63m2；不计容建筑面积：16841.03m2。 3.2项目的设计管理

首先，设计管理人员在满足车位数量设计规范前提下，通过不断的方案调整优化，原来的两层地下车库改为一层半，即减少了地下二层的 优化设计的目标是成本优化，本项目设计方案相对简单，成本优化主要以将低施工成本为出发点，在扩初设计出来后，首先，设计管理人 员在满足车位数量设计规范前提下，通过不断的方案调整优化，原来的两层地下车库改为一层半，即减少了地下二层的面积。第二，通过 同设计院结构设计人员的反复核算，同建筑设计师进行协商调整，标准层结构设计的含钢量由原来48kg/m2降至43kg/m2，在同行设计中比 较己是优秀水平。第三，加大地下室的自然通风开口，减少了消防风机的设计数量。以上的设计优化，都是以不降低使用标准为目标，满 足验收为前提，从而达到为公司合理节省成本的目的。

总之，作为设计管理的相关人员，应该不断地基于自己的工作经验，嘻嘻，相关成本控制观念的改变，而且在进行设计过程中对于理论知 识进行掌握，相关的部门进行良好的沟通，确保组织能力得到增强，对此才能顺利的进行设计管理，才能和设计单位做好设计。 参考文献：

[1]沈文英.房地产住宅项目设计管理要点[J].河南建材，2018（01）：97-98. [2]吕锋.住宅房地产项目设计管理探讨[J].建筑设计管理，2013，30（12）：29-31.

[3]刘小平.浅谈设计管理在房地产住宅项目中的重要性[J].市场周刊（理论研究），2010（12）：24-25.

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