房地产估价报告_分片市场分析样板

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第一部分市场分析参考文本 北京市房地产市场分析

（一）北京市房地产市场综合分析

1、 房地产开发投资大幅回升，并呈快速增长态势

2009年，在政府主导土地储备投资的带动下，北京市房地产开 发投资大幅回升，从6月份开始，投资增速由负转正，全年共完成开 发投资额2337.7亿元，比上年增加429亿元，增长22.5%。总体来 看，我市房地产开发投资经历了下降、恢复、增长、放缓四个主要阶 段。其中一季度完成开发投资220.1亿元，比上年同季下降30.2%, 二季度完成681.7亿元，同比增长42.3%,三季度投资高速增长，完 成872.3亿元，同比增长1.5倍，四季度随着政策的调控，房地产投 资略有下

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降，共完成563.6亿元。

2、 房地产建设规模逐步恢复，市场供给高于上年水平

从全年趋势来看，随着房地产市场的不断回暖，北京市商品房施 工面积和新开工面积降幅均稳步缩小，市场供给低迷状态不断得到改 善。截至12月底，北京市商品房施工面积为9719.1万平方米，比上 年末下降2.9%。商品房新开工面积为2246.6万平方米，比上年下降 3.9%，降幅比1-11月缩小14.4个百分点。2009年，北京市商品房 竣工面积为2678.6万平方米，比上年增长4.7%。

3、 商品房销售市场需求旺盛，现房空置面积大大减少 2009年，随着国家一系列购房优惠政策的实施，较大程度地刺 激了消费者住房自住型需求和改善型需求的释放， 在住宅需求的带动 下北京市商品房销售市场日趋活跃。全年共销售商品房 2362.3万平 方米，比上年增长76.9%。

受市场销售火热等因素影响，2009年以来，北京市商品房（现 房）空置面积呈逐步下降趋势。截至 12月底，全市商品房空置面积 为1351.4万平方米，比上年末减少 86.9万平方米，减少6%

4、房地产企业开发项目本年到位资金全面增长

2009年，北京市房地产开发企业本年资金来源呈全面增长态势， 共到位资金6129.8亿元，比上年增长84.5%。其中金融贷款增长最 快，为2367.8亿元，比上年增长1.7倍。自筹资金为1026.8亿元， 同比增长10.2%。受销售市场交易量大幅增长的影响，全年定金及预 收款快速增加，为1663.6亿元，同比增长80.3%。

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（二）区域房地产市场分析

1、 房地产开发投资呈低开高走态势，比重上升

2009年年初丰台区房地产开发增速比上年同期下降 45.4%,低位 开局。8月份，房地产开发投资增速首现正增长 3.4%，11月达到最 高位35.6%后,有所回落。到年底，完成投资 149.4亿元，比上年同 期增长24.2%，比11月份缩小11.4个百分点。房地产开发投资总量 居全市第6位，增速居第12位。

2009年初，丰台区房地产开发投资占全区固定资产投资的比重 为25.7%,随着投资量增加，房地产开发投资所占比重在

20%-40%1

间运行，到年底达到38.4%，比上月提高1.2个百分点，但比去年同 期减少0.9个百分点。

2、 商品房施工规模比上年同期略降

2009年丰台区房屋施工面积 895.6万平方米，比上年同期下降 5.6%，是今年降幅的最低点。除10月份和12月份外，其他月份均是 正增长。其中住宅施工面积505.9万平方米，比上年同期下降3.6%， 首次出现负增长。房屋新开工面积237.6万平方米，比上年同期下降 2.4%,降幅比上月扩大2.6个百分点。

3、商品房销售与上年同期持平

2009年丰台区商品房销售面积150.9万平方米，比上年同期增 长1.5%。其中住宅销售面积121.8万平方米，比上年同期增长2.7%， 占商品房销售面积的80.6%。

实现商品房销售额200.4亿元，比上年同期增长45.8%,其中住 宅

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