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水立方休闲娱乐会所项目投资分析及运营管理概念方案
任何一个项目的成功都离不开在项目开始之前，对于项目的分析和深入研究而演化出来的各种方案。只有针对性的了解一个项目在建立初期的投资和运营之后的投资回报比，才能更好的掌控自己选择的项目。
此次以水立方休闲娱乐会所为例帮您分析投资及运营管理概念方案。
项目投资概算
经营面积约为4500平米，布局为3000平米桑拿洗浴会馆，1500平米建设25间ktv包房及一个小型演艺酒吧。
1.桑拿会所装修：3000㎡x1500元/㎡=450万（三星材质，四星形象） 2.空调、消防系统：3000㎡x300元/㎡=90万 3.家具、洁具、浴具：约65万，（家具定制洁具四星浴具顶级） 4.电器、机械设备：约165万，（桑拿电器进口名牌，液晶等国产名牌） 5.开办费用：约100万
桑拿会馆合计投资约870万元
KTV会所装修（含酒吧）：1500㎡x1500元/㎡=225万（三星材质，四星形象） 空调、消防系统：1500㎡x300元/㎡=45万
家具、洁具：40万（沙发、茶几、吧椅，每房配卫生间） 设备：约80万（电视、麦克风、功放、音箱、电脑、、灯光、音响） 开办费用：50万（市调，办公，宣传，人事，食宿，制服，用品用具）
KTV投资合计：440万元
该项目总投资合计：1310万元
经营收入预估
水立方休闲娱乐会所的项目定位地区顶级桑拿场所，采用正规会所经营模式，可使本会所在本地市场迅速赢得口碑与人气。
设计消费：门票58元/人，（含自助餐）人均消费180元，日平均接待200人，日营业额36000元，月营业额108万
KTV会所房均消费1000元，每日开15间，下午场及午夜场4折400元每间，每日开12间，日营业额19800元，月营业额59.4万
总计日营业额55800元，月营业额167.4万元。
经营成本估算
水电费、空调费 10万/月 采购成本 30万/月 工资福利 15万/月 销售提成 25万/月 税费，办公费 12万/月 折旧 15万/月 房租（业主自有）按10万/月计 总计：月经营成本117万
项目利润估算
月营业额167.4万--月经营成本117万=50.4万X12月=605万/年 年投资回报率：605万/总投资1310万元=46%
以投资回报计，经营正常的一般情况下，三年内收回全部投资。
运营管理
经过分析项目投资情况大致估算以及对于项目的利润成本收回的方案，成败关键在于后期的运营管理，为了避免在运营中出现问题，现整理管理思路规划方案。
按照项目启动到正式平稳运营到后期的赢利运营中间会经历三个发展过程：基础期、稳定期、发展期
一、基础期
1、在人事上采取稳定打法但遵循的是“宁缺误滥”颁布奖惩制度以严格治理员工队伍，抓营业当中的一些细小的问题，为下一步打下良好的工作基础。
2、消费指南中合理定价，定价原则为哑铃式定价准则、中间为主要消费群体、两端满足店内各消费群体的需要。
3、按摩技师的服务与手法的管理列为管理当中的重中之重，首先在手法上进行统一，并要求每天进行培训并达到合格。
4、以营业运行规律为第一依据，对营业上的各种能源消耗项目合理的进行控制，节能降耗。
5、在营业中对员工进行调整，从基础素质上保证员工状态，对不能胜任本岗位工作的、经常违犯会馆纪律的、无可继续培养价值的员工，进行精减，并开始招聘新员工，使内部血液得到净化；在一个月内忧胜劣汰基本结束，三个月内达到人事相对稳定阶段。
6、在财务管理上对营业的各项物品及其状况进行登记，并将责任人落实到位，出现问题由责任人负责。
综上所述工作为营业初期的基础期，在此基础上才能合理开展下步工作。
本文来源：https://www.wddqxz.cn/c8f886500408763231126edb6f1aff00bed570bf.html
2023-05-01
