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小产权房有政策支持 价格低成都周边小产权走
红
来源：华西都市报 作者：钱乐亮
2007年08月23日10:02 我来说两句(0)
7月底，成都市国土资源局出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》（下以简称《管理办法》）的通知，即2007第296号文。该《办法》要求，土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标，流转原则将按照先整理集中、再流转使用，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转的精神运作。这是否就意味着目前许多采取租赁方式面市的住宅项目（即“小产权房”）有了政策支持呢？ 调查
价格低成都周边小产权房走红
据了解，在成都周边目前分布着大大小小的小产权房项目近200个，有多层形态，有高层电梯，甚至还有别墅等。这些房屋的价格虽然有高有低，但一般都比附近楼盘价格低，有的甚至要低一半左右，可以说小产权房在购房者心中最敏感的价格问题上就占了很大的上风。
在郫县郫筒镇、武侯金花镇、双流华阳镇以及龙泉、新都、新津、双流等地，都能看到小产权的身影。有的是以农民安置房名义对外租售，有的则直接以房产项目对外销售。这些房子都有一个最大的特点就是价格超低，像郫县附近的小产权别墅，均价才1000多元/平方米，十分诱人。记者随后来到城西永康森林公园旁边的一个别墅项目，其销售均价不到4000元/平方米，而项目占地面积为77亩，绿化率80%，容积率0.43„„据记者了解，就在该项目附近发现的多层楼盘价格都在4000元/平方米左右，别墅价格应该更高。
采访中记者还了解道，目前一些小产权房已开始进入二手房中介公司。在金花、簇桥以及华阳等地，许多的中介公司内都能发现有“乡产权”房挂牌，正在进行出租、转让，其出租价格和其它房源几乎没有差别，只是转让价格要比其它房源低得多。 买主
无产权小产权房依然大受追捧
为什么那些对小产权房青睐有加的购房者，在明明知道该类房屋是没有相关权证的情况下，还愿意下单呢？据记者手中的一份报告显示，与上半年的楼市供应增长迅速一样，上半年成都主城区的住宅价格也呈现稳步增长趋势。今年上半年，成都主城区住宅供应均价达5190元/平方米，部分高端项目均突破了7000元/平方米大关。和如此高昂房价的项目相比，小产权房屋无疑会给人一种半卖半送的感觉。
在城西某小产权房售楼部，已经下单的张先生告诉记者，他其实在下单之前就已经对小产权房有一定的了解，特别是7月底新出台的集体建设用地新办法让他心中更加有数，他对
自己购买小产权房总结成是“先上车后买票”的行为。他认为价格低至周边楼盘一半肯定有风险，但这种风险不会酿成不良后果，因为修建这些房屋也是得到了相关部门的认可的，是具备相关手续的。
戏称自己现在居住“克隆房”的刘大爷告诉记者，他家以前在城北某小区，一家四口只有60来平方米，后来大儿子结婚是在望平街某公司库房改造的新房中举行的。但是一年前小儿子也要结婚，他们在犹豫几个月后，还是到现在居住的华阳购买了一套价格非常便宜的小产权房居住，城北的房子就留给了小儿子结婚用。虽然房子没有产权证等，但现在他们反而觉得这里比城内居住舒服，只要不转卖，他认为小产权房其实并没有带来什么麻烦。 转机
新利好小产权房将有政策支持？
7月27日出台的《管理办法》，其适用范围包括成都市行政区域内，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理取得集体建设用地指标后所进行的集体建设用地流转；在符合规划的前提下，集镇、建制镇中原依法取得的集体建设用地流转；以及远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区农村村民将依法取得的宅基地通过房屋联建、出租等方式进行的集体建设用地流转。
对集体建设用地以及城镇建设用地，《管理办法》几乎给予了同等地位。其中第十一条还规定，土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。而对于农民的宅基地还专门指出，在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。
业内人士告诉记者，正规的农民新居工程，是在整理农村土地、保护耕地的过程中，有成都市规划定点、相关手续后修建的。这些项目为了安置农民居住，首先就要解决修建的资金来源问题，为此，根据相关文件规定，在符合规划范围要求的前提下，多修的部分房子进行统一租赁。正规农民新居工程核发两类产权，安置农民是成都市房管局核发的分户产权，租赁出去的房屋是由成都市房管局核发到集体头上的集体产权。这类新居工程既整理、保护了耕地，便于农民土地集中流转，同时富余的租赁资金更使农民的土地收益翻了倍，有效地解决了农民增收问题。 律师说法
《管理办法》出台有指导性意义
成都市国土资源局出台的《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》的通知，是否意味着小产权房有了政策支持？记者为此采访了四川致高律师事务所林方平、李乾应律师。两位律师认为，从2006年国土资源部发布《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》到湖北省、广东省相继出台规定，有限制地放开集体建设土地的流转，而且均是有相应的约束条件，这实质上是对如何解决农村集体建设用地出路的探索。 林方平律师认为，目前农村房屋流转还存在法律上的障碍，主要在两个方面：一是国家土地管理法规的限制。法律规定农村居民有权申请宅基地，宅基地属农村集体所有，国家土地管理法明确规定集体土地不能转让，因此，建造在集体土地上的农村房屋虽有自主产权却无法流转。成都市的规定不得违反国家土地管理法，因此，该办法规定需先办理了集体建设
用地流转后才能办理房产转移后，产权人才有房屋所有权；二是房地产管理法规主要规定城市规划区内国有土地上的房屋，但不包含集体土地上的房屋。成都市将城市规划区内的新居工程小区房屋纳入城市房屋产权管理，但在集体土地未征收为国有前，房屋所有权证仍然为集体性质，不允许上市交易。
李乾应律师认为：不论从湖北、广东、成都等各地的情况看，这是各地对集体建设用地合理、有效利用的一种探索，这些探索主要为避开国家土地管理法、房地产管理法等相关法律法规的限制，探索通过集体土地所有权与使用权分离或其它方式，谋求一种解决农村集体建设土地使用权流转的途径。探索农村集体建设用地在符合城市规划、集体建设用地所有权不变的前提下，将集体建设用地的所有权与使用权相分离，采取有偿租赁等方式实现一定期限的土地使用权的流转。
两位律师均认为，作为《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》虽然并未明确规定所谓的“小产权”房是可以转让的，但至少正在从法律上进行了相关的探索，具有非常积极的指导性意义。(钱乐亮 江先海)
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2022-07-01
