房地产行业的财务风险控制

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房地产行业的财务风险控制

摘 要：房地产行业是近年来开展最为活泼的行业之一，通过分析房地产行业在开展过程当中面临的财务风险，有利于发现房地产行业投资以及融资方面存在的问题。本文简要介绍房地产行业常见的财务风险，并在此根底上重点探讨控制房地产行业财务风险的相关措施。

关键词：房地产; 财务风险 ;控制; 措施

房地产行业对我国经济社会的开展有着不可替代的重要作用，这就需要积极防范潜在的财务风险，防止财务风险造成损失。财务风险能分成狭义以及狭义两大类，其中广义财务风险指的是企业资金运环节，因为各种原因在利润以及资金分配方面产生缺乏，从而对企业的长期开展带来严重不良影响的风险。本文当中的财务风险属于狭义概念，指的是因为企业内部财务结构不够合理以及融资方式不够恰当而导致的融资财务杠杆效果下降的风险。

一、房地产行业的主要财务风险

第一，按期偿债的风险。目前阶段我国的房地产行业资金主要包括自持有资金局部、银行抵押贷款局部、楼盘预售款项局部以及其他借款局部共同组成。通常情况下，自持有资金占总体资金的比例较低，大多数的开发资金都是来源于其他借款以及银行贷款。房地产行业作为一个收回本钱过长比拟较长的产业，其收益利润同意存在着比拟明显的不确定性，这一环节的财务管理存在着较大的风险。如果无法有效及时地控制本钱收回，那么银行抵押贷款产生的利息就会显著降低企业经营利润。企业需要应对银行高利率，甚至被迫选择风险更严重的融资途径，从而给行业的开展带来不利影响。第二，工程工程管理导致的风险。目前房地产行业的工程施工建设过程当中，往往缺乏对工程工程施工的有效监督管理，在简单投资以及工程设计后，就交付施工企业去执行，从而导致工程工程的管理不够衔接，工程质量的控制不够严格，容易使得工程质量显著低于预期，引发改造本钱以及后续维修本钱的上升，从而直接影响到房地产企业的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工进度也容易受到影响，出现延期预售以及交房问题，进一步延长资金回笼的时间，加大企业资金本钱以及资金压力。第三，市场因素以及通货膨胀的风险。通货膨胀容易导致市场当中贷款利率出现变化，利率上升就意味着企业的投资出现缩水，难以到达预期的收益，甚至使得房地产工程面临利润下降或者是亏损的风险。因此在房地产工程投资建设之前，在做好房地产工程市场定位的过程当中，不能无视市场信贷这一影响因素，并且要重点考虑工程市场前景，确定价格方面也要同市场供需关系匹配。简言之，通货膨胀的风向集中表达于银行对房地产工程的评估环节，并且容易受市场泡沫影响而导致收益下降。

二、房地产行业财务风险的成因

第一，经济周期以及市场环境变化。宏观经济以及市场环境在房地产行业开展过程当中扮演者重要角色，房地产行业的开展周期往往伴随国民经济周期而波动。例如近年来全球经济开


展不断下滑，在这一背景下，我国企业受到重大的冲击，在某一定度上对房价增长发挥抑制的作用，从而增加房地产的融资压力，这些都有可能引发财务风险。除此之外，房地产行业开展还同其他行业存在着密切的关系。这局部行业开展的状况会对房地产带来间接或者是直接的影响。制造业以及商业银行开展情况会影响到房地产行业的开发本钱。房地产工程占据企业的大量的资金，征服的土地政策、土地位置以及供求关系都会给开发商的资金周转率以及收益率带来直接影响。第二，资本结构不够合理。房地产行业如果不具备合理科学的资本结构，往往会将影响到经营收益，并且增加行业财务风险。房地产行业在前期要求投入大量的资金，资金回笼的速度比拟慢。因为自身变现的能力比拟差，房地产行业的大多数资金只有少量资金债务资金比例过高，一旦实际收益率远远低于预期的收益率，容易发生资金链的断裂问题，甚至出现无法支付到期利息的财务风险。第三，融资渠道简单。随着我国房地产行业的不断的开展，目前房地产企业的数量超过六万家，其中只有一百家左右的企业可以借助于发行股票等途径来筹资。房地产开发工程的初期需要大规模投资额度，从而导致现金流的风险较大，因此保持资金链的连续有重要意义。不过目前我国金融体系以及房地产金融不够健全，使得房地产业的银行信贷依赖度比拟高．银行贷款成为房地产工程运营的主要资金链。融资渠道简单导致房地产行业面临财务风险无法利用资产的组合躲避风险。尤其是在人民币利率上调的情况下，银行的贷款条件不断提高，不断加大房地产工程费用本钱。

三、房地产行业财务风险控制措施

第一，构建多元化的融资渠道。只通过传统融资方式显然不利于房地产行业控制财务风险，也会加大银行的压力，所以需要持续丰富融资渠道，探索新融资方案，从而解决房地产行业面临的负债率居高不下问题。首先需要持续加强对股票、债券以及房屋预售款等环节的管理，其次是要改善自身资金的拥有状况，并不断提高自引外资条件。例如能够根据房地产信托方案，在确保公司负债率不变的条件下，吸引外来投资，从而降低融资的本钱，这样一方面有利于减少财务管理本钱，另一方面也有利于持续优化房地产公司资金结构。借助于多元化融资以及合理搭配各种资本权益，进一步加强企业本钱控制，逐步增加企业价值从而降低财务风险。第二，加强内部财务监督控制。财务管理可以说是企业经营的核心内容之一，房地产企业应当从空间以及时间这两个维度动态监测本钱，通过约束以及非约束措施相结合，构建可续额度本钱管理机制，从而更好地加强内部财务监督控制。在内部财务控制方面，需要承力由企业高级管理人员带头，并且财务部门作为核心的内控小组，对财务工作定期进行监督与考核，不断完善财务内部控制。除此之外，还需要在房地产效劳设计与开发方面，预先进行本钱的规划，确保设计图纸本钱同实际施工本钱更加接近，尽可能降低误差。房地产企业通过成立财务控制小组，在不同的环节根据制度以及控制目标严格进行监督，最大限度防止人为因素带来的不良影响，提高财务风险的控制水平。第三，做好市场调研工作。房地产行业由于受外部因素以及自身因素的影响，其财务控制风险主要尤其是市场需求量方面的变化，会给房地产行业带来严重冲击。这就需要房地产企业成立市场调研小组，招聘或者是聘请专业人才进行充分的市场调研，并在此根底上制定财务管理方案，从而防止房地产企业盲目跟随潮流而一味扩大投资，加大资金风险。这样有利于房地产企业提高自身市场承受能力，从而更好应对行业变化过程当中出现的问题。第四，完善本钱管理机制。财务风险控制离不

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