案例二、企业财务管理环境分析

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案例二、企业财务管理环境分析

“楼市奇才”与玫瑰园

位于北京以北昌平境内的玫瑰园别墅区始逹于1992年，是北京市第一个赴港招商的房 地产项目。在它身上，几乎'浓缩丁中国早期房地产业成长的历史，也承载着曾经是香港第一 楼市奇才的邓智仁兵败京城的辛酸血泪。

玫瑰园项目是由北京市政府批准兴建，由内地商人刘常明的香港飞达公司跟昌平县房 地产开发总公司合资开发，两家分别占月殳45%和55%。该项目规划建设别墅800余套，每套 售价

300万元以上,总投资3.5亿元 刘常明靠权力背景嬴得了这一项目，然而由于缺乏楼盘 开发经验

及后续资金，他一直在寻找后续接盘的人.

邓智仁在香港靠经营房地产代理业务起家，1990年，他所经营的利达行已成为香港最大 的房地产代理公司，他本人也成为香港一时无人能&的金牌代理人.92年小平南巡后，在香 港弹丸之地已感发展受限的邓智仁在第一时间嗅到了商机•在考察丁内地的上海和北京后, 他认为:”上海很开放，房地产太热了，不适台全面进入.而北京很保守，保守的城市房地产 市场的潜力就大•”在香港屡战屡胜的他已经不满足于赚取百分之几的佣金了，他要谋求更 大的发展•他俯瞰北京城，以他那独特而高远的目光一眼就瞄上丁玫瑰园.他认为：第一, 这是当时北京城昱奸的房地产项目，第二，它是全中国最大的别墅项目，第三，它经过了 5 位香港蒼若地产行业律师的一致论证和看好。就这样，他以香港利达行40%的般权做抵押， 通过4家公司集资1亿港币，首期动用6000万，以投资的形式购买了北京玫瑰园2万多平 方米的别墅，并借此成为该项目的销害总代理。

邓智仁接手后，挟资1000万先后组团赴香港、美国、韩国推介，吸引华商的注意，凭 借其出色的营销能力和人缘，项目一开盘就卖出了 80套，相当于不久前他以投资形式购入 的2万平方米。这时候发生丁刘常明挪用首批购房款的丑闻，邓智仁处心积虑，通过一系列 的月殳权转让杲终以8000万港币冲抵债务整体收购了玫瑰园的开发权。

从房地产代理业进入房地产开发业后不久，邓智仁就突然发现，刘常明提供给他的许 多批文竟多处违规，玫瑰园的销售许可证是刘打通高宮关节由北京市特批的，可是审批文件 则是昌平县的地方文本而并未得到北京市政府的宣核。在北京没根没底、原本指望靠刘常明 的钻营借梯上楼的邓智仁很快掉迸了跑批文、走关系的旋涡中。此外，刘常明留下的一堆烂 账也超出了他的想象，别墅还没卖出几套，经济纠纷就冒出了 10多起。

就在此时，由于各地脱离实际大上工程，以至于通货膨胀提前到来，宏观景气突然逆 转，中央提出丁 “宏观调控，治理整顿”的方针，并严令停逹“楼堂馆所”，像玫瑰园这样 的外销别墅项目首当其冲地遇到冲击。银根紧缩导致业已开业的顶目停停建逹，陷入迸退无 度的窖境。邓智仁只得一次次地皐利达行的钱给玫瑰园输血。

在北京呆了一段时间的邓智仁渐渐明白丁 “官效应”的重要性，为了取得土地出让证, 他四处寻找有较深政府背景的公司做靠山，可在与这些公司的台作中又.屡屡受胴吃亏，打起 官司来更是回回落败。他颇为感慨地对朋友说：“在大陆做房地产，不仅要应付市场，还要 应付政府、应付银行、应付形形色色的人。我已经厌倦与人打交道……香港人害欢用法律解 决问题，但我们吿到法院就从来没有成功过，还要赔进更多的时间和金钱。”

1994年，在邓智仁的上百次奔波下，北京市土地管理局终于与利达行达成了土地出让 协议。

根据规定，土地出让年限为70年，利达公司向土地管理局支付土地使用权出让金共 计1.5亿元，到1995年底分3笔付清。一面要支付源源不断的工程逹设款，一面要缴清巨额 的土地出让金，邓誉仁欲哭无泪，只好走上负俵经营的道路。然而，在银根日益紧缩的大环 境中，邓智仁的借款

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都是通过非正常渠道拆借的短期高息资金，他不熟悉大陆在资金运作中 的种种備膩，这些钱层层捷借到他的手上，巳是息上加息高得吓人，不知不觉中巳是借台高 筑了。

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1994年底到1995年上半年，北京房地产市场滑入空前低谷，市场异常萧条，奈华别墅 和高

档公寓更是全面滞销。玫瑰园的销售陷入停顿，而大長拆借的短期资金陆续到期。这时, 邓智仁审时度势，将楼盘以外销为主转为内销为主，希望借此扭捷败局。为丁推动内销，他 把在香港的一批害楼明星“空降”到北京。然而，这些香港职员成本高昂，宜接导致了公司 竞争力的下降。同时，这些香港雇员又与当地人在文化和观念上发生冲突，导致内地员工的 积极性受搓。香港的高级策划人员不清楚内地市场的千差万别，生択硬套香港的经验，以至 利达公司很快陷入内外交園的境地。

熬到1997年，玫瑰园的第一期工程终于完工，第二期工程也已完成丁主体建设，然而 此时，玫瑰园巳欠下了 6.5亿债务，邓智仁巳无后续资金继续运营。3月份，在一家公司答应 为他偿还部分欠款的条件下，邓智仁将玫瑰园及北京利达行几乎白送给丁这家公司，一无所 有地黯然离京.

日后曾有业内人士分析，玫瑰园占地面积近50万平方米，而当时上海和北京成功的别 垂顶目很少有超过10万平米的，它的规模已经超出了正常的市场容長；玫瑰园以外销为主 打目标，而当时哪伯是在深圳这样毗邻港澳的外向城市，楼市的外销比例也不过10%,因此 邓智仁一开始就犯了战路上的错误.

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