没有疯狂的老百姓

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没有疯狂的老百姓，只有疯狂的政策环境

王宁：中山大学社会学教授、博士生导师，主要从事消费社会学、旅游社会学研究。1960年出生，福建人，1978年2月入厦门大学哲学系就读。1988年赴英国留学。 南都周刊记者·牛思远 实习生李嘉琦



南都周刊：很多声音都在说房价太贵，为什么还有那么多人买房？

王宁：现在买房是政府刺激经济的一个副产品。还有就是通涨预期，使得本来不想买房的人涌入楼市。这类似于1988年、1989年的“抢购风”，哪怕一个冰箱坏了也买回家。中国的住房有三个特点。首先，土地是有限的；第二，人口是世界最多的；另外，资源分配在大城市和小城市、城市和乡村之间是不均衡的。这必然会导致人口向资源多的优质空间集中，加剧一线城市土地和优质位置的稀缺。自从4万亿和天量信贷之后，大量资金进入房地产，导致有限的土地价格急剧攀升，这就有了大量的地王。地王会引起房价上升，价格上升就会形成一种预期，当所有人认为价格是上升的，那价格就真的会上升。这就会迫使消费者在下一波上升之前赶紧买断。而且，地产商也有一种策略，借助媒体或者价格联盟，制造一个价格不断上升的局面，激起消费者恐慌。

南都周刊：房价不断上涨，消费者恐慌性买房，您认为这种市场状况是不是疯狂的？

王宁：追涨不追跌是怕失去更多，老百姓要让他的资产保值，对个人来说这是理性的，我不觉得这是疯狂。消费社会学中有一个“门槛理论”：大家心理都有一个门槛，别人不动，大家都不着急，大家都动了，就害怕了。但是他加入进去后，恰恰是帮着房价上涨。这样就会产生连锁效应，每一个人的行为都在助长房价上涨。在房价和收入增长可以稳定地预期的时候，一个人只要有稳定的职业，不愁没房。但是，现在一个人有房没房不是个人可以支配的，是政府支配的。政策会让一部分人往上走，同时让另外一部分往下走。在这个社会分化急剧、谁都可以成为掉下去的那一部分的时候，住房就成为家庭的首要保障。由于政策的原因，在老百姓还没有心理准备的情况下，房价在2006-2007年飞速上升，把许多来不及买房或一时无力买房、准备多储蓄几年来买房的人打了个措手不及。2009年下半年也是这种情况。这是宏观环境的问题。从这个角度上说，没有疯狂的老百姓，只有疯狂的政策环境。

南都周刊：很多专家说，把房子作为资产是国人的传统习惯，是中国特有的一种消费心理。最近就有种说法，房价上涨是“丈母娘需求”，是年轻人太着急买房了。

王宁：不是的，这是所有理性人的传统习惯。美国的老百姓不想买房就不买，是因为他们的社会福利和保障一体化了，流动起来也不那么麻烦。但是，在中国你很难流动，我只能生在广州，长在广州，死在广州，就在广州买房。我觉得“丈母娘需求”是可以理解的正常行为。某种程度上说，婚姻也是一种经济，这种经济就是把女儿当作资产投资出去，回报就是女儿的幸福。在房价火箭般上升的时候，现在没房的人以后更没可能有房，无法买房意味着没有能力进入中上层。我女儿有条件嫁入中上层，凭什么嫁给你中下层？把房价高归因到丈母娘，掩盖了土地制度、住房制度、政府和投机商的责任。我们不能说年轻人买房不理性，这是打错了板子。年轻人已经是牺牲品了，还要怪他们为什么要买房子。他们没有房改房，一出来房价就猛增几倍，工资没有跟GDP同步增长，这些人是买不起房子的。因此，他们只能让


有房改房的父母用储蓄资助首付，这其实也是变相剥夺了他们父母那一代的福利，是非常不公平的。从政策的角度来看，住房的性质有两个：一个是经济的性质，另外一个是民生的性质。现在考虑更多的是经济政策，但住房领域一定要有社会政策。世界各国都有住房的社会保障，中国严格意义来讲还没有。我们的土地招拍挂学香港，公屋政策却没学好。香港人2/3住在公屋里，我们把福利房、房改房算上，可能也没有这个比例。高房价会让大城市衰落。

南都周刊：还有一种观点，认为中国城市化率还很低，接下来的城市化进程会是房价中长期上涨的主要动力，您怎么看？

王宁：中国城市化率实际上比估计的高很多。2亿农民工已经在城市中居住，但因为户籍制度没有被统计为城市人口。这些人的住房现在要么由厂方解决，或是租住在城中村，要把这些人变成购房者是不现实的，因为他们买不起。其实，城市化并不是指人口都涌向一线大都市。现在房价很高的地方主要是一线城市，而不是二三线城市。同时，高房价客观上造成的社会后果就是大家竞争，价格上涨，一线城市成为有钱人的天堂。房价上涨还会导致劳动力成本增加，让一线大城市逐渐转向那些高科技的，效率比较高的行业。伦敦是金融城市，就是因为制造业无法承受高工资，在伦敦活不下去。假如广州、北京、上海没有科技创新力、产业没有完成升级换代，房价的这种上涨会把你拖垮。国外也经历过这种大城市的衰落，比如说芝加哥。城市发展到一定程度，就没有人去了，因为交通太拥堵，环境太嘈杂。高房价也迫使很多专业人才向二线城市转移，比如年轻一些的医生、会计、工程师，提高了二线城市的专业服务水平。于是，一些人干脆转移到二线城市，还住得更好。这是一个自然均衡的过程。而且“婴儿潮”马上就要过去了，等到90后这批人为人父母时，人口结构会发生变化，增长变慢，这也意味着房屋需求逐渐缓解。所以，不能过于乐观估计大城市房价的上涨空间。国家要考虑经济安全，否则就会像日本八十年代出现房地产危机，让日本失去了10年。

南都周刊：政府也有很多的调控政策，但总是越调房价越高，您觉得政策效果不好最主要的原因是什么？

王宁：中央地方财政分权导致地方政府依赖于土地财政，这是最主要的根源。地方政府出台刺激房地产发展的政策会有利于财政收入，所以房价高对地方政府来讲是好事。你看，政府从上到下都没说要房价下降，而是说“稳定”，就是要稳定地增长，不要上涨太快就好了。让有利益相关性的人去制定政策，既做运动员又做裁判员，肯定就会偏袒自己，让政策有失公平。同时与政府利益一致的人是合算的，比如银行、开发商，因而牺牲者必然就是未购房者——当然已经买房的人是沉默者，房价上涨对他们是有好处的。周久耕就是一个鲜明的例子，说出了一些官员内心的话。另一方面，政府一开始的住房调控政策都摸不到症结，2007年之前的调控很多是失败的，到最后出了“9·27”二套房贷政策才有效果。而且地方政府的信用在逐步破产。比如说有一条，拍卖得到的土地两年没有盖房就要收回。但现在全国真正惩戒的只有五例，导致了开发商有恃无恐。我放在那里，自然增值不好？多省事。前不久一些官员说房价的确太高，要控制，但大家已经没有什么信任了。这是很危险的迹象。 要重新房改。

南都周刊：那对于土地绝对稀缺的中国，是不是要限制买房子投资的行为？


王宁：是要限制投机炒房，避免进一步加剧稀缺，造成“零和效应”。投机者没有创造财富，他们赚的钱必然是别人买单，少数人拥有的房子越多，其他买房子的人就要付出更多的代价。投机又会加剧需求的膨胀，本来投向实体经济的钱都用来炒房。如果一个国家的经济依靠炒作房地产这种简单经济，那么这个国家就要开始衰亡的命运。一般来说西方国家的人就是买一套房子，最多只有二套，不会有三套、四套用来炒作的，因为有各种限制。但是我们的地方政府眼里只有ＧＤＰ，所以允许炒作。如果说政府能够保证大部分人住上香港那样的公屋，剩下的一部分房产就可以放开投资。爱炒就炒去，反正那是富人的游戏。

南都周刊：关于物业税的讨论非常热烈，您觉得现在是不是有必要调整财富分配体制？

王宁：如今在消费领域已经形成新的矛盾，就是有房者和无房者之间的矛盾。这会导致一个“马太效应”——富人越来越富，穷人越来越穷。房地产所占土地的稀缺性会导致一种“零和效应”，就这么多土地空间和位置，你占了别人就没了。这意味着国有公共资产的获得性应当公平，不能让一些人无限制地占有。交的税拿出一部分来盖廉租房或保障房。物业税可以在比例上有一些规定，比如每个人30平米以内不用交物业税，而且可以采用累进制，第一套（人均小于30平米）免交，第二套1%，第三套2%，你要有20套，那第20套就交20%。

南都周刊：现在政府也在建保障房、廉租房、经济适用房和限价房，但是好像要照顾的人很多，也有人提出“二次房改”，您怎么看？

王宁：要重新房改，你要解决主流社会的住房问题。这个房改是失败的。第一次房改的主要功劳是福利房，就是过去的老一辈都拿到了房子，这个类似于公屋吧，以很低的价格把房子买下。严格来说，这个价格还可以低一点，因为他们把几十年都献给了国家，给他一套房子是应该的。现在主要是新一代的问题。1998年以后，他们没有享受到这个，而市场的价格又是那么高，保障又跟不上，工资没有一个同步增长的机制。未来的改革应该是配套的，要让消费系统现代化，而现在依然是通过投资导向和出口导向。转型就是要让消费系统现代化。其中，一个很重要的就是工资增长机制，也就是要让主流社会中产阶级化，从而使整个消费市场扩大，投资才有市场，你消费市场不扩大，投资没有市场，会造成产能过剩。还有就是要让初级收入分配向劳方倾斜。当然也不能降低企业家的积极性。另外，再分配要向民生倾斜，而不能再像以前一样过多地投向基础设施。然后就是全国社会福利要加快改革的速度，实现全国福利一体化。

南都周刊：您觉得接下来几年的房地产市场的走势会是怎么样？我们应该如何去应对？

王宁：如果政府不托市的话，价格涨到大部分人都买不起的时候就会到顶。但问题是，2008年房价要往下走，由于金融海啸，政策逆转，房价再度飙升。就使得这个调节的过程要延长几年。人为制造的泡沫崩盘后，造成的影响会更大，后果更严重。讲房地产的问题，不要去从事道德谴责，而是要通盘考虑问题，对事不对人。现在人们对房地产领域的评论注入了很强的感情色彩，因为住房涉及的资金很大，大家说话就不冷静。穷人要骂娘，因为买不起房；开发商也要骂娘，因为他损失不起；政府、银行也会因形势不利而要暗骂，大家都不够冷静。所以，政策制定者就绝对不能带有个人的利益。

网易 > 新闻中心 2009-11-23 08:46:00 来源: 南都周刊

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