物业管理前期介入方案

2022-09-30 11:09:12 文档大全网 [ 字体：小中大 ] [ 阅读： ]

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物业管理前期介入方案

物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企业或全体业主/使用人提供服务。从物业管理涉及的服务对象和服务内容分析，做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头入手，根据项目开发的阶段性特点，从物业管理和使用的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何项目都离不开“规划定位、规划设计、施工管理、营销策划/销售、竣工验收、接管验收（物业）”环节。物业管理企业要全面深入地了解项目的特点，做好后期的物业管理服务，就必须充分了解项目开发过程的各个环节，探讨每个开发环节的特点，从后期物业管理和使用的角度提出有针对性的意见和建议，可以避免项目使用中遇到的问题，在一定程度上降低风险。

概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下： ◆ 项目规划和定位阶段

物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物业管理做好前期铺垫。

从物业管理角度分析项目定位，分析市场定位

潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理状况、接管之后的物业管理、服务内容、服务标准及成本、利润测算等方面提出建议，以供开发企业在决策时综合考虑，从某种程度上可以减少项目决策的盲目性，规避后期物业管理中的风险。 ◆ 规划设计阶段

物业管理的工作目标是：从设施设备的完善（如小区环境的美化、道理的规划、休闲游乐场所于场地的不知等）、建筑设计中美观耐用和后期维保服务结合（如小区内的景观设计是否在考虑到美观的同时兼顾到后期的维修、清洁及养护方面的成本等）、建筑物功能设计的完善（如物业用房的配备、住宅是否考虑空调外机位置等）、细节设计的完善（如室内各种管线与设施的布局、位置、高度等）等方面，物业管理企业可以根据物业管理服务的经验，结合业主的意见反馈，提出设计方面的经验性建议，一定程度上可以使设计更为合理和人性化，这些合理化建议一旦被采纳，将有利于日后业主的使用和物业管理企业的管理服务，可以有效地避免由于设计上的缺陷给后期业主的使用和物业管理服务带来不必要的麻烦，而且这种先天缺陷一般物业管理企业都是无法解决的。 ◆ 施工管理阶段

物业管理的工作目标：从物业管理和使用的角度对施工、设备安装的质量进行监管，及早发现和解决问题，提高业主在后期使用过程中满意度，减少维修成本，一定程度上可以提高项目建设单位的知名度及信誉度，同时可以避免给物业企业的后期管理及服务带来不必

麻烦来了。如卫生间、厨房漏水、外墙漏水、地下室漏水、电梯选型等，可根据集团下属开发单位开发建设的项目进行分析总结，总结施工过程中存在的问题，并在未来新项目建设阶段对施工现场进行有针对性的监督，避免一些本应避免但仍会重复出现的问题。 ◆营销策划/销售阶段

物业管理目标：与项目开发企业商讨制定合理的物业管理相关项目收费标准（主要是管理费），协助制定业主大会和管理制度，协助房屋销售、宣传推广，展示物业管理形象和物业管理品牌，售楼处、样板房的接待、管理和服务，客户提出的物业管理问题现场答疑等（详见《物业与房地产销售合作方案》） ◆竣工验收阶段

物业管理目标：协助项目开发企业对物业及其配套设施、设备、管线的使用功能进行验收，对各类设施、设备逐一进行检查，建立验收档案。这样有助于从后期使用和管理的角度，开发企业可能存在的施工隐患和遗漏项目，并提出整改意见和建议，避免因施工监理不善造成的工程缺陷。 ◆（物业）接管验收阶段

物业管理目标：从后期使用和管理的角度来看，新建物业的竣工验收是再验收，不仅包括主体建筑、设施设备，还包括道路、休闲娱乐场所、环境绿化等，验收过程中发现问题，应逐条记录并报告

约定整改期限，要求开发企业协调施工单位限期整改。同时协调开发企业落实工程方面的维保事宜，从我们公司已经开发建设且物业公司已经接管的项目分析，有关工程维保方面的事宜物业公司在协调起来难度较大，一定程度上已经影响到业主对项目开发企业及物业管理服务的满意度，这种情况与项目开发企业的重视程度有关，也与一贯以来公司的开发理念以及对物业公司的定位有关。

以上简要总结了与物业管理早期进入相关的想法和阶段性工作目标。针对每个项目的不同情况，物业公司将根据项目的具体情况制定具体的实施方案，并遵循上述思路和阶段性工作目标。在上述阶段中，除物业公司在物业接收验收阶段（牵头）发挥主导作用外，在其他阶段，物业公司应充分发挥辅助作用（配套作用），配合开发企业做好相关工作。