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基于货币时间价值的租房与购房决策分析
作者：闫子琪
来源：《环球市场》2018年第28期
摘要：近年来，房价一直是人们口中经常谈论的焦点伺题，党的十九大工作报告中，习总书记再次强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”这一观点。2018年7月31日的中央政治局会议上进一步提出要“坚决遏制房价上涨”。截止至投稿时，我国主要城市房价正在发生很大的变化，“稳中有降”成为了目前房价的新常态。本文从货币的时间价值理论出发，结合时代背景下的房价问题，通过年成本法、净现值法等方法对老百姓租房及住房的问题进行举例分析，帮助人们用货币的时间价值理论来更好地进行决策。 关键词：货币时间价值;年成本法;净现值法;租房;购房
货币的时间价值是现代财务管理的重要理论，其内容是货币在随着时间变化的过程中价值量也随之变化。根据中国社科院财经戰略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布2017年11月的《住房市场发展月度分析报告》（以下简称“报告”）。报告预计，房价的停涨或短期调整将由一二线城市逐步向三四线城市扩展，但多数城市不存在大跌的可能性。2018年各大城市纷纷响应国家政策，掀起了限售的高潮，目前房价上升已经得到了有效的遏制。当房价处在这一大环境时，人们在如何进行租房与购房的决策就显得尤为重要。 一、租房与购房的优缺点 （见表1） 二、年成本法
年成本法即考虑年内该种决策所支出的所有费用成本，按基准收益率折算成与其相等的等额支付序列年费用，特别地，年成本法考虑了机会成本率。 （一）租房年成本=押金×机会成本率+年租金
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（二）购房年成本=首付×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金-房价每年涨幅
（三）对于两种决策的年成本法来说需要注意：（1）比较时，年成本小的更为划算。（2）年成本法只基于当前情况，其会随着时间的推移而改变。
为了更客观地考虑问题，笔者提出下列问题，本题的房屋数据均为2018年9月25日58同城二手房交易网站的即时数据，对应的机会成本率由于个体差异问题无法校订，所以为笔者对比后假定。
例1：甲某因工作调动需在南昌工作一年年，他看中了当地一套房产可租可售。若选择购房，该房产总价100万元，首付30万，其余贷款，期限为二十年，按等额本息还款，一年后可原价卖出。若选择租房，押金为5000元，房租每月5000元。假设贷款利率为7%，押金于首付的机会成本率均为4%，房屋的维护成本为每年8000元，不考虑其他费用，根据年成本法比较年情况。
1.租房年成本一5000 X 4%+5000 X 12一60200元 2.购房年成本一300000 X 4%+700000 X7%+8000=69000元
所以在本题中，因为租房年成本小于购房年成本，若甲某认为一年后房价维持不变，则其应该选择租房。 三、净现值法
净现值法是利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，而后根据净现值的大小来评价投资方案，不考虑机会成本率，净现值越大，方案越优。
净现值的计算方法为未来报酬总现值减去投资的现值，即 NPV=∑（CI-CO）（1+i）^（-t）。式中：CI为现金流入，CO为现金流出，（CI-CO）为第t年净现金流量，i为基准折现率，首期投入计算时t=0，投入后的第一年现金流量，t=1。
同样的，为了体现两种方法的关联性，笔者继续提出下列问题。
例2：假定例1中甲某工作调动为5年，5年后甲某预期房价涨至120万元贴现率为4%，问甲某该如何抉择。
根据公式：NPV=∑（CI-CO）（1+i）^（-t）可得： （1）租房的净现值为一27.87万元
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（2）房贷每年还款6.61万元，第五年后房贷本金为60.18万元 （3）购房净现值为-13.79万元
所以在本题中，甲某若对未来房价持上涨态度，且认为5年后房价能涨到120万，在贴现率为4%的情况下购房的净现值是大于租房的，故因选择购房。 四、结论及建议
通过以上两种方法及案例的对比，我们可以发现下列因素会影响决策：1.居住时间的长短。2.房租的成长率。3.房价的成长率。除去这三点因素外，决策者的情绪导向实际卜也至关重要，目前我国所处国际环境复杂多变，美联储正式进入加息周期，加之中美贸易摩擦局势尚不明朗，房地产行业在此环境下前景未卜，对于决策者来说还是需要小心谨慎，建议在当前政府密集的宏观调控下，首先衡量个人买房或是租房的实际需要和承受能力，做好职业生涯或是家庭生涯规划，其次结合当前实际情况，考虑实际利率水平或是消费水平，最后针对一些房价前期涨幅过大，如今稳中略降的城市来说，决策者可以选择年成本法来进行实房与租房的决策，同样的，若决策者认为该城市未来房价有较大变动，则可以选择净现值法来进行决策。两种方法都能为决策者在租房与买房上提供真实有效的参考。 参考文献：
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[5]李海燕.基于财务管理视角的个人住房贷款还款方式比较[J].太原师范学院学报（自然科学版），2016（1）：65-68.
本文来源：https://www.wddqxz.cn/c8aafa0a7175a417866fb84ae45c3b3567ecdd92.html
2023-01-15
