合肥市房地产市场现状及影响因素分析

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合肥市房地产市场现状及影响因素分析

[摘 要] 2013年，中央政府宣布房地产调控新“国五条”并对二手房转让征收20%个人所得税后，一些大城市住房交易量、交易价格均骤增，但合肥市二手房交易价格平稳，新房交易量增幅较大。通过对合肥市房地产现状分析，合肥市房价主要受房屋供给，住房需求和城镇居民人均可支配收入和20%个人的所得税的影响。未来二手房价格不断上升，从而转向新房市场。合肥市应增加保障房供给，加强工地宏观调控，提高人均可支配收入，克服土地财政的弊端，促进房地产业健康发展和居民理性投资。



[关键词] 合肥市；房地产市场现状；影响因素分析

一、合肥市房地产业现状分析

2013年初，国务院在新一届领导即将上任之前，宣布了新“国五条”。如此急迫的要在新政府建立之前强调房价，可见政府调控房地产业的坚定决心。“十年九调”，2003年为房地产业正名，2005年房地产业降温，2008年紧急救市，抛出4万亿，2009年至今的“国十条”、“新国八条”、“国五条”，政策越来越追求经济的可持续发展。2003年初，对房屋转让征收20%所得税，地方政府不得再按房屋总额征收1%的税。个人转让房屋所得属于财产转让所得，依法用转让收入额减去财产原值和相关费用后的余额，按照20%的税率计算纳税。2013年2月20日消息一出，全国房地产市场火爆，北京房价骤增，而合肥市房地产市场二手房销售价格相对持衡，新房市场交易价格指数明显增加。



新”国五条”一出台，二手房交易市场持续火爆，买卖双方抢搭政策末班车，签约量猛增。一些大城市如北京、广州、天津二手房价格明显上升，20%个人所得税税负大部分转移到消费者身上。但在合肥市，新房交易价格骤增，二手房交易价格停止增长，并有所下降。



对于安徽省房价对税收政策反应滞后于其他城市的原因，马井静、段宗志通过对安徽省17个地市的面板数据进行实证分析，得出城镇居民人均可支配收入的影响最大的结论。对于影响房价的因素，杜雪君、黄忠华、吴次芳通过研究我国31个省的面板数据分析房地产价格、地方公共支出和房地产税负的关系，得出房地产税会抑制房价，地方公共支出会促进房价的结论。对于税收对房价的影响，牛天勇、兰君、单宝学通过经济学分析，得出税收将对房价产生明显影响的结论。已有的文献集中于税收对房价的影响，对于2013年合肥房地产市场影响因素，具体还没有确定的理论。本文立足于合肥市房价和相关因素相关性分析，给出相对确切的影响因素。影响合肥市房价的大致有以下几点。



1.房屋供求

如果用城市商品住房销售面积表示商品住房的需求量，竣工面积表示商品住房的供给量，2000-2011年合肥市商品住宅年销售面积和竣工面积如图2所示。




从图中可以看出，2000-2004年合肥市商品住宅基本上处于供稍大于求得状态，价格也呈现缓慢上升趋势；2005年以后供求状态发生逆转，年需求面积逐渐大于供给面积，供求比从2005年的0.86下降到2011年的0.72。与此同时，合肥市商品住房平均销售价格也从2005年的3015元/平米增长到2011年的6326元/平米。



2.城镇居民人均可支配收入

对于可支配收入对消费的影响，凯恩斯的绝对收入消费函数理论提出随着收入增加消费也会增加，米尔顿·弗里德曼的永久收入消费理论提出消费者的消费支出受到他的收入影响。在其他条件不变的情况下，收入增加，消费者对商品住房的需求也会增加。



3.人均储蓄余额

虽然大多数购房者会通过按揭贷款保证房贷供给，但是首付款中大约有25%需要现有资金予以支付，一般情况下，现有财富存量越大，支付房贷能力越强，住房需求越大。美国经济学家弗朗尼·莫迪利安尼的生命周期消费理论认为人们在特定时期的消费与他们在该时期的现有财富相关。



4.房地产税

各地地方政府获得财政收入的主要方式就是征税，现阶段中央对地方政府下达任务与地方政府的财政收入不平衡，地方政府为确保建设目标的完成，利用土地垄断权获得最大收益。房地产税主要包括房产税、土地增值税、城市土地建设税、契税、印花税等税收，道道税收加在房地产商身上，使得房价不得不涨。



二、变量的选取与模型的建立

1.选取变量

基于上述影响因素的分析和数据的可获得性，选取商品住房销售价格作为被解释变量，商品房屋竣工面积、住宅房屋销售面积、人均可支配收入、人均储蓄余额、虚拟变量作为解释变量，其中商品房竣工面积代表住房供给，住宅房销售面积代表住房需求即刚性需求，虚拟变量代表是否存在个人所得税以分析个人所得税对房价的影响。



本文使用的数据是2000-2011年合肥市的时间序列数据，商品房屋竣工面积、住宅房屋销售面积数据来源于2000-2011年《安徽统计年鉴》，其中2000年的房屋平均销售价格根据商品房销售额除以房屋销售面积得到；人均可支配收入来源于合肥市《国民经济和社会发展统计公报》；人均储蓄余额根据《安徽省统计年鉴》中“全省城乡居民储蓄存款年末余额”数值，按合肥市GDP占全省GDP分配得到的储蓄余额除以合肥市人口数计算得到。






2.建立模型

三、实证结果及分析

2.房屋刚性需求对房价影响显著

房屋刚性需求每增加1%，房价下降0.19%，这也与常理相反，常理认为房屋需求增加，房价会随之上升，但实验结果表明房价下降，这可能是因为在需求增加的同时，政府调控如财政政策、货币政策（提高房贷利率、增加保障性住房供给）抑制了房价，才表现出房价的下降，总体上房屋需求对房价有着显著性影响。



3.城镇居民人均可支配收入对房价影响显著

城镇居民每增加1%，房价上涨0.93%，房价对可支配收入弹性很大。这在凯恩斯的绝对收入消费理论中表述为，当居民可支配收入水平较低时，增加一单位收入时消费增加较多，即边际消费倾向较高。

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