可行性研究报告的编制

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可行性研究报告的编制

一 房地产项目可行性分析常见误区： 1.误区一：一个标准的效益分析

如果一份项目可行性研究报告十分肯定的告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 2.误区二：先入为主的可行性研究

纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是有一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个远离市区的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大道至需求短缺；建设成本远远超出预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。 （1）先入为主的可行性研究通常是由于以下原因造成的：

A 房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往用于“长官意志”对客体的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察言观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。

B 课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些搞笑的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。

C 有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。

D 有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是必要的，但要清楚的是，合作另一方所做的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商，有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究室不可能做的中立的。

二 编制可行性研究报告的人员安排组合

要组织一个可行性研究的小组，小组成语的知识结构、人员安排要全面。

注册房地产估价师

造价工程师 市场调查和分析人员 经济分析专家 制作人员

社会学、环境等专家



















人数 负责项目

费用

时间






三 进行资料收集、市场分析 1. 宏观因素分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素，如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰等。 2. 区域性因素分析

一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度的存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，队友的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞”现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成与宏观经济趋势相反的逆向走势。 3. 微观市场分析

对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。

四 进行市场预测 1. 需求预测

需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。 2. 供给预测

攻击预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况。 3. 预测方法

通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。

五 进行成本预算

在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本预算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本预算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本预算较易把握。

一般来讲，成本构成包括以下几个部分：

1. 土地前期非：只取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整位置所要的费用。根据取得土地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造成前期费和土地批租费三种类型。

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