房价泡沫问题及对策

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房价泡沫问题及对策































时下流传的房地产泡沫说，往往从不同人嘴里出来的是不同的概念。中国究竟有没有地产泡沫，见仁见智，乱成一团的主要原因是参照标准问题。平头老百姓不懂什么是“地产泡沫”；专家学者懂泡沫，依据是房价收入比远高于国际标准，还有空置率的国际比较；政府部门更懂得“泡沫”意味着什么，所以绝不承认有泡沫，房地产开发商傻呵呵的最乐观，认为中国房地产是处于快速发展阶段，根本没有泡沫的影子。这可以说有点虚伪！房地产泡沫可以说是纠合了许多盲目的、嫉妒的、正义的、逻辑的、理论的、怨愤的、恶毒的、无聊的、恶作剧的等等普通大众的情感，已经形成一种公众舆论。大千世界，无奇不有。可以随便找出1000条理由，来说明一项没来由的事情。

经济学家谢国忠日前在凤凰卫视《财经点对点》栏目中表示，通过房地产的价值跟GDP的比例、房租回报率、房地产生产量、房价收入比四项指标比较，中国楼市已现泡沫。南京有关专家认为，无论从哪个指标来衡量，国内楼市确实已存在泡沫，但最具代表性的指标当数房价收入比。现在中国很多城市，房子的平均价格都是个人收入的20倍左右，这是不可持续的，再怎么看中国的房地产，可能都是一个泡沫。谢国忠认为，从目前中国房地产生产量来看，房地产投资占GDP的10%以上。这个在世界上来说，在城市化高速增长的情况下也是很高的，而这正是衡量中国楼市已现泡沫的另一重要指标。

再有南工大房地产管理系副主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华介绍，房价收入比的计算公式为：(套均面积×均价)÷（家庭年收入)=房价收入比。按照国际公认的标准，房价收入比在4—6倍之间比较合理，也就是说，一个家庭4—6年的可支配收入可买一套房。但目前，大城市的房价收入比都在10倍以上。在买房总比以后买，按照目前中国形势看，房价将会持续上升，加之资源逐渐减少，会导致物价上扬，那么商品房会随之涨价。衡量房租回报率的标准通常是用总房款÷年租金，如果15年内能收回总房款，说明这个房产是值得投资的。但现在，房价太高，房租回报率却很低，很多人买房子投资，靠的都是升值预期，以便再倒卖赚个差价，而非房租回报。所以出现泡沫在所难免

本人认为其实现在,房价泡沫已经是不争的事实了。那么房地产业为什么有泡沫？简单说，因为有大量资金没有别的出路，于是都涌向了房地产业，资金往哪边走，那边的价格就上升。一旦房价下降，大家争先恐后卖房子，就是泡沫破裂的时候。

然而我国的房地产市场有相当程度的扭曲，表现在房价虚高；高档房的比例不适当的多，脱离了大众的需求；房地产业造成这种扭曲现象的原因很多。有些人认为是房地产业的企业家造成的，他们追逐利润，不愿意为大众服务，见利忘义。他们在舆论面前经受很大的压力，有口难辩，自己也说不清楚。我认为企业家的任务就是创造利润，如果想着别的反而不是好企业家。现在房地产业所发生的扭曲，原因在宏观经济中。宏观经济的问题不解决，房地产业的企业家对此是无能为力的。其实造成房地产业扭曲的根本原因是收入分配、土地和资金市场的缺乏竞争、金融市场没有更多的投资渠道。

但是泡沫总有破灭的时候，那么当泡沫破灭后对于我们这些普通人又会有些什么影响呢？1.产生腐败；


2.提高通货膨胀的压力； 3.提高任命的生活成本； 4.激化社会矛盾。

房价不断上涨，人们又担心房价泡沫。可是中国房价究竟有没有办法治理，该如何治理呢？

首先，要确定的是房价的增长比率：各地的经济发展程度不同，人均收入的增长速度不同，应该以此确定房价的增长比率。根据这个比率设定本地区目前最高房价，超出的就不准卖，但是这就又面临一个问题开发商不遵守怎么办呢？我想这只有重重的罚而且是递增的罚，罚到开发商卖为止。我认为只要房价合理，有利可图，这样做打跑的就只是那些投机分子而不会是骨干力量。

其次是购买者，房产增值是哪些人受益多，普通工薪阶层面对越涨越高的房价只有徒唤奈何，而某些投机商人比如前几年的温州炒房团集中十几亿人民币一幢楼一幢楼的买。我认为政府需要设立法规限制每户居民在一段时间内的购买数量以保护房源甚至建立一套住房申请审查制度，譬如新加坡的房价调控手段就很值得借鉴。虽然这有些像计划经济,但我认为像房子这样只会越来越少的社会稀缺品光靠市场经济是解决不了的。

最后，从社会公益的角度，希望政府考虑生活在最底线的赤贫人口，每年无偿提供一些住房，这也宜于社会稳定。

我认为我们第一是要稳定政策，因为我们现在宏观经济层面还不稳定。房地产市场还有这样那样的问题需要稳定，不要轻易改变。第二就是稳定金融支持。因为房地产市场发展离不开金融支持，不要轻易改变我们现在的金融政策。当然政策和金融最后起决定性作用的还是中央经济工作会议。然后我们的国家的财政政策和货币政策才会相应地出台。另外就是加大供应，稳定政策、稳定金融，加大供应。最后还应该要防范泡沫。这次国务院常委会首先提出要管理预期，管理未来的预期，对房地产也很重要，大家都有这样的预期，实现我们房地产真正的平稳、健康的发展，这样才是最好的！

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