房地产企业现金流量状况分析

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房地产企业现金流量状况分析

作者：廖斐 贾炜莹

来源：《商业会计》2014年第01期

摘要：本文以万科2012年年报为切入点，结合历年年报，通过对现金流的剖析，分析房地产企业现金流管理的现状及普遍存在的问题，并就缓解房地产业的资金压力提出相应的建议。

关键词：房地产 现金流 案例分析

作为我国最大的房地产开发企业，万科坚持主流市场定位，以市场、客户、股东为导向，积极促进销售，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略，经营业绩连上台阶。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。但是房地产行业的增速过快使得企业快速发展的同时伴随着许多危机。全球金融危机使得潜在的危机渐渐浮出水面，房地产企业的现金流结构失衡等问题再度成为万众瞩目的焦点。因此，包括万科在内的房地产企业纷纷对传统的经营模式进行反思，企业是否能抵御这场金融危机的寒流。万科的经营策略，相对是比较稳定的。其中包括坚持快速周转和稳健的投资策略等。快速周转的房地产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使企业不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资，则保证了企业在市场波动中保持经营的安全性和灵活性。

占据行业领先地位的万科凭借其对市场变化的敏感度和对行业波动的准确把握，业绩稳定增长，2012年全年累计实现销售面积1 295.6万平方米，销售金额1 412.3亿元，销售金额再度刷新行业记录，并在服务理念方面保持领先，相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，进一步丰富和拓展了产品服务内容。同时，万科凭借稳健的经营策略保持了相对良好的财务结构和资金状况。 一、现金流量结构分析 （一）现金流量整体分析

经营活动现金流量对企业来说至关重要，会影响企业的盈利质量以及未来的经营成果。从万科近三年的经营现金流量状况来看（见表1），伴随着企业资产规模和销售水平的不断提高，万科的经营活动现金流量净额也同步呈现出逐年上升的趋势，但实质的盈利质量并不是很高。原因是尽管企业的经营活动现金流入在总流入中占的比例很高，但由于经营活动现金流出在总现金流出中所占比例也非常高，导致其经营活动为企业创造的现金流很少，并且耗用了企业很多的资金。由于存货是资金需求和占用的重要影响因素，而且在万科流动资产中占到70%以上，因此需要进一步分析存货内部构成对现金流量产生的影响。进一步分析2010-2012年万科的存货明细可知，万科的存货在近三年最多只有6.27%为已完工开发产品，在建和拟开发产品占了总存货的90%以上。由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在


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建项目需要持续的后续资金投入，导致资金的耗用越来越多。但是，在市场交易逐步复苏带来的存货消化速度回升的作用下，企业的经营活动现金流的平稳会得到一定的保障，企业的资金压力会相对减轻，企业有望抓住市场的复苏机会，进一步改善运营效率以应对后期市场变化。 由于投资尚处于资金投入期，投资活动的现金流入无法满足现金支出的需求，投资活动的现金流量净额在三年间均为负值，并且在2011年有了明显的下降，这主要是因为收购项目产生的投资现金流入大量减少。我国房地产行业的资金活动受国家宏观调控的影响非常大，而且非常敏感。继2010年针对楼市的调控措施密集出台后，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院在2011年1月再次推出“新国八条”。这些政策的出台对市场产生明显影响，受政策环境和市场形势变化的影响，企业的土地购置和开发投资行为都大幅萎缩，房地产企业的投资能力和投资意愿普遍减弱。进一步分析发现，万科投资支出的现金在减少，这也说明万科受宏观政策的影响在投资上的策略很谨慎。同样受这些因素的影响，再加上2010年几次上调贷款利率，万科在行业整体融资环境紧张的情况下，借款金额大幅减少，同时偿还债务支出的现金又大量增加，从而导致筹资活动现金流量净额在2011年大幅下降。 （二）现金流入结构分析

2010-2012年万科的经营活动现金流入均占总流入的70%以上（见表2），这说明企业的现金流入主要来自于经营活动，同时经营活动现金流入呈逐年上升的趋势，其主要原因是万科始终贯彻快速销售的策略，并随着市场景气度的下滑相应地增加打折促销行为。企业来自投资活动的现金只占很少部分，并且2011年与2010年比较减少了72%，因为万科的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购企业持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，将其重分类到“收到其他与投资活动有关的现金”项目中进行反映，该项目在投资活动现金流入中占很大的比率，而2011年该项目金额又大幅减少，最终导致2011年的投资活动现金流入大幅下降。筹资活动现金流入在2011年有所下降是因为央行在前三季度三次上调存贷款基准利率，使流动性呈现紧缩态势，房地产行业的融资渠道大幅收缩。2012年筹资活动的现金流入较2011年有较大增长，占到总流入的29.13%，成为公司现金流入的重要来源，这也体现了国内贷款是房地产企业的主要筹资手段，企业营运现金很大部分是由贷款获得。进一步分析万科的筹资活动现金流入发现，除了借款收到的现金增长外，吸收投资收到的现金和收到其他与筹资活动有关的现金均小幅下降。这也表明企业的资金链压力有所缓解，但是筹资活动仍然需要得到企业更多的关注。 （三）现金流出结构分析

2010-2012年，因为企业经营规模的扩大和结算规模的增长，万科的经营活动现金流出金额呈逐年增加的趋势（见表3），但是其占总现金流出的比重却在逐渐减少，这主要是因为筹资活动现金流出在总现金流出中所占的比例增加导致。进一步分析发现，公司将近80%的筹资现金流出用于归还借款。投资活动现金流出在总现金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，这说明万科在投资上依然坚持谨慎的策略，不把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上，选择合理时机获取未来发展所需的项目资源。

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