写字楼的租赁管理

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写字楼的租赁管理

写字楼的租赁管理 写字楼作为收益性物业，在物业管理企业管理写字楼的过程中，租赁工作始终不会停 止。由于物业管理企业对大厦的功能、入住客户的情况有深入的了解，并且一些优秀的物业 管理企业由于其优质的服务和良好的信誉，赢得了客户的信任，会有一些稳定的长期客户。 因此，许多开发商和业主将写字楼的租赁工作委托给了物业管理企业。物业管理企业既是写 字楼的管理者，又是租赁业务的经营者，由于租赁合同是有期限的，这使得日常性的租赁业 务成为写字楼经营管理中必不可少的环节，也是写字楼物业管理工作中一个重要组成部分。 物业租赁是商品交换的一种形式，业主以租赁的方式将商品在某段时间内的使用权交付 给承租的客户使用，并按期收取租金，租赁的经济实质是使用价值的零星出售。 写字楼租赁的程序 承租客户的选择 选择适当的承租客户对物业管理企业的租赁经营和日常物业服务管理工作有着重要的影 响。选择承租客户主要考虑以下几个方面： 考虑承租客户的经营业务类型要与本写字楼相符，承租客户要有良好的商业信誉， 经营状况良好，有能力在租期内履行合同，按期支付租金。 考虑本写字楼的建筑类型、结构状况、设施设备情况是否能够满足承租客户的需 要，物业管理水平是否可以达到承租客户的要求等，只有物业的基本情况与承租客户的要求 相一致，才能避免一些矛盾的产生，使今后的管理工作较为顺利。 租金的确定 租金一般是指承租客户租用每平方米可出租面积需按期支付的金额。从理论上讲，租金 是由运营成本、固定税费和业主期望的投资回报率所决定的。在实际中，租金水平在很大程 度上是由同类物业的市场供求状况决定的。在确定租金时，一般是由物业管理企业通过市场 调查和分析，提出租金建议，最终由业主确定。物业管理企业依据业主确定的租金水平，计 算出每个可出租单位的出租价格及各项收费数额，并依此执行。租金的确定关系到物业的出 租率和出租收入，关系到业主的投资回报率和物业管理企业的经济效益，总之，租金的确定 是租赁经营管理中的一项重要工作。 租赁合同 业主将物业出租给承租客户使用时，双方要签订书面的租赁合同。租赁合同对承租客户 和业主的权利和义务都有具体的规定，是租赁双方都应当严格遵守的法律文件。租赁合同一 般包括以下内容：出租方与承租方概况、标的物、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、 出租方的权利和义务、承租方的权利和义务、违约责任、争议的解决等。租赁合同必须准 确、严谨，一般是由业主或物业管理企业代表业主（须经业主最终认可，事先起草一份标 准合同文本，业主和承租客户在此基础上，针对特定的出租单位，就标准条款和特殊条款进 行谈判，最终达成该出租单位的租赁合同。 管理公约 管理公约也叫管理守则，它是约束承租客户的规范性文本，包括通则、安全、保卫、用 电、防火、停车场管理等内容。要做好写字楼的物业管理工作必须有一套健全的管理规则， 第五章物业管理纠纷防范措施二：加强物业管理规范化操作 入住的承租客户都必须遵守各项规定。管理公约一般是由物业管理企业制定，承租客户签订 租赁合同前要了解管理公约的内容并确认可以遵守。管理公约可以作为合同的附件之一，也 可以在承租客户与业主签订租赁合同的同时，与物业管理企业签订管理公约，这是以法律的 形式确保管理公约的实行，以便于物业管理企业管理工作的正常进行，同时也是保护业主与 承租客户双方的利益。 租金收取 租金收取工作也是物业管理企业在写字楼租赁管理工作中的一项重要内容。在租约中应 明确规定租金的交付日期，承租客户必须在约定期限内交清租金。一般物业管理企业应在租 金交付日期前日通知承租客户，并在到期时及时催交，一般可采用发催款单和上门催收的 方式，以保证租金的及时收交，避免使业主蒙受损失。 办理入住 在《租赁合同》《管理公约》签订，承租客户交付押金和首期租金后，物业管理企业要 和承租客户一起验收房屋，将钥匙交于承租客户，协助承租客户办理各项入住手续，以使承 租客户尽早入住。 办理退租 在租赁合同到期不再续约，或合同提前终止时，需办理退租手续。退租手续包括租金结 算、押金退还、房间恢复等，这些工作均要依据租赁合同的有关规定执行。 写字楼的广告牌管理 为了对大厦广告、


招牌、宣传品进行有效的管理，结合实际情况和大厦的特点，制订如 下的措施。 大厦区域内广告、招牌的摆放或悬挂以及宣传品的张贴统一由大厦管理处监督管理， 任何单位和个人不得私自摆放或悬挂，否则将一律予以撤除。 物业管理公司负责大厦周边区域内广告策划和制作，大厦内各客户可以委托制作， 经大厦管理处同意后，统一布置、摆放或悬挂。 属全国或省、市统一规定的招牌、宣传品，由大厦管理处负责悬挂或张贴。 中华人民共和国国旗悬挂应庄严规范，司旗、店旗经批准方可悬挂，大厦管理处具 体负责日常管理。 重大节日和重要庆典活动时，各类宣传品的悬挂和张贴统一由大厦管理处负责。 大厦区域内发布的所有广告（含霓虹灯广告、招牌及宣传品，思想内容要健康，绝 不允许刊登低级趣味和华而不实的广告语言和画面。 写字楼财务管理的特点 写字楼物业管理的财务管理应不间断地反映物业管理经济活动的各种实际情况，对经济 管理的事前、事中、事后的信息进行反馈，从而把指导、调节、组织、控制物业管理的各项 经济活动有机地结合起来，不断地强化管理，提高经济效益。 写字楼的财务管理区别于一般企业财务管理： 第一部分物业管理纠纷防范 以反映管理所需的各类费用支出为主要内容 目前写字楼管理的情况有多种多样，有的一幢楼的业户虽有多个，但办公室都是自用 的，委托管理公司进行管理，按月缴纳管理费，不存在经营问题；有的发展商一边造房一边 卖房，租赁销售业务自己搞；有的虽然也把销售委托给管理者，但同时也委托了其他人，其 销售费用与管理费用完全分开。以上各种情况，使写字楼管理逐渐形成了相对独立的财务规 则，它的收入比较简单，主要是发展商和各业户缴付的修理基金以及管理费，而支出却比较 复杂，大楼管理活动有关费用的支付科目可达一二十项，科学地、合理地控制各项费用的支 出既是业户的愿望，也是管理水平的重要标志。 管理费的代收代付性质 准确地规定管理费的性质是个十分重要的问题。管理费是指保证大楼良好运作所必须发 生的各种费用。管理费是由业户缴纳的，管理处（公司本身是代表业户来进行大楼管理 的，收到的管理费是替业户用于维持管理所需的，即管理费有代收代付性质。如：水费要缴 给自来水公司，电费要缴给供电公司，维修费用于购买零配件、支付修理费用等。因此管理 费不能等同于一般意义上的企业营业收入，只有其中按一定比例或合同规定提取的一部分管 理酬金才是管理公司的管理服务收入。 财务监督的多元性 一般的企业财务工作是在经理的领导下进行，同时接受国家财税部门的领导监督，财务 账目属于企业的机密，写字楼的财务管理却同时要接受各个业户的监督。 物业管理公司是接受业户的委托才进行管理的，钱是各业户出的，管理费既然是代收代 付，就必须接受各业户的监督。有的业户方派出财务总监，管理合同规定各业户可以在任何 上班时间内查阅管理费的使用情况。一幢有几十个甚至上百个业户的大楼，要求会计工作必 须如实地反映情况，各种开支必须合理，各种财务报表必须经得起各种检查。

本文来自:中国物业教育网(http://www.pmedu.net) 『学习改变人生，做成功物业管理人！』

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