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城市安置房的项目管理与成本风险控制
作者：赵文池
来源：《中国房地产业·下旬》2020年第01期
【摘要】安置房在房地产项目建设中，属于较为特殊的一种。一方面，安置房的风险较为特殊，具有政治风险和收益现金流风险两种。另一方面，安置房项目开发中成本控制的动态因素较为复杂，难以得到有效的控制。若是拆迁周期不便，藤仓费与财务费用和安置房项目建设周期成正比，房屋开发费用和管理飞羽与压缩的施工工期成反比。因此，城市安置房的项目管理与成本风险控制各因素之间有着密切的关系，想要做好成本风险控制与项目管理，需厘清不同因素之间的影响，且采取有效的控制与管理措施。 【关键词】城市安置房;项目管理;成本风险
在同一个小区建设项目中，安置房的建设成本受到多方面因素的影响，像财务费用、建设周期以及开发费用等之间就有着不同的利害关系，成本风险控制要以施工工期为依据，明确施工组织对工程成本的影响以及确定成本支出时的时间节点。 1、影响项目管理与成本风险控制的因素
如果拆迁周期不变，在安置房项目管理中，财务费用、建设周期以及开发费用等之间的利害关系，做好成本风险控制的关键。首先，腾仓费与财务费用，和安置房项目管理的建设周期成正比。安置房的建设成本，会与小区建设中最快与最慢两种单体建筑完工时间差成正比，如果两幢单体建筑完工的时间差越大，则安置房的建设成本越高，想要控制成本，就需要尽可能地加大最快与最慢单体建筑完成时间差。安置房项目管理中，房屋开发费用、管理费用与不可预见费用，和压缩施工工期具有反比例关系。因为安置房是一种页数的商业房地产项目，其风险具有收益现金流和政治风险两种，在财务评估中，人们多是采用成本利润率的方式，借助项目中开发价值和总成本进行利润评估，却忽略了成本支出时间节点的不确定性与施工组织对工程成本的影响。所以，在安置房项目管理与成本风险控制中，应明确资金流入和流出的实际时间节点，确定不同费用的流出与鎏金时间，以及安置房项目建设周期与工程成本之间的关系[1]。
2、不同费用与成本风险控制的利害关系
（1）安置房不同于其他商品房。安置房的特殊体现在，其是由当地政府或是某一个平台单位定价、收购。安置房在建设前就可以当作是被销售了的房屋，因此安置房项目管理中，其开发价值是保持不变的，资金流入也比较简单。在整个房安置房的建设与管理过程中，会出现不确定现金流出的因素主要有两点，一是腾仓费，由拆迁周期与工程周期决定，拆迁周期与工
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程周期越长，腾仓费也会相应增加。二是建造费用、专业人员费用等，这些费用也与拆迁周期和工程周期有关，周期越长所产生的财务费用越高。 压缩施工工期与费用之间具有反比例关系。
（2）安置房开发、管理以及工程项目建设中所禅城的费用，与压缩工期具有明显的相关性。从取得土地使用权到工程施工、再到工程竣工，大体可以划分为四个阶段，准备、招投标、施工、竣工四个阶段，安置房建设多数都会将重点放在施工与竣工两个阶段中，忽略了准备与招投标对建设与管理的影响，安置房项目建设与管理会在准备与招投标阶段浪费很多时间，施工与竣工两个阶段则拼命的压缩工期，不仅增加了腾仓费与财务费，无形中也提高了房屋开发、管理等相关费用。对于某些部门来讲，即使安置房进入委托设计阶段后，也不会认为工程正式，直到举行施工阶段奠基仪式，才开始进行建设管理、赶工期等。所以，安置房建设周期不便，则项目准备与招投标阶段花费的实践越长，则会压缩施工与竣工工期，房屋开发与管理等相关费用也会随之增加。此外，若是施工工期没有发生变化，准备与招投标阶段花费的时间越多，则项目建设周期越长，腾仓费和财务费会相应增加。即使施工工期压缩了，也不代表建设周期缩短，各项费用还是会相应增加[2]。
（3）单项工程、工序的并列与串联，也会影响安置房建设周期与成本。实际安置房建设中，多数是采用固定单价合同进行发包或是总价合同评估。换言之，工程建设的工期必须要按照合同規定如期完成，否则就会产生其他费用。作为安置房项目建设的负责人，在项目开发。管理与成本控制时，要考虑成本、工期以及质量三方面的直接关系。会影响施工工期的因素有，特殊的地质条件、重大安全问题、工人罢工以及建筑材料、设备条件不足等，这些因素都会影响工程工期，增加财务费用与腾仓费。
3、城市安置房的项目管理与成本风险控制的有效措施
为了控制好成本风险，提升安置房项目管理效率，应基于工期和各项费用之间的关系，科学地编制工程计划，从费用与工程工期相关性入手，在各个阶段加强风险管控。首先，编制科学的工程计划。安置房项目管理中，应总结和分解工程内容，明确不同工程内容的并列及串联关系，依据工程施工的先后顺序，组合各个单项工程。项目管理过程中，应坚持最慢原则——相同小区建设中，单体建筑在时间进度上属于并列关系，施工工期应该有速度最慢的单体建筑决定。若是全部配套工程和速度最慢的单体建筑工期是串联关系，则安置房建设成本与最慢、最快的单体建筑完成时间差成正比。在安置房建筑项目成本控制时，既要编制科学的工程计划，也要更加精准地评估最慢与最慢单体建筑的完成时间差，以更加精准地把控成本风险。 其次，缩短准备与招投标阶段的工期。项目建设周期的四个阶段中的时间安排，直接影响到后期的建设工期与成本。成本风险控制，应该跳出传统的造价控制惯性思维，从源头上抓建设成本，严格控制四个阶段的时间，尽可能地缩短准备与周投标阶段的时间，为施工阶段和竣
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工阶段预留合理的工期。基于工程内容的并列与串联关系，㐐施工进度，加强对项目准备与招投标阶段的关注，以“少抢工期、少窝工”为目标，控制好安置房的成本风险[3]。 结语：
综上所述，安置房的项目管理与成本风险控制，不同于其他的商品房，应做好工程计划，依据工程内容的串联与并列关系，基于工期和各项费用之间的正比与反比关系，缩短前期准备与招投标阶段的时间，尽可能地均衡进度。 参考文献：
[1]董晨鹏.试论城市安置房的项目管理与成本、风险控制[J].建筑经济，2010（12）：40-43. [2]黄红林.论安置房的项目管理与成本、风险控制[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2013（01）：72-73.
[3]赵静.探究公路工程项目管理中风险和成本控制[J].城市建设理论研究（电子版），2012（32）.
本文来源：https://www.wddqxz.cn/ba6d4aeaee3a87c24028915f804d2b160b4e869e.html
2023-01-08
