集体建设用地基准地价评估的若干问题

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集体建设用地基准地价评估的若干问题

作者：董安伟

来源：《中国科技博览》2017年第03期

[摘 要]目前，集体建设用地基准地价还是我国地价管理中的空白，探索和完善集体建设用地使用权基准地价的评估工作迫在眉睫。结合具体的评估试点工作，介绍了农村集体建设用地基准地价评估工作的特点和评估流程，分析了评估工作中存在的主要问题，就评估范围的划定、级别边界的处理、估价资料的收集、估价参数的选取、基准地价的确定、基准地价的衔接等关键问题提出了相应的解决办法，以期完善农村集体建设用地基准地价的评估工作。 [关键词]集体建设；用地基准；地价评估

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）03-0318-01 1 农村集体建设用地基准地价评估 1.1 关于农村集体建设用地基准地价

农村集体建设用地基准地价为在正常市场条件下，适用于流转目的的，对现状利用或规划条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一特定估价期日上一定使用年期的集体建设用地使用权区域（级别或者区段）平均价格。 1.2 基准地价评估的特点

基准地价评估从总体来看，都有耗费时间长、投入大、技术要求高、需要评估系统来辅助完成等特点。目前，对集体建设用地基准地价评估具有较大的难度，主要原因是：没有集体建设用地基准地价评估规程，收集市场交易资料难度大，集体建设用地分布比较分散等。 1.3 农村集体建设用地基准地价评估的意义

为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用集体土地提供依据；为制定集体建设用地使用权基准地价提供参考；为集体建设用地使用权流转，为国家征收集体土地提供可靠的依据；为政府制定切实可行的集体建设用地流转办法提供保障；为集体建设用地出让、转让、租赁、抵押等流转行为中的价格水平提供指导；为科学合理征收土地增值收益及相关税费提供价格参考标准；为保护集体建设用地交易双方的权益提供保障，即可规范交易秩序，使交易信息公开化、透明化。

2 农村集体建设用地基准地价评估中存在的问题 2.1 评估范围难以确定


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不论是城镇基准地价评估还是集体建设用地基准地价评估，评估的前提都是要确定评估的范围。一般情况下，城镇基准地价评估范围为城市主城区、城市建成区或城市近期规划区内，而集体建设用地由于分布比较分散，且大多不连片，不像国有建设用地那么集中，也是国有与集体土地在分布上的差异。因此，如何确定集体建设用地基准地价的评估范围，是评估的首要任务。

2.2 级别界线难以处理

级别的确定，一般是在定级单元的基础上，将总分处于同一总分区间的单元进行合并。城镇基准地价的级别界线一般由自然线状地物（如铁路、公路、河流、权属界线或权属单位内部的土地类型界线、行政区划界线、其他地物）构成。相比于城镇国有土地，农村集体建设用地由于开发程度与城镇国有土地差异大，基础图件也远不如国有土地。比如，路网不够完善，甚至没有路名，这给级别界线描述带来较大的困难。此外，还要考虑集体建设用地基准地价使用在农村，成果要让农民看得明白，就要求成果具有较强的可操作性。因此，集体建设用地定级生成的级别界线，针对使用的可操作性还要做适当的调整和处理。 2.3 估价参数、税费的选取缺乏依据

样点地价的评估，不管是采用收益还原法、成本逼近法还是假设开发法等都涉及到一些估价参数，在国有建设用地样点地价的评估中，大部分参数、税费都有相关的文件依据，即使个别没有依据的也已经比较成熟了。相比之下，农村集体建设用地评估的参数不好把握，税费能否参照国有的也没有相关规定。由于随意性大，不同的估价师选取的参数、税费不一样，造成评估出的样点地价有较大的出入，直接影响到基准地价的准确性。 2.4 基准地价确定无可靠的参照标准

对于农村集体建设基准地价评估在全国都还属于探索阶段，尚无成熟的理论和经验可借鉴，也不具有纵向和横向比较的先天条件，这给基准地价的确定带较大困难。虽然国家提出要实现国有土地和农民集体土地“同地、同价、同权”，但由于长期以来两者权利不一样，且成本构成也不一致，如果集体建设用地基准地价完全参照国有土地来定价，既会带来许多问题也不符合当前实际。

3 规范农村集体建设用地基准地价评估的若干思考 3.1 评估范围的确定

评估范围一般以市县为单位统一测算集体基准地价，但要根据规划确定的建设用地划定具体的范围，可以根据以下三种情况确定：1.如果测算范围较大，各乡、镇的集体建设用地分布相对独立，内部基础设施配套比较完善，且被大片农用地或未利用地阻隔。测算范围以各乡镇具体集体建设用地界线划定；2.如果测算范围不大，且集体建设用地分布零散，测算范围则以


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行政边界确定测算范围；3.如果测算范围不大，且集体建设用地相对集中测算范围则应以建设用地为主要依据确定。 3.2 级别界线的处理

按集体建设用地定级出来的级别图，很难刚好与线状地物吻合，特别是远离城市的农村道路等线状地物又相对比较少，路名也不齐全。针对这种情况且成果应用在基层的特点，为了使成果实用性更强，易于基层操作应用，并结合地价的规律，需要对级别界线做适当的调整，以行政村为最小单元，通过地价处于同一水平的村与村行政界线的合并，这样级别界线范围就比较清晰，文字描述也严谨，减少不必要的纠纷，比较符合农村的实际，便于成果的操作使用。 3.3 地价真实情况的采集

估价资料收集是基准地价评估的基础工作，也是基准地价评估的关键。资料收集的准确性直接决定着基准地价评估成果的真实性和可信度。如果我们收集的估价资料能够真实、准确地反映交易价格或收益状况，并以此为依据选用合理的评估方法，评估出各样点的价格，才能够制定出符合实际的基准地价。针对目前集体建设用地流转不够规范、以隐形交易为主的特点，评估人员应通过多种方式（如以租房、买房方式，找村干部问卷方式等）深入居村调查，以取得地价的真实情况。此外，政府要规范集体建设用地流转的登记制度，建立集体建设用地流转的动态监测系统，实时掌握区域内集体建设用地流转价格变化的动态信息，为基准地价评估提供权威的市场交易一手资料。 参考文献

[1] 肖沛.探析集体建设用地基准地价评估体系框架构建[J].环球人文地理，2014（12）：111-111.

[2] 杨杰，任绍敏.广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨[J].安徽农业科学，2010，38（17）：9141-9143.

[3] 王令超，杨建波，李永明，等.基于修正法的集体建设用地基准地价评估探讨[J].中国农学通报，2013（14）：75-80.

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