危旧房改住房改造项目的问题概述——以广西社会科学院危旧房改住房改造项目为例

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危旧房改住房改造项目的问题概述——以广西社会科学院危

旧房改住房改造项目为例

广西壮族自治区建筑科学研究设计院

改革开放 40 多年来，我国经济增长率保持在全世界前列, 城市的面貌焕然一新，人们见证了每座城市每个村庄的发展。信息化和城镇化发展加快了危旧房改住房的改造进程。其中，人民政府关注最多的问题是城镇村旧房改造问题。当时的房屋结构简单，基本是些使用年限仅25 年的装配整体式结构建筑。依照现在国家规范已经达不到要求，存在很大的安全隐患，往下时间继续使用会给人们的生命和财产安全造成巨大威胁。且当时场地规划设计不合理，造成采光通风差等问题。除此外，还造成城市脏乱差的不良形象的影响。这便是危旧房改住房的背景。

下面以广西社会科学院危旧房改住房改造项目（下列简称社科院危旧改）进行论述其中遇到的问题，以小见大窥见全区危旧改项目改 造过程中可能遇见的问题，希望给广大设计同行带来帮助。

社科院危旧改位于南宁市青秀区新竹路五号，南边贴临新竹路， 路对面是新竹路南一里小区、好运公寓等建筑，西边是市人防办宿舍区，广西中医院研究所等，北边是市第十一中学，东边是市工商局宿舍， 市医药管理局宿舍，市团委宿舍等。基地周边建筑基本是些七八十年代建造的简易板房，大多在二至六层楼的高度。房子与房子是密密的一栋挨着一栋，并且宿舍楼与宿舍楼之间还竖起三四米高的实体围墙， 这大概是地块间的分界线。那本次改造范围是围墙围合成的一块区域， 此范围内有五栋旧宿舍楼需要拆除。规划一边要整理内部的环境关系， 一边还要重新定义边界，构建新的邻里关系。作为有机更新区的一次实践，在处理这些关系过程中，首当其冲的就是要解决与周边居住区的日照关系。

社科院危旧改整个红线地形图呈不规则形，却又近似于一个长方形，南北长，东西短。基地东西北面均是危旧房，只有南面有道路与 外界联系，这也决定了方案的出入口位置是安排在南面的新竹路上。

起初与业主沟通，他们希望户型灵活性要强，即不同面积大小的户型可以相互组合，70m2 和 90m2 可拼，90m2 和 110m2 可拼等。基于整个场地近似矩形的原因，建筑师尝试一种方案，是做两栋高层住 宅，单层容下七到八户，即一栋单层七户，另一栋安排做八户，均做到 33 层，总高为 99.6 米。布置总平面图时，把面宽相对于小点的七户型 1# 楼置于新竹路这边，把八户面宽大的户型 2# 楼置于场地另一端。2# 楼做成U 字形的，一边做一个核心筒，视野开阔，景观面良好， 缺点是建筑自遮多；凹形内的卧室视距不够大，私密性会差些；两个核心筒使得公摊面积也随之上升，增加了造价。根据场地特点布置完总平调整户型，接着做日照分析，结果显示除拟建建筑自身影响外， 还影响到了周边的居民区，比如市人防办宿舍楼等，使得日照时数降到 3 小时以下。建高层住宅，会对现周边多层建筑来说影响较大，唯有调整塔式住宅的面宽，户型开间及单体在总平的位置才能将遮挡数降到最低限度。

单体方案和总平布置图，户型鉴赏图已递交到了业主手上，并告知他们是拟建住宅影响到周围哪边的居住区，怎样影响，一五一十跟 业主解释清楚，之后让业主去跟跟影响到的住户做思想工作，甚至沟 通商讨赔偿问题。不知具体何原因，事隔了一年，去开多次会工作仍 没有进展。设计师显得很被动，第二年过去了，直到第三年业主显得 重视起来了，然而市场经济潮流的变动以及国发改委颁发新的政策， 这时社科院危旧改的规划条件也随之改变。主要是限高为 80 米以内，建筑师策略是将 1# 楼平面直接复制到 2# 楼的位置，使得之前的不足得到了改善。场地条件注定两栋住宅只能南北并列摆放，而不能东西 错开。一梯七户的户型围绕着核心筒布置，利用环形走道进行疏散。 即对户型的朝向而言，有南北朝向，也有对节能不利的东西朝向。根 据日照分析中间的两间户型（南北朝向夹夹着），是其形态需要避让 的日照最不利点。在高度和用地范围的限制下，以日照最不利点为基点，阳光的移动轨迹，把最大可建设体量雕琢成一个凹凸不规则的体型。 日照原型是外在的限制，而获得更大的使用空间是内在的要求，建筑的体型正是基于这一里一外的两种力量的而被挤压出来的。

当地规划局提出，解决完影响住户的问题后方能进行下一步报建工作。与住户沟通达成一致


意见不是一时半会的事，囿于时间的紧迫性， 要尽快通过总平报建审批，规划部门给出的建议是分期建设。日照要求影响到了工程报建工作的进程。

日照问题解决了。说说功能的布置，按常规做法，地下三层做地 下车库，设备用房和消防水池等，地上一层布置社区配套用房，其中 1# 楼首层布置公厕，消防控制室，社区管理用房，物业管理用房等；

2# 楼首层主要布置托老所。1# 楼 2# 楼动静关系上分 1# 楼靠近新竹路， 对公厕，消防控制室，物业用房等安排上是合理的，因为靠近马路， 声音嘈杂儿。2# 楼远离道路，周边又是居民区，相对安静，给老人营造了一个静谧的生活环境，两栋楼的 2 ～ 28 层是纯住宅。

这种一梯七户的户型与当前房地产的一体三户，一梯四户等的高 层住宅户型的剪力墙布置是不一致的。笔者做过房地产项目，对于社 科院危旧改来说，剪力墙较多且不容改变其位置，更不易缩短。若要 改变它则要付出相应的代价：减少剪力墙，则你要加连梁，连梁会打 断餐厅与客厅的整体空间，业主肯定不同意；可以缩短剪力墙，但是 要加宽剪力墙或者加密钢筋，从而增加造价。剪力墙的数量和位置， 除了影响上部户型空间的再次划分，另外还会影响到地下室车位的布 置。剪力墙是根据户型的大小和朝向布置的，不像纯框架结构的车库 方正规整，所以它带有随意性和任意性的，这必定会造成局部大的面积浪费，打比方一辆小车的停车位为 2.4 米 x5.3 米，但若是某卧室，书房和起居室等开间为 3.6 米，那么这些房间对应的地下室位置就只能停一辆车，剩下半个车位面积停不下车，三层地下室车库，乘以三则共浪费 1.5 个车位的。地坪停车，建筑师考虑了在环形车道边角的位置布置八辆无障碍停车位，满足无障碍停车位指标。除此以外，地 坪不再考虑停放小车了，毕竟规划占地面积不大，并且要综合考虑管 线综合，道路，消防登高操作场地，室外健身场地，阳光步道，还有 绿化景观等的布置。另外影响到车位布置的因素是，人防区使得停车 数缩减不少。在车位满足规范要求停车外，经过反复的比对和调整， 停车数离目标值仍差五六十辆车，那怎么解决五六十辆停车的问题呢？ 建筑师决定局部抬高地下室顶板，从而提高局部净高，做机械停车。 社科院危旧改所处地块为老城区，对此改造也随之严格。 国务院办公厅 2015 年 10 月印发《关于推进海绵城市建设的指导意见》，部署推进海绵城市建设工作。一批城市开始试点海绵城市建设，南宁就 位列其中。在和业主沟通交流发现，南宁夏天雨量较大场地的雨水不 能及时排干，经常受到浸泡，在此建筑师抬高了场地与新竹路的标高 有 1 米左右。场地道路应用透水铺装，设置下沉绿地，布置屋顶绿化， 甚至还要设蓄水池。还有本次绿色建筑利用广西推广的环保新型材料 隔音砂浆、太阳能热水系统。

综上所述，社科院危旧改所面临的一方面是社会本身问题，比如 人民政府的惠民政策是否做到位，与拆迁户是否进行下去的有效沟通， 危旧房改住房改造项目的宣传力度；另一方面是设计本身问题，比如 日照分析，功能布置，流线组织，造型体量，色彩环境，绿色建筑， 海绵城市等。希望不同的危旧改项目在不断实践中，能够摸索出一条 扎实有用的道路，争取让我国普通老百姓充分享受腾飞经济和科技进 步带来的福利，这也是建筑师的初衷。 参考文献

1、王双. 危旧房改住房改造的拆迁安置探讨.[J] 江西建材.2015（6）， 37-42

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