日本高端有料老年公寓运营模式探析

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【养老产业】：日本高端「有料老年公寓」经营模式探析 2014-11-03 树人企划





众所周知，社会老龄化的危机正在席卷着世界上的诸多国家，中国目前也已步入老龄化社会。在中国民营企业涉足养老产业后，中国的养老产业出现了一轮投资热潮。日本是世界上最为典型的“老龄国家”之一，自上世纪80年代中期已经进入老龄化社会。日本养老产业是当今世界养老产业中被公认为较为成功的楷模。那么他们在养老机构建设运营模式方面，有哪些是值得中国借鉴的呢？笔者希望通过对日本养老机构建设模式的介绍和有料老年公寓案例分析，对中国的养老产业发展提供一些启迪和借鉴。 日本养老产业的机构建设模式

目前在中国涉及养老产业机构建设模式的文章很多，但大都承认养老地产开发目前没有成熟商业模式。由于中国不属于高福利国家，老龄福祉法律法规建设不完善，地域差异和城乡差别较大，不可能推行全国统一的养老机构建设模式。那么在日本目前有哪些养老机构建设模式呢？

在这里笔者将日本养老机构模式分为八大设施类型、四大住宅类型简述如下。 在日本，面向老年人的养老机构主要分为“设施”（日語:老人ホーム•介護施設）和“住宅”（日語:住宅）两大类。“设施”养老机构一般分为八类：1 特别养护老人公寓 (日語:特別養護老人ホーム)2 护理疗养型医疗设施 (日語:介護療養型医療施設）3 老人保健设施 (日語:老人保健施設)4 养护老年公寓 (日語:養護老人ホーム)5 低收费老年公寓 (日語:軽費老人ホーム)6 有料老年公寓 (日語:有料老人ホーム)7 老年痴呆症集体公寓 (日語:認知症対応グループホーム) 8 生活援助屋 (日語:生活支援ハウス“住宅”)养老机构一般分为四类：1 带服务高龄者住宅 (日語:サービス付き高齢者住宅)2 高龄者专用租赁住宅 (日語:高齢者専用賃貸住宅)3 面向高龄者的优良租赁住宅 (日語:高齢者向け優良賃貸住宅)4 分期付款自持产权老年住宅(日語:シニア向け分譲マンション)在养老设施类机构之中，具有代表性意义的是第六种“有料老年公寓”（有料：中文收费之意）。这种老年公寓对于现状中的中国养老地产开发商，险企养老开发商来说，是投资回收比较快的一种投资运营模式。在日本有料老年公寓之中又细分化为如下三大类型：（1）健康型有料老年公寓 (日語:健康型有料老人ホー


ム)（2）住宅型有料老年公寓 (日語:住宅型有料老人ホーム)（3）介护型有料老年公寓 (日語:介護付有料老人ホーム)日本“有料老年公寓”的经营模式解析1，收费①一次性收取入住金老人入住时一次性支付的费用叫“入住金”，支付入住金的目的是购买“有料老年公寓”的入住者居住的房间和公共设备的永久使用权。在东京高中低端的费用差距显著，高端的入住金可达到一亿日元以上（约600万RMB）；中端在5000万日元左右；低端在1000万日元一下。入住金并不是固定的额度，是以入住者的年龄，健康状况，当地人均寿命等各项标准来测算老人的入住年限与金额的。如果入住者提出解除合同或故去，设施会扣除老人已入住期间的费用，余款将退还给老人或者合法继承人。如果老人的寿命长于预测年限则有权利继续居住直到老人故去。② 日常性服务收费根据入住老人要求的不同，采取不用的收费标准和服务内容。服务项目在基本养老服务之上，还有一些免费的娱乐服务。每月单项收费项目主要包括：管理费、餐饮费、护理费、清洁费等。2，有料老年公寓赢利模式分析3，在日本经营有料老年公寓的主体多为企业，医疗法人等社会力量。在日本投资开发、租赁房地产市场成熟，投资开发与主体经营分离的模式也很普遍。从传统的商品房产权销售模式转为永久居住权模式，在日本是合法的，也是投资养老机构快速实现正现金流的一种做法。有料老年公寓的开发商与运营商通过收取价格不菲的入住金，把前期大部分的建设成本回笼。再通过实际运营的过程中收取的日常服务费来支付运营开销、折旧、以及回收其他投资成本。日本有料老人公寓的启示1，在日本通常情况下入住率70%是一个盈亏平衡点指标，入住率达到70%，基本上就可以达到运营收支平衡。据笔者观察，该设施的高端路线符合了日本一部分富裕阶层老人的需求，但如果把入住条件限定在自理老人范围则会影响到设施的整体入住率提高。2，日本的养老设施整体设计感觉很温馨，不会像笔者参观过的很多中国国内的一些高端养老机构，设施的确很奢华，但是总给人一种入住酒店的感觉，很难让老人有一种“回家”的归属感。在日本的设施公共区域设施和居住房间设计上，细节很体现人性化、精细化，充分考虑到老年人的生活习性，生理特点、心理特点。养老服务也实现了标准化，流程化，以规范和合同的形式固定了下来。这些都体现了日本在先于中国数十年进入老龄化社会产业发育程度的成熟。3，在日本，养老产业链上的服务基本上都完成了专业化和细分化。一是提高了集约化程度，提高了人力资源使用效率，二是把业务专业化细分化以后可以持续提高服务水准。在日本养老产业里的医疗，护理，餐饮，福祉出租车，美容，保洁等服务，由大型专业外包公司提供服务的比比皆是。专业化、细分化、外包化的模式值得国内借鉴。4，日本有料老人公寓的商业模式是向入住老人收取一次性入住金，给予老人永久居住权的方式，可把建安成本迅速回笼。中国养老地产开发商通过租赁集体所有制土地方式拿到的土地，无法进行产权式销售，是否可以借鉴日本这种有料老人公寓的运作模式。尽管目前中国国内已有不少通过会员制收取高额入住金（或者以高额缴纳一次性保费、租金等形式）的项目在运作，但法律上仍然属于灰色地带，属于法规擦边球做法，亟待政府政策上明确，以降低开发商和入住老人的双重风险。

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