营改增下房地产企业财务应对策略分析

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营改增下房地产企业财务应对策略分析

作者：张延涛

来源：《财会学习》 2017年第23期



摘要：我国税制结构上将营业税改成增值税的征收是历史上的一次重要的改革，这种问题的存在主要是通过国家来实现对营业税的改革，从而在很大程度上对企业需要负担的纳税进行降低，同时也能够避免其中存在的重复纳税的问题。在金融危机发生后期，这是我国的经济能够获得稳定发展的一项重要基础措施，在这种情况下，房地产企业中的财务人员要及时抓住此发展机遇，根据自身的实际情况，充分的利用此次发展机遇，为后期企业的进一步发展提供更多的建议。下面文章将对相关内容进行阐述，以供参考。

关键词：营改增；房地产企业；影响

房地产业营改增工作是一项关系到我国国民经济的重要产业支柱，营改增的改革方式是一个逐渐全面的过程，从点到面逐渐形成的过程，如今这项改革工作已经在我国各个行业中被运用，其中主要是包括交通运输业、电信业以及服务行业当中其具备施工周期长、流动性强的特点，同时对于税务这方面工作来说，收入成本组成相对比较复杂，因此，从业人员的相关技术水平等要求非常高，因此，如果想要房地产业再营改增中获得更好发展合计建设，就需要对相关管理工作进行强化。

一、“营改增”概念

营改增这项名称出现于房地产企业中是在2016 年5 月1 日，它的全称为营业税改征为增值税，这项措施主要是政府推行，通过相关营改增政策来保证企业中的税负能够减少，不出现增长状况，这一形式对房地产业中纳税人有着很大利益。这项措施实施其实并不是简单对税务制度进行改革，而是对整个产业结构进行进一步调整和规划，从而实现整个企业或者是产业能够实现转型，并且能够减少企业中对于税务的承担，对其中存在的一些繁复环节进行减少和所

见，从而促进我国工业产业能够进一步实现创新，从实施效果上看，是一项利国利民的好政策。

二、营改增对房地产企业财务管理的影响

( 一) 影响房地产企业的的税负

房地产企业所得收入不会产生很大变化情况，而增值税将会增加，这个主要是因为企业可以用来进行抵扣的增值税小于税率所增加而产生的税款，因此从这个角度来看，这个企业税负情况不会减少反而会很大程度增加，房地产业属于劳动密集型产业，在整个企业所占比重中，人工占有很大比重，但是人工所产生成本并不存在于能够进行抵扣的税额当中，这导致企业的税负水平加大，增值税只能够通过抵扣这种方式来进行，材料以及人工无法获取专用发票，同时一些能源消耗像是水、电或是气无法获取，而在房地产这个行业中，这几种都是占有很大比重的组成部分，因而导致能够抵扣增值税额少，加重了房地产企业税收负担。

( 二) 对企业利润表的影响

伴随着我国的营改增政策的实施，我国房地产企业中的值税金这一项工作内容得到了免除，从这一角度上来看，对于房地产企业中的税金金额是最大程度上的降低，同时提升了房地产企业的成本控制水平和能力，保证了房地产企业在经济发展中的总体效果。从企业的长期发展情况来看，这种政策的转变和提出，为房地产企业的发展和扩大，以及增强成本的投入起到了非常大的促进作用。


( 三) 对房开企业现金流量表的影响

近年来，国民经济不断发展，对于房地产行业产生了很大促进作用，但是同时因此其发展越加不平衡，导致房地产市场也没有得到进一步发展，反而从其中看出存在着的很多问题，其中房地产业施工方和投资方对于资金问题就会常常产生分歧，相对于其他行业，房地产业对于材料价格上要求较高，所需要付出资金占有很大比重，但是投资方进行款项付出过程中，只是根据进度进行判断，导致资金转入转出非常缓慢，很多情况下需要房地产方进行预先支付，这导致房地产业的资金无法得到保证，面临短缺风险。

三、应对“营改增”影响的对策

( 一) 完善税收筹划管理

如今营改增制度不断的完善和更新，之前对于纳税筹划系统的应用早已不能适用于如今社会形势的发展和建设，因此，对房地产企业中所运用到的税后政策要进行相应调整，房地产企业在进行纳税筹划工作中，对其中所需要的增值税发票以及会计资料进行完善和准备，保证其可靠性，制定完善的方案提供依据，进行纳税筹划人员要不断强化自身知识，对工程中所形成经验进行积累，对当前国家以及国际形势进行探索，对税后制度进行更加深入的学习，强化法律意识。要根据相关税收政策，根据发展的实际状况，对税率计算方式和核算方式进行不同利用，避免发生税务计算率过高，导致企业税负增加的情况。另外可以采取合理退税的政策，在不对国家税收造成影响的前提下，税务部门可以通过即征即退的方法对房地产企业进行补贴，从而达到降低房地产企业税负的目的。

( 二) 加强对企业成本的管理

营改增政策的实施，要想在房地产企业中获得更好的发展和应用，作为房地产企业自身的发展来说，对企业成本进行合理的管理和控制是至关重要的一个环节。对成本管理中的各项运行程序要进行明确，根据施工项目成本中的各项办法和标准严格进行运行，完善这个施工管控程序。运行程度中主要是对于成本管理控制中的文件进行充分的表达，将成本控制的方法进行规范，同时将其中的各项制度进行严格的执行，考核制度在成本管理中发挥着重要的作用，主要是包括对于项目的成本项目内容和质量进行监督，在运行中加强考核工作，而工程决算阶段，则要对发票进行合理的管控，账目要有原始账目的支撑，保证会计核算质量的提升，做到项目竣工验收结束，会计核算也同步结束。

( 三) 建立高质量的房地产企业财务工作人员队伍

营改增税务改革制度实施之后，房地产企业从无形中进行财务方面的管理工作更加的困难和专业，这对于财务管理人员的综合素质和专业技术提供了更高的要求。因此为了能够对房地产财务企业的人员进行更好的培训和教育工作，就要从管理人员的技术能力上进行整体提升，通过完善的激励考核制度，对工作人员在工作中的积极性和工作效率进行提升，通过考评制度，让财务工作人员能主动提升自身的专业能力和综合素质，保证工作人员抵御风险的能力得到有效的提升，保证房地产企业在“营改增”政策实施下更好的发展和进步。

( 四) 对房地产企业发票管理制度进行有效完善

营改增制度中发票管理制度也是其中一项重要的改革政策和内容，在完善中对于房地产企业内部的工作人员来说，要强化自身的增值税意识，确定其重要性，根据增值税抵扣的工作内容，在运行发票制度上，所有需要标识的内容要都体现在发票上，同时将上面的时间和数量进行明确，另外根据我国的税法制度和标准，确定工程中所需要的各项材料，做好工作计划，根


据增值税发票中的相关内容做好准备工作，然后根据实际情况做好采购清单的编制工作，保障后期工作能够顺利进行。

( 五) 健全会计核算制度

原来进行营业税征收的财务方式在经过营改增策略实施后，要进行相应的调整和变化，房地产企业中的财务管理人员要根据我国政策的相关要求，根据开发企业自身的特点，将增值税中需要进行征收的内容进行调整，将财务方式进行调整，在合法的范围中降低成本，提升企业的经济效益，健全的会计核算制度可以保证企业税务资料的准确性、真实性、可靠性。因此房地产企业要对企业内部进行控制，降低存在的税务风险，完善自身的财务管理制度，积极的应对因为政策的变动所产生的一些问题。

总之，营改增政策的实施，对于房地产开发企业所形成的影响较大，在这个情况下，为了能够更好的应对营改增所带来的挑战，企业自身要从自身的实际出发，适当的调整财务管理方式，将会计核算以及税负制度等进行完善，抓住每个发展的机遇，完善自身的能力，为房地产开发企业的发展提供不竭的动力。

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